房地产信托或临拐点
摘要：近期，包括四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王兆寰 北京报道
近期，包括四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。因开发商无力还款而造成违约使房地产信托产品兑付风险频现，令房地产信托再次成为市场的焦点话题。
行业地位生变
用益信托统计显示，10月金融类信托产品共成立139款，募集资金132.16亿元，规模占比为30.91%；房地产信托共成立47款产品，募集资金123.65亿元，占总成立规模的28.92%，比上个月下降5.86%。无论是从产品数量上还是从规模上，金融类产品都超过了房地产信托。
伴随着近期房地产信托兑付风险频出，一方面，有业内人士分析指出，走过黄金10年的房地产行业将风光不再，而随着各类金融机构全面进入资管行业，地产信托发行将呈下滑趋势；另一方面，多位接受《华夏时报》记者采访的专业人士表示，不排除10月的数据存在一定的偶然性。
万银财富分析师刘鹏分析指出，未来房地产信托的规模会逐渐收缩。由于现在政策打压，控制银行向房企贷款，银行会出现只收不贷局面。从目前市场来看，银行收回房企不良贷款比较困难，不利因素重重，房地产信托存在兑付风险。
“如果国家确实加大力度挤压房地产泡沫，房价下降，连带房产信托的收益会降低。但从目前中国的刚性需求来看，短时间内房产不会完全崩盘，北上广等大城市5年内不存在房产崩盘的可能。这意味着银行还可以贷款给房企，房企盘活资金，房产信托直接受益。”刘鹏说。
不过，用益信托研究员帅国让在接受记者采访时则直言：“现在还不能完全下结论，10月的数据有一定的偶然性，因为11月份的数据还没有完全出来，但不可否认的是，信托业的资产规模增速是在下降的。”
从信托业协会的数据来看，三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平，新增规模占比12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。
“房地产信托规模及占比的提升，说明地产行业在不断升温，但不能忽视房地产信托的兑付风险。随着泛资管时代的不断深入，未来地产信托会面临转型与创新。”帅国让说。
新浪仓石研究中心总监庄正则表示，单纯地看集合信托，地产信托地位10月发生变动，但从宏观来看，整体的地产信托发展相对平稳，不能简单地认为地产信托出现拐点。
兑付风险不容忽视
房地产信托兑付危机事件频出。面对一些收益10%以上的房地产信托产品，投资者还要不要选择此类信托？
对此，帅国让指出，任何的投资都有风险，关键是如何经营管理风险。投资者在进行房地产项目信托产品投资时，应主要考虑以下几方面：项目的还款来源及投资地点；项目是否有抵押物及担保方，抵押率如何；融资方的资质如何，受托人（信托公司）的实力如何等。
除此之外，还要关注国家政策的走向。帅国让指出，今年以来地产信托已经平稳度过了兑付高峰期，虽然有少数项目出现兑付危机，但最后都已经妥善处置，本金及收益都能拿到，并没有爆发系统性风险。未来风险还会发生，相信信托公司都能稳妥应对。
庄正则建议，投资者在选择房地产信托时，关键要看流动性，只要流动性问题解决，兑付压力就不会太大；其次要综合考量，如果交易对手较弱，抵押物不足，项目周边的房价下跌的就不要选择；最后，要考虑整个投资的性价比，包括安全性和收益率。
转型迫在眉睫
在帅国让看来，由于今年政策以维稳为主基调，房地产调控短期内不会退出。另外，银监会对房地产信托的监管力度也日趋严格。因此房地产信托业务的转型已迫在眉睫。提高主动管理水平成为信托公司未来发展房地产信托业务的一致选择，所以发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。
据帅国让介绍，房地产投资基金是指专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，通过积聚众多的分散资金于一体，同时采用专业化管理、经营的一种投资方式，从而有利于聚集资金，分散风险，获得较高的规模效益。
房地产投资基金是由信托公司发行的，只是这种产品以基金的方式经营而已。房地产投资基金和地产私募两者的发行机构不一样，一个是信托公司，一个是基金公司，经营管理方式也不同。
相对于传统的单一项目型房地产信托产品，房地产投资基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。
信托业协会统计显示，截至2013年三季度，基金化房地产信托产品累计余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。
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