地产信托5月现兑付高峰

来源：华夏时报

发布时间：2014-05-09 23:31:00

摘要：就在北上广深四大一线城市全部失守，房企纷纷降价出货之时，中航信托旗下名为“中航信托· 天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”的抵押物资产近日遭遇拍卖。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王兆寰北京报道

就在北上广深四大一线城市全部失守，房企纷纷降价出货之时，中航信托旗下名为“中航信托· 天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”的抵押物资产近日遭遇拍卖，该资产系青岛舒斯贝尔建设发展有限公司（以下简称青岛舒斯贝尔）58.77万平方米的土地使用权。

在业内人士看来，抵押物的拍卖无疑暗示房地产企业资金链出现了紧张，信托资金还款出现了危机。随着央行表示要在风险可控下打破刚性兑付，5月出现房地产信托兑付高峰，不仅房地产企业，整个信托行业都将迎来一次压力测试。尽管如此，违约仍以个案为主，不会出现大面积系统危机。

对于投资者来说，由于拥有较高的收益率，房地产信托仍是不错的选择，不过，一定要注意优先选择抵、质押物充足并且比较容易处置变现的信托项目，有效地减少风险。

土地抵押物被拍卖

5月7日，舒斯贝尔位于青岛即墨市华山镇的7宗共计587736平方米土地使用权由江西汇通拍卖有限公司进行了拍卖，拍卖参考价为4.69亿元，土地包括舒斯贝尔大道10号地块、舒斯贝尔大道8号地块等七大地块。

记者查阅相关信息发现，该资产系中航信托旗下名为“中航信托·天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”的882亩土地抵押物资产。该计划成立于2011年10月14日，募集资金总额3.5亿元，信托资金用于受让青岛安都商贸合法所有的青岛高尔夫43%股权的股权收益权，存续期为1.5年，中航信托有权根据情况将信托期限调整为24个月，即天启182号信托计划最迟已经于2013年10月14日到期。

不仅如此，人民法院诉讼资产网显示，青岛安都商贸持有的青岛国际高尔夫俱乐部有限公司43%股权也被挂出拍卖，参考价3亿元。

有消息称，信托资金未如期偿付是此次拍卖的导火索，而青岛舒斯贝尔以及与其有关联的青岛安都商贸资金链出现断裂则是最终的根源。

资料显示，青岛舒斯贝尔成立于2002年，是澳大利亚舒斯贝尔集团在华投资成立的一大型房地产企业。舒斯贝尔集团公司是澳大利亚颇具实力和影响力的跨国公司，以国际贸易和房地产投资开发为主，具有几十年的奋斗经营历史，足迹遍布全球。

时至2014年5月，天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划已经到期，是否进行了兑付？

对此，记者致电中航信托，但截至发稿未得到回复。

违约仍是个案

据海通证券测算，房地产信托的期限较短。从信托行业协会统计数据看，在2014年，房地产信托兑付在5月份会迎来高峰。

然而，面对全国楼市价格降声一片，是否会出现大面积违约，抵押物拍卖是否将会频现，对此，业界反应不一。

在一些专家看来，由于此前中诚信托、吉林信托接连发生的兑付危机，且央行近日在《中国金融稳定报告(2014)》警示了理财产品刚性兑付的弊端：增加金融体系风险和引发道德风险，并称应在风险可控的前提下，有序打破刚性兑付。

不过，也有业内人士认为，尽管房企出现降价促销的情况，但是并不意味着整体行业出现资金链危机，打折销售仅仅为一种手段而已。一些开发商出现资金流动性趋紧情况，降价只是一种营销手段，为的是更多地回笼资金。

对此，格上理财信托研究员王燕娱在接受《华夏时报》记者采访时表示，近一两年房地产市场调控就一直没有放松过，加上陆续有部分地区出现降低抛售现象以及万科等地产大鳄的唱空，市场对房地产的观望情绪越来越浓。观望情绪高，导致新房销售情况不佳，如果销售不出去，现金无法回流，就不能还贷，进而出现信贷违约。

不过，在王燕娱看来，房地产信托不会呈大规模违约趋势，可能会陆续发生。一般在三四线城市、房产开发过度地区的项目会比较容易出现问题，但地产项目通常都有充足的抵、质押物，处置得当，有第三方接盘的话，还可以兑付给投资者，不至于到违约的地步。

用益信托帅国让则指出，最近，中国建投投资研究院发布最新《中国投资发展报告(2014)》，根据报告假设，中国信托行业目前信托资金的不良资产最多可达到480亿元左右，对应行业的不良资产率约0.5%。由此可以看出，不良资产率是较低的，当然不排除个别项目出现风险的案例，短期内出现系统性风险概率较低。

“尤其是对地产信托而言，今年5月将迎来兑付高峰期，并且房地产项目一般都有抵押物或担保方，只要抵押物无瑕疵，风险处置问题不大。”帅国让如是说。

何去何从？

截至2014年一季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元，逼近12万亿大关。但是，自2013年一季度以来，信托资产环比增幅一直维持在7%-8.3%之间，结束了2010年至2013年一季度平均单季增幅11.77%的高速增长，增速有所放缓，信托行业冲规模的势头有所遏制。

在业内人士看来，监管层监管严、连发的8号、463号、99号文是遏制信托规模快速扩张的直接原因。近几年，行业的飞速发展，确实累积了较大风险，这与经济发展到一定程度就会面临减缓和调整有很大的关系，特别是房地产信托。为此，很多信托公司已经开始严控房地产项目，比如只做一二线城市百强房企的项目。

帅国让指出，房地产信托一直以来是信托公司的主要业务之一，也是信托公司业务收入的重要来源，相对收益较高，深受投资者的青睐。不过，基于各方对房地产信托兑付高峰期的担忧，预计未来房地产信托发行及成立规模会再度下滑。

由于房地产信托的高风险性和房地产市场的高度敏感性，房地产信托特别受到监管层及外界的关注，针对房地产信托业务的政策也更为集中和严厉。因此，房地产信托业务的发展起伏较大。尽管如此，高额的利益使得信托公司不可能放弃这块业务，其与政策的博弈也一直贯穿整个过程，并将持续下去。

根据金牛理财网不完全统计，从投资领域来看，2014年4月，金融信托新发产品数量上升至首位，达到91只，但从预募规模上来看，房地产信托高居榜首，达到120.93亿元。从预期收益率来看，房地产信托继续保持在9%以上的相对高位。

在王燕娱看来，未来房地产信托的收益可能不会一直保持在高位。现在的地价越来越高，很多地产商的开发成本已经相当高了。但是，在市场悲观的情绪下，销售还不能做得太高，否则就卖不出去，利润自然也高不了。甚至有些房企的楼盘售价都无法覆盖每平方米的土地成本，因此，房地产商的利润将会下降，相应信托产品收益也将随之下滑。

对此，帅国让建议投资者在选择地产信托时，首先还是要看信托公司的实力及专业水平；其次是看融资方的资金用途及还款来源；第三，特别关注具体项目的风控措施。要注意优先选择抵、质押物充足且比较容易处置变现的信托项目。