信用廉价 助长投机 专访中国民盟法制委员会委员、北京市京师律师事务所高级合伙人孙建章

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 栗泽宇 北京报道

记者：楼市“违约潮”通常在什么背景与条件下发生？

孙建章：每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的“违约潮”。在投机性的恐慌式抢房行情中，一方面房价持续高烧、跳涨；另一方面，在利益驱动下，卖方单方面违约出现“违约潮”。

记者：“违约潮”主要集中在新房市场还是二手房市场？

孙建章：绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比，二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因，在于前者面临较大的毁约成本，甚至可能面临维稳压力，后者面临的法律代价相对较轻，并存在较强的投机性。

记者：二手房买卖合同，同样具有法律效力，为什么房价暴涨时，卖家敢轻易撕毁合同？

孙建章：原因主要有两个，首先是利益驱动，毁约之后待价而沽，比履约获利更大。我们接触的案例，很多卖家是投资客，拥有几套、几十套房产，趁高价套现本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨，价格“日新月异”，卖家签完合同后不久，觉得“卖低了”，于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了，即，宁可向买家返还“双倍定金”，也要重新报个高价卖房，实现利益最大化。

其次，不论在交易管理层面，还是在司法层面，对合同的保护力度偏弱，导致信用价值低廉，违约成本较低，个体的信用价值与物质利益相比，悬殊较大，直接导致见利忘义、铤而走险。

记者：“违约成本低”是怎样体现的？

孙建章：以房价上涨期间卖家违约为例，卖家一般面对两种情形：跟买家谈判，寻求“私了”；买方不同意“私了”，选择诉讼。

第一种情况较为常见，原因在于，在管理部门不介入的条件下，买方个体维权势单力薄，依靠司法途径耗时耗力，并且对司法判决结果，带有不确定性预期。在强势卖方面前，很多买方不得不选择私了，即卖方向买方双倍返还定金。

在第二种情形下，即买方向卖方提起诉讼时，卖方仍然处于强势地位，经过“旷日持久”的司法途径，买家胜诉也是费时费力的“惨胜”。所以，房价快速上涨期间，如果卖家违约，买家大多是“输家”。

记者：毁约方强势的局面，将导致怎样的后果？

孙建章：房价暴涨期间，集中形成“卖家违约潮”，房价暴跌时，则形成“买家违约潮”。这对社会信用、社会风气及社会心理稳定，造成极大的损害与风险。

记者：你认为，在哪些方面需要有所作为？

孙建章：应该在两个方面堵住漏洞：首先，提高信用门槛，加大违约成本；其次，形成速判机制，减轻“讼累”；再次，针对房屋交易参与者，尝试建立信用档案。

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