沈阳为何上演零首付购房闹剧？房子库存太大，人才外流严重

来源：华夏时报

发布时间：2016-03-03 12:32:07

摘要：虽然大学生购房零首付政策昙花一现，不过还是引起各方的强烈关注。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此表示，零首付被叫停，正是因为后市酝酿着巨大风险。

华夏时报（www.chinatimes.cc）记者杨仕省北京报道

在多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下，各地方政府纷纷出台房地产救市新政。为促进房地产市场健康发展，沈阳市、河北省和内蒙古自治区三地均在3月1日出台楼市新政，化解房地产库存。最引人瞩目的是沈阳市为鼓励大学生、中职生购房，正研究首付比例实行零首付政策，并给予契税全额补贴。

但该政策很快夭折。3月1日晚间，沈阳市委宣传部通过官方微博称，沈阳市有关部门表示，首付比例实行零首付政策暂不具备出台条件。

虽然大学生购房零首付政策昙花一现，不过还是引起各方的强烈关注。接受《华夏时报》记者采访的开发商和银行业人士均表态说，这一政策现实中难以落实。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此表示，零首付被叫停，正是因为后市酝酿着巨大风险。

3月1日，《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》（下称《意见》）下发。在支持举措方面，《意见》提出了包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策：公积金最高贷90万，土地供应减半，降低二手住房交易税费，鼓励农民进城买房居住等22项房产新政，促进房地产市场健康发展。《意见》还提出，居民互换住房的，实行零税费政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。

引起业界质疑的是《意见》提出，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行零首付政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。“大学生零首付购房政策，超过了银行贷款买房的底线”。谢逸枫说。

沈阳为什么这样卖房？谢逸枫认为，至少包括以下原因：一是库存大。2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20%、23%；但沈阳整体的库存非常大，接近3000万平方米。二是去库存速度缓慢。上海易居房地产研究院发布的1月份50城住宅库存报告显示，在衡量去库存速度的存销比方面，沈阳这一数值为18，去库存周期较长，房价容易下跌。

据了解，目前辽宁省经济下行压力大，人口、人才外流严重，零首付政策不仅是去库存，关键是为了吸引大学生落户，留住人才，增加新的购房需求，促进区域经济的发展。在房地产新常态下，需求上涨乏力，各地楼市分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

有专家称，目前，东北经济下行压力较大，对房地产市场的影响也是致命的。比如辽宁的城镇化率已比较高，后续鼓励农民工进城购房、消化楼市库存的空间也较为有限。数据显示，2014年辽宁省城镇化率达到67.05%，在全国各省区中排在第二位，高于全国平均水平12.28个百分点。换句话说，未来辽宁楼市将面临更大的去库存压力。

谢逸枫分析认为，住房公积金首付比例实行零首付政策，需要提防房贷风险与控制规模，防止次贷危机爆发。原因很简单，一是大学毕业生的收入水平不稳定，还贷能力差；二是沈阳经济涨幅趋缓，即使房价不跌，风险也不小；另外还有，住房公积金首付比例实行零首付，央行没有文件与政策支持，银行难落实。