楼市假暖之危

作者：商灏

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发布时间：2009-03-21 20:06:00

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摘要：楼市假暖之危

本报评论员商灏

   房价上涨与楼市回暖的真假迷雾，持续不久便烟消云散，水落石出，也让人们更看清了难以逆转的市场走向。
    官方新近发布的数据其实业已明确揭示了这种走向：全国大中城市房价同比连续三个月、环比连续七个月出现下降。整个地产界实际上应该都很清楚，楼市是否回暖的大前提当然首先取决于宏观经济环境能否回暖。另一个重要前提却是，房价的下调幅度能否被社会大众所普遍接受。潘石屹则从另一个角度表明了他比较冷静的判断：在保障性住房政策以及开发商资金短缺的重重压力之下，房价仍会下调。
    在政府出台了一些政策鼓励房地产行业发展的同时，很多开发商也试图通过积极的措施促进销售增长，但结果显然不很乐观。
    毫无疑问，当前的楼市根本没有房价上涨的空间，任何逆市提价的心理战都将无济于事。期待以商品住宅成交量出现持续大幅攀升为标志的楼市繁荣局面的出现，需要政府部门继续采取减免税费、降低门槛、刺激住房消费的举措，也需要开发商等多一些主动降低房价促销。因此，楼市探底远未成功，人们尚须更加耐心。
　　而那种认为“在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调”，进而认为“在房价基本稳定的情况下出现的楼市成交回暖更说明了市场底部可能已经出现”，以及“房价将滞后于成交量见底，未来价格走势更多体现为结构性调整和区域性波动”的论调，或许不应再继续自欺欺人。
　　近期楼市成交量的回升应是一系列政策持续刺激的结果，却并不能改变黯淡的基本面。
　　调整的序幕才刚刚开始，若经济增速仍进一步下滑，在沉重的就业和收入压力的影响下，楼市的潜在购买力仍将继续萎缩。
　　地产界自己的统计数据也说，当国内“高收入”和“最高收入”人群的住房需求已经得到了基本满足之后，尽管市场上房屋空置面积可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍，但楼市观望情绪依然浓厚。
　　在此情形下，近年来宏观调控出台的许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策等，是否都应予以改变？此外政府是否还会考虑出台新的鼓励消费的政策？而在楼市供求关系博弈的阶段性调整中，长期内供求关系的动态平衡的发展趋势固然尚有待宏观经济来验证，但短期内政府进一步扶持政策的推出，如果真的有望促进成交量回暖，如果开发商因此而库存压力缓解和现金流状况改善，还会有多少动力进一步大幅下调房价？
　　现在，居民收入预期下降更将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动殊为艰辛。在此背景下，房地产政策取向的着眼点与归结点必然是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模将相辅相成、互为条件。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。
    去年10月之后，中央政府和各地方政府接连出台救市政策，市场出现回暖迹象，成交量开始回升。但之后市场又重归冷静，地产界又开始寄希望于政府出台新的救市政策。然而新的政策并没落地，市场仍须走自己的路。
　　楼市回暖之表象，总体而言主要由打折幅度较大的楼盘带动，一些热销楼盘实际成交价格已回到了2006年的水平。然而当宏观经济并没出现明显回升迹象、房地产市场调整周期并没到位、市场供求关系依呈胶着状态之时，楼市的真正回暖仍只能是一种期待。
　　楼市假暖的局面如果持续下去，后果将会怎样？当我们温习本次金融危机发生的原因时，这是最令人担忧的问题。
    如果把注意力继续放在楼价是否下跌上升这个问题上，则开发商资金链紧张的结果是否会令市场整个被冷冻？楼市冷冻的结果，加上制造业的持续萎缩，是否会进一步影响到银行体系的安全？
    显而易见，房价持续下跌或会造成断供现象；不再建造新的楼盘，或会大面积地影响到相关行业，例如钢铁、水泥、型材等等，继而制造业大量企业倒闭，大量工人失业。在这样的时刻，政府不愿轻易冒险，应当是情有可原的。但已有舆论开始呼吁在这样的时刻，政府或应当机立断，直接出资来帮助民众购买住房，而不应允许购买者首付20%或者更低的比例，同时更不允许零首付，以防止中国未来的次级债危机发生。而这恐怕也正是政府所必须忧虑和要防范的重要问题。
    如果不是从长远的产业发展角度来平衡房地产开发商、地方政府、购房者与未购房者等各方利益，以形成正常的博弈通道，如果不是将房地产业在市场经济座标中进行准确定位，如果不迅速而彻底地改变“国家经济被房地产绑架”的被动局面，则市场之颓、政府之忧、民生之疾都将难解。