二线楼市：如何盘活地王

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

地王年年有，今年特别多。但2016年的地王潮与往年相比，火爆区域有了明显变化，二线城市成为最热区域。

不过现在市场最大的疑问在于，这些地王将何时面市，未来会卖到多少。分析师告诉记者，就一二线楼市而言，未来一年房价不涨超过50%，地王项目都将面临入市难题。所以，以杭州单价和总价地王近日寻找接盘侠为典型代表，巨大的成本压力已经向地王们袭来……

地王寻找合作方

10月18日绿城集团披露，绿城将与厦门建发集团按7：3的比例联合开发杭州潮鸣地王。

绿城引入建发的这个项目，是杭州今年的单价地王。今年3月底，绿城以37.35亿元的价格夺得杭州潮鸣地块，超过4.5万元/平米的楼板价，刷新了杭州年内楼板价的最高历史纪录。

绿城为杭州单价地王找到新投资方前不久，信达地产以稀释项目股权的方式，通过引入融创、滨江，也为其在杭州拍下的全国总价地王找到了合作伙伴。

杭州单价和总价地王为自己找出路的时候，在上海产生的全国单价地王也在寻找合作方。

市场传出消息，融信在为上海静安单价地王寻找合作方，该地块以超过10万元/平米的楼板价刷新全国土地成交单价的纪录。不过至记者截稿为止，融信方面还未正式披露合作方的具体信息。

对于地王项目纷纷引入合作方，中原地产分析师卢文曦指出，由于地王“肉虽肥、却难啃”，一家开发商很难独食。“不引入合作方，今年热点城市拍出的地王项目，风险要比往年大得多。”卢文曦说。

分析人士表示，今年房地产市场的一个特点是，土地价格攀升幅度相当大，地价涨幅远超过房价涨幅。“开发商投资土地的热度，甚至比购房者买新房还要高。”亚太房产城市研究院院长谢逸枫表示。

中原地数统计，一线城市年内只供应成交76宗住宅用地，而一线城市土地出让金为1696.45亿元，二线城市住宅土地出让金为10743亿元。

“几乎所有房企都在拼抢土地，今年的地王数量也因此比往年多得多。”卢文曦说。

二线城市是重灾区

分析人士指出，与往年相比今年地王潮有几个新的特点：地价高于周边房价的地王数量较多、溢价率屡创新高、一线向二线甚至三线热点城市蔓延。

高力国际研究部董事谢靖宇指出，今年的地王潮不只在北上广深比较多。“受需求外溢影响四个一线城市周边的二线城市，东莞、佛山、厦门、合肥、南京、苏州、杭州等城市都涌现了不少地王。”谢靖宇表示。

业界认为，密集的地王潮，影响了房地产市场预期。

在第一太平戴维斯研究部助理董事张琳看来，二线城市成为今年地王出现最多的区域。“这些城市是今年房价上涨最快的，而地王的涌现，某种程度上又助推了房价可能会进一步上涨的市场预期。”张琳表示。

今年地王大潮中，超高价地王的风险可能远大于往年。

研究人员指出，虽说年年有地王，但今年的不同在于，一则地王价格远高于往年，再者政府对地王项目设定了较严格的条件。

以上海为例，此前地王单价在2万元左右，但今年普遍在3万元以上，价格处于相对高位。在地王的解套术中，最重要的一点是用时间换空间。卢文曦表示，地王拖二三年后再开发是此前比较普遍的情况，但今年政府对地王开发设置了严格的条件，有的要求一二年内就要动工，这使得地王项目被大幅度减少。

“此外，有的地王还设定了户型限制，或者对持有部分以及预售条件做出不同的要求，这些条件都将压缩地王腾挪的空间，并加大地王项目的风险。”卢文曦说。

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