公租房来了，政府该如何唱主角？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨仕省 北京报道

公租房在今后的保障房体系中占有举足轻重的位置，这使得保障房建设结构的调整更需合理化。

曾经一度，各地保障房建设几乎都有集中建设经适房的怪象。“经适房相比公租房需要更多的资金。”住建部政策研究室副主任王珏林曾赞成加大公租房建设比重，公租房面积小，覆盖范围广，能解决更多人的住房问题。

保障房的演变，从经适房到限价房，再到公租房，经历了一个曲折的历程。作为房地产调控的长效手段，中国计划“十二五”期间建设3600万套保障房。首次提出“二次房改”的房地产专家李明认为，现在，保障房政策有了调整，取消了经济适用房，因为政府没有义务满足产权房需要。此前，原全国人大副委员长成思危曾表示，经适房成了腐败的高发区，“谁拿到经适房就等于拿到了一大块财富。”

近几年，李明说他曾多年调研住房制度，发现第一次房改的完全市场化是房价高企的根本原因，要想改变，必须通过“二次房改”才能实现。李明说，政府高调推出公租房建设计划就是“二次房改”，只是不愿意承认而已。

“二次房改”就是另一次利益博弈，难度不小。经调查后，李明得出的结论是，完全市场化的住房制度行不通。“如缺少了公租房，显然违背了民心。”李明直言，政府首要任务是“保障居者有房住”。

本报记者采访获悉，北京已建立政府主导、多元投入、市场运作、具有保障性质的公租房运行管理机制。北京保障房供应已从“以售为主”转向“租售并举，以租为主”，公租房的比重尤为大。

据悉，这个“政府唱主角”的管理平台就是北京注资百亿元的北京市保障性住房建设投资中心，专事公租房运营管理。目前，北京申请公租房的人群包括已取得了“三房”（经适房、两限房和廉租房）审核资格的轮候家庭，也包括无房职工的社会单位，且无户籍和收入限制，满足在京购房资格即可。

不过，公租房随具体项目不同，租金水平也各有不同。至于租金问题，北京市住保办发展规划处曾详细解读过公租房的成本构成，分四部分：一是土地成本；二是折旧和利息；三是维修费；四是管理费。
据悉，北京公租房建设管理及模式由政府主导、市场运作，通过“委托代建”和“配套建设”实现。前者由政府管理机构作为项目产权主体，后者在商品房、限价房等项目中配建公租房。
至于续租问题，北京住建委给出的说法是“还需要复核资格”。记者获知的做法是，承租家庭应在合同期满前3个月内提出申请，符合条件的续签；若不再符合条件，且不退租的，2个月过渡期后按照市场价收取租金。

除北京外，各地的保障房尤其是公租房的管理模式也各有千秋，如重庆的模式是政府主导，国企上阵；上海谋划的则是让社会力量主导，租金略低于市场，以实现长期可持续发展。
如何可持续发展，包括公租房的租金标准各地很难确定。不过，公租房的管理模式也遭遇热议，租金高了不行，低了也不行，最好是能够通过租金争取平衡房屋管理、维修的费用支出。可以说，大规模的公租房建设已在路上，但合理的管理模式至今没有找到。
记者调查发现，各地在保障房建成以后，需要一个完整的从建设到管理，到退出的机制，使保障房的质量、效益和管理都有保证。因此说，不管是市场投资还是公租房基金投资，保障房机制的建设尤为重要。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）