认房认贷标准难统一 银行利率怎放松

华夏时报记者 刘飞 北京报道

　　从松绑限购，到松绑限贷，地方政府救楼市呼声愈喊愈急，已扩大至房贷利率。

　　9月15日，湖北省住建厅公开发文，要求金融机构提供首套房贷最低7折优惠利率。9月21日，南京发文宣布取消限购，同时要求合理加大首套房的信贷资金支持。

　　但融360的监测数据显示，武汉和南京并未因此出现房贷利率放松局面。两城市优惠利率绝迹，首套房基准利率上浮5%是主流。

　　而接受《华夏时报》记者采访的多位银行业内人士也表示，今年5月以来按揭贷款规模一直是有保证的，松绑首套房认定标准肯定会放开业务量，银行很愿意配合，但按揭贷款利率近期没有出现下降情况。

　　融360信贷专家徐瑾认为，由于住房公积金属地方住建系统，地方政府具有主导权，利用公积金政策“救市”更具可行性。

　　不过，徐瑾还认为，地方政府在与商业银行博弈过程中，会先从其可控的地方性银行入手，为房贷市场提供资金支持，拉低市场平均利率，从而倒逼中大型商业银行调整利率水平。

咬定利率“不放松”

　　工行北京分行个人信贷部员工小王称，首套房贷款执行基准利率。而河北一家国有银行支行副行长李玮称，“唐山地区首套房贷利率仍执行上浮10%。” 

　　融360 监测数据显示，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，但附加条件使优惠利率“名存实亡”。

　　所谓的“附加条件”，即购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。

　　如在上海地区，一家股份制银行首套房贷最低利率8.5折，但要求贷款人在该行日均金融资产达到500万元。

　　在北京地区，另一家股份制银行仅仅有部分支行为我爱我家和链家的客户提供9折优惠，且需购买10年每年1万的保险，还有银行要求存贷款额15%的保证金一年，享9折，存贷款额5%的保证金一年，享9.5折。

　　在杭州，一些银行也只针对优质客户可享9折；在青岛地区，青岛银行只限合作楼盘可享9折。而汇丰银行要求广州、深圳地区客户贷款160万以上可执行9.4折利率。在天津地区，中德银行针对有10万以上住房储蓄贷款的客户首套房可享9.5折，2万住房储蓄可享基准利率。邮储银行也要求厦门客户存贷款金额的10%（一年以上定期）或买半年以上理财产品，首套房可打9.8折。

　　李玮给记者算了一笔账，“五年期以上中长期贷款基准利率为6.55%，如果在此基础上打7折为4.585%，而五年期存款利率上浮1.1倍为5.225%，存贷款利差已完全倒挂。”

　　“此外，随着余额宝类货币基金走红，使得0.35%的银行活期存款‘外逃’为4%以上的货币基金成本，大大增加了银行的负债成本，对于吃息差为主的银行来说，水涨船高顺应抬高了贷款端的成本。”

　　曾经在争抢按揭贷款投放上栽过跟头的李玮谈起过往连连叹气，“投放了几个亿规模后，却因利率水平下降，面临着倒扣工资的无奈，还不如不做。”

　　“房贷利率在省分行授权范围内从上浮5%甚至下降到基准利率投放。”让某国有大行县域副行长吃了苦头的正是，其千辛万苦从其他银行手中“夺”过来的按揭优质项目，而过低的房贷利率使得该县域并未通过分行给予支行机构核定的经营业绩的综合性指标。

　　“受经济下行压力影响，银行开始将目光投向传统优质的按揭贷款业务。”李玮称，从上半年按揭贷款增量来看，传统个贷依然是银行关注的对象。

　　本报记者梳理《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》发现，尽管按揭利率首套不打折已全国“蔓延”，甚至上浮10%以上；二套房贷上浮10%，甚至20%、30%以上，但上半年个人购房贷款余额仍维持在10.74万亿高位，同比增长18.4%。

　　其中个人购房贷款增速有所回落，上半年个人购房贷款新增9389亿元，同比2013年上半年少增239亿元，持平于2012年全年9610亿元个人购房贷款新增。

认房又认贷两大漏洞

　　但新增近万亿的个人购房贷款仍没有覆盖到李强的刚需，在北京CBD上班的他，曾贷款在通州长城国际购买了一套50平米的大开间，结婚生子后想置换到同一个小区的100平米的两居室，尽管在结清此前贷款并卖掉大开间后，银行仍认定其置换的两居室为二套房，需要交70%的首付款，执行基准利率上浮10%。

　　“现已名下无房，为什么不能按照首套房政策执行？”李强苦恼的对记者称，还差60万的首付只能求助于消费贷，而消费贷让其承受了基准利率上浮40%的成本。

　　徐瑾认为，之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀刚需购房者和改善型住房需求者，但“只要房贷贷款余额还清都算首套房”的消息也不靠谱。

　　“按传言所说，不管购房者是有两套、三套，甚至更多，只要银行没有房贷欠款，再购房即可认定为首套，这等于宣告限购令全面退出。”徐瑾认为，这违背“抑制投机，遏制房价过快上涨”的调控目标。如果允许楼市投机，房价将重新上扬，一旦泡沫破裂，将引发严重危机。

　　因此，徐瑾认为首套房应该是认房不认贷。

　　然而，本报记者在调查采访中发现，多位银行信贷人员反映银行内部在认房标准上也并不统一。

　　所谓“认房又认贷”，是指贷款买房时，如果借款人名下有一套房或有一次房贷记录，都将被界定为二套房。这其中认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房。

　　但在界定二套房认房标准时，一般是指借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房。

　　需要注意的是，认房是在当地房屋登记系统中，这就出了漏洞了。

　　“由于不动产登记系统没有异地联网，银行无法核定客户在全国其他地区的房产信息。”工行北京分行个人信贷部员工王可（化名）称，因此在很多地区银行核定二套房的标准就是以人民银行征信系统为准，即认定该客户为首套房贷客户。

　　而一家国有大行河北分行人士称，“银行没有资格要求产权部门出具证明的条件下，为了争抢优质客户资源，只简单要求客户出示一个签名的产权证明。”而这意味着给已经拥有一套或几套房的全款客户放开了敞口。

　　也就是说，在银行无法核实客户名下全国地区房产时，原本“认房又认贷”的标准退而转变成了异地宽松版的“认贷不认房”。

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