华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 慈冰 北京报道
保障性住房的开发建设得到了更为实际的金融支持。日前，国家开发银行与建设部就加强开发性金融合作达成一致意见。根据这一意见，国家开发银行将对保障性住房建设给予贷款支持。
与此同时，《华夏时报》记者独家获悉，国开行制定的《廉租房开发贷款管理操作细则》（以下简称“细则”）已经完成，并于2月12日起正式实施。
建设部内部人士对本报记者表示：“从2006年开始，国开行一直对保障性住房建设给予了很大的支持，是主力军之一。目前别的银行还未有更直接的进展。”
业内分析人士指出，在财政资金和银行资金的共同推动下，未来廉租房的发展速度也将大大提高；“此举也将吸引更多的开发企业投入到廉租房的建设领域”，中央财经大学教授郭田勇表示。
保障房获金融支持
据了解，从去年年中开始，国开行就积极参与了廉租房的各项工作。随后，根据央行与银监会在去年12月份下发的《廉租住房建设贷款管理办法》要求，国开行制定了该细则，用于支持新建、改建廉租房的贷款。
华夏时报记者了解到，国开行总行评审三局将作为该项业务的归口管理部门，负责重大项目的评审以及指导各地分行的评审工作。各地分行是具体的执行部门，负责辖区内的贷款申请以及合同谈判、签订和日常管理工作。
“为廉租房开发贷款事项单独发文，足以说明国开行对这个事情的重视程度。”一位北京的业内专家表示，此前廉租房之所以推动不力，主要是因为其无法给地方政府及开发商带来足够的经济利益，不能“挣大钱”，商业银行也甚少介入这一领域。
按照国开行细则的规定，申请廉租房开发贷款的借款人必须是“依法设立的、具有房地产开发资质的，从事廉租房建设的房地产开发企业，或是政府直接确定的组织实施廉租房开发建设的企（事）业法人”。
同时，廉租房建设贷款利率将按照央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，贷款周期为5年，宽限期最长不超过3年。另外，新建廉租房贷款的资本金为20%，改建廉租房的资本金为30%。
“这也将吸引开发商更大范围地进入廉租房建设领域。”中央财经大学教授郭田勇表示：“一般的开发贷款都没有优惠政策，利率甚至还会略有上浮；而廉租房贷款的周期比较长，相对来说条件也放宽了很多。”
不难比较的是，按照2003年央行“121号文”规定，开发企业在申请银行贷款时，自有资金比例不得低于项目总投资的35%。
据银行业内人士透露，即便利率下浮10%，商业银行仍可获得4%左右的收益。“大型商业银行愿意参与这样大规模的长期项目，虽然短期利率低、收益比较少，但从长期来看，风险是比较小的。”
规避风险
但是，“保障房贷款的风险管理仍然是非常重要的。”有银行界人士表示。
据了解，国开行的细则中对借款人的条件作了较为详细的规定。其中包括，廉租房项目必须已纳入政府的年度规划，并获得相关批准文件和许可文件，可以进行实质性开发；必须与当地政府签订廉租房的回购协议；项目的规划与设计、套型面积、建设标准也要符合有关政策规定等。
而在评审标准中要求，贷款人申请金额不得高于回购协议确定的回购价款，同时，该贷款必须为担保贷款。
“这是一种‘政府、企业、银行’三方互保开发模式，是一个有效解决保障房建设资金不足的思路。”一位住房和城乡建设部官员如此评价。
这样的模式此前已有成功的案例。1月6日，中冶集团旗下的中国冶金科工股份有限公司下称“中冶科工”与中国银行、农业银行、建设银行和交通银行签署了总额350亿元的保障性住房信贷合作协议。而在此前的2008年年初，中冶科工与国家开发银行签署了100亿元保障性住房授信。
中冶置业有限公司总经理侯宝旭此前对记者表示，在这个“三角”互保合作模式中，地方政府作为保障房建设的主体之一，除负责保障房建设用地的拆迁外，还需出具一份保障房回购担保；而中冶科工则在投入30%自有资金启动项目后，凭借回购担保就可获得银行剩余资金的支持。
国开行相关责任人进一步解释说，为了保证贷款资金的安全，廉租房开发贷款实行封闭管理。资金进入专门帐户，投入建设后，国开行将按照工程进度和相关合同逐笔支付，并对资金的流入和流出进行监控管理，建立单独台帐。
同时，根据回购协议中的相关约定，借款人应按期将回购资金存入专项帐户，用于偿还。
“这直接规避了开发商左手倒右手的变相挪用资金。”上海五合智库投资咨询管理公司总经理邹毅表示。另外，“地方政府的信用担保和项目资金的封闭运作，使公司的开发模式处于零风险状态，切实兼顾了银行利益。”侯宝旭说。
廉租房加速
去年12月17日，国家发改委已下达100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。
上月，由发改委牵头的2009年中央投资廉租房补助方案已经敲定，并已通过承办部委会签下发。该笔资金共计200亿元，用于各地新增廉租房建设补贴。
接近发改委的消息人士同时表示，未来还可能有一笔百亿元左右的中央财政拨款，专项用于廉租房货币补贴。
但是，仅靠政府的直接补贴显然难以完成三年9000亿的保障性住房建设计划。而目前，廉租房建设过程中政府财政“一肩挑”的模式正在有所改变，“商业银行在廉租房建设中的贡献力量十分重大。”《财经》首席经济学家沈明高表示。
更多的专家认为，在财政资金和银行资金的共同推动下，未来廉租房的发展速度也将大大提高。
事实上，保障性住房建设的任务仍然十分艰巨。根据建设部2009年的保障住房工作计划，2009年，建设部将编制2009年廉租住房工作计划，以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
同时，建设部将配合国家发改委、农业部、国家林业局编制国有林区棚户区、垦区危旧房改造规划，拟订2009年度项目计划，完成80万户煤矿、林区、垦区棚户区危旧房居民的住房改造。增加经济适用住房供应，指导地方从实际情况出发，搞好经济适用住房建设和管理，适当增加经济适用住房供应，新建经济适用住房130万套。
建设部相关负责人近日透露，此次与国开行达成一致意见后，接下来，为支持保障性安居工程建设，并结合中央新增廉租住房、城市、林区、垦区棚户区（危旧房）改造和农村危房改造等领域投资情况和保障性住房建设规划，国开行将选择落实具体贷款支持项目。同时，国开行还将积极支持公共租赁住房建设，解决中低收入家庭住房问题。
另外，华夏时报记者获悉，国家审计署已于本月开始对全国30多个城市的廉租房和棚户区改造开展专项审计工作，其内容将涵盖廉租房政策制定落实等各个方面。该项审计工作将持续四至五个月，届时，审计署将会汇总其中的突出问题，向国务院出具专项审计建议报告。
“这对廉租房的建设将起到积极的促进作用，”分析人士指出。
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