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追逐万达轻资产化殊途同归 恒大回A梦想有多近

作者:张学光

来源:华夏时报

发布时间:2016-04-29 22:56:07

摘要:在万达商业刚刚宣布港股私有化的消息不久,港股的另一家房地产龙头恒大地产(03333.HK)就开始在A股扫货,先是举牌廊坊发展(600149.SH),紧接着在4月24日又以36亿元收购嘉凯城(000918.SZ)52.78%的股权。

追逐万达轻资产化殊途同归 恒大回A梦想有多近

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张学光 北京报道


在万达商业刚刚宣布港股私有化的消息不久,港股的另一家房地产龙头恒大地产(03333.HK)就开始在A股扫货,先是举牌廊坊发展(600149.SH),紧接着在4月24日又以36亿元收购嘉凯城(000918.SZ)52.78%的股权。

业内人士笑称许家印此举意在和王健林争夺内地首富之位。笑谈背后,无论是许家印还是王健林,都无法容忍每年销售1000多亿元的公司在港股只能博得6到7倍的市盈率,公司的市值甚至还不及净资产高。

如果仅仅还是从事传统房地产业务,倒也无所谓,总归房地产业务的主要融资渠道是来自债务融资,股价高低并不会太大程度影响到公司的资金链;但是,随着两家公司相继开始启动轻资产化战略,以房地产为平台衍生出的文化旅游、互联网、金融乃至体育等轻资产化业务的相继展开,传统的债务融资已经难以适应,转向股权融资特别是估值较高的A股,也是必然。

降利三成冲上2000亿

4月24日晚间,停牌50多天的嘉凯城在公告中称,公司的三大国有股东浙商集团、杭州钢铁集团公司和浙江国大集团有限责任公司拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有的9.52亿股股权,占到公司总股本的52.78%,最终受让方确定为恒大地产,受让价格按照此前公开的为每股3.79元。

相比于嘉凯城截至去年底每股1.1元的净资产来看,此次股权转让的价格,市净率只有3.4倍左右,并不算高。

在房地产行业内人士看来,嘉凯城的资产负债率截止到去年年底时已经超过90%,这一因素在很大程度上影响到了公司的估值,对于受让方而言,即便不考虑资产质量,以36亿元的价格拿下一家A股上市公司的控股权,也是非常合算的。

事实上,早在4月14日的时候嘉凯城就已经对外披露了此次国有股权转让的详细内容,其中包括转让价格和受让方的资格条件,按照嘉凯城所开出的受让方资格,对于受让方的要求是极其苛刻的。第一条受让方或其所属集团公司2015年度房地产销售金额不低于2000亿元,且销售面积不低于1500万平方米;第二条又要求受让方须拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目,而且不接受两家公司联合受让,能够满足这些资格的国内房地产商也就只有万科、绿地和恒大等几大房地产巨头。

对于上述要求,恒大地产也是刚刚过线。按照恒大地产去年年初制定的销售目标是1500亿元,但是在去年10月份的时候就超前完成了目标,随后又将目标上调至1800亿元,最终实际完成了2013.4亿元。

“薄利多销”一贯是恒大地产的销售策略,为了完成去年的销售目标,恒大地产的成本也不低,尽管按照公司所说,去年的合约销售均价同比增长了9.2%,达到每平方米7892元,但是从整体业绩来看,公司去年毛利率为28.1%,同比下降0.4个百分点,也是仅次于2012年的一个低点;而从净利率上来看,公司去年只有7.8%,同比与2014年的11.2%下滑三成左右。

导致公司净利润率下滑的重要原因就是公司去年在财务费用上增长过多,按照公司在年报中所披露数字,截止到去年年底公司借款为2969亿元人民币。

然而按照标普分析师的研究,如果加上760亿元的永续资本工具,公司去年总债务已经达到3700亿元,债务对EBITDA(税息折旧及摊销前利润)的比率达到了15倍,高于2014年的9.1倍,EBITDA对利息的覆盖率也降至1.0倍,低于2014年的1.3倍。基于此,使得标普在4月8日对恒大地产的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”。

资本市场迎来“恒大系”

巨大的融资成本也给恒大地产换来了大量的可售资源。

尽管公司在公告当中表示今年的合同销售额任务定为2000亿元,但是今年一季度就已经完成了670亿元的销售任务,结合此前许家印所立下的2017年3000亿元销售目标来看,市场预期恒大地产今年的销售任务应该在2500亿元左右。

截止到去年年底,公司在全国162个城市拥有1.56亿平方米的土地储备,居于行业首位,其中有半数项目都位于一二线城市;从面积上来看,一二线城市占比更是超过60%;而从投资额上来看,一二线城市占到75%。根据中信建投证券行业分析师的统计数据来看,从2012年以来,恒大地产在二线城市的项目比例明显增加,相对三线城市的比例有所下降。

一方面不惜牺牲利润率换取项目数量的提升,另一方面又在将新开项目的重心转移到一二线城市,能够为这一战略做出注解的,就是恒大地产正在加快向金融、互联网、文旅以及体育等非地产项目上布局。

值得注意的是,就在恒大地产收购嘉凯城的同时,先是在4月21日,恒大地产通过子公司向恒大人寿增资90亿元,随后在4月28日,公司又以100多亿元的价格拿下了盛京银行(02066.HK)10亿股的内资股,持股比例占到了27.24%,成为最大股东。

不同于原有的房地产业务,恒大地产在这些轻资产业务上,更多依托于资本市场,去年,恒大地产完成了对港股上市公司新传媒(00708.HK)的收购,并将恒大健康装入其中;完成了对港股公司马斯葛(00136.HK)的收购,并与腾讯合作成立了恒腾网络;去年11月初将恒大淘宝足球俱乐部完成新三板挂牌,去年12月份又将装有影视、院线、音乐等资产的恒大文化完成新三板挂牌,而此前在矿泉水业务上的恒大冰泉也在筹备挂牌新三板。

迫于目前主板IPO的限制,恒大地产各项新兴业务向资本市场的渗透只能限于港股和新三板,而这两个市场的缺陷在于并没有太大的估值优势。

尽管恒大地产已经承诺此次收购的嘉凯城并不会更改其主营的房地产业务以及注册地址,但是,对于拥有估值优势的A股主板,恒大地产的资本运作并不会仅限于此。

市场担心的是,同样从H股回A,相比于万达商业的内资股权架构,恒大地产需要在拆除外资股权架构以及税务负担上,面临更多障碍,因此也要付出更多资金和时间成本。


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