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麦格理兜售全球物业

作者:王海春

来源:华夏时报

发布时间:2009-01-10 22:14:00

摘要:麦格理兜售全球物业

 

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 王海春 上海报道

    澳大利亚最大投资银行——麦格理集团近期正以3亿元人民币为其旗下的上海“城市公寓酒店”寻找新东家。这一报价比3年前4亿元的买入价低了四分之一。
    此前,麦格理曾以26000元/平方米的价格为“城市公寓酒店”寻找买家,但目前的售价已不足19000元/平方米。此次大幅降价使麦格理急于套现的心理显露无遗。消息人士称麦格理此举是为了弥补其他投资基金即将到期偿还的空缺额度。
    其实麦格理不仅急于出售在中国的资产,其在澳大利亚、葡萄牙、丹麦、美国的机场和收费公路资产也正在待价而售。受金融危机影响,麦格理在世界各地的基础设施投资物业均出现了利润下滑甚至亏损的情况。受经济危机影响,麦格理投资的一些资产价格大幅缩水,一些即将到期的投资基金可能面临偿付危机。


折价1.16亿急卖上海物业
    麦格理集团此次出让的上海“城市公寓酒店”(总建筑面积1.6万平方米)是2005年9月从马来西亚开发商城力集团手中收购的,当时的收购总金额为4亿元人民币(单价25000元/平方米)。
    半年前麦格理曾以4.16亿的价格在市场上出售“城市公寓酒店”,但没有成交。此次3亿元的出让价格较半年前少了1.16亿(单价约18750元/平方米)。
    “城市公寓酒店”位于上海最繁华的静安区,处于南京路、淮海路之间,地理位置优越。麦格理的出让价格比该物业周边住宅便宜不少。目前与“城市酒店公寓”相近的高层公寓单价在3万元/平方米左右,而一般的老式公寓其单价也近2万元/平方米。大幅度的降价使麦格理急于套现的心理显露无遗。
    有分析人士指出,麦格理出让该物业是因为其回报率下降。受金融危机影响,外企派驻上海的高管已大幅减少,针对长期办公居住需要的酒店式公寓的空置率由此大幅上升,租金也有所下调。目前沪上大多数酒店的入住率约为60%,与2007年同期相比有所降低,而以长期租赁为主的酒店式公寓空置率则大幅上升。
    其实出售上海的资产只是麦格理为应对全球经济危机在亚太地区进行开源节流动作的一小部分。
    在刚刚过去的2008年12月里,麦格理集团开始了在亚洲业务的重整。据了解,其在中国的第一中国房地产(First China Property)将合并,其他领域的投资业务也将收缩战线。与业务调整紧随的是人员的调整。去年12月份麦格理集团已经裁退了约100名投行职员和顾问,被裁的人员主要集中在悉尼分部,在墨尔本与布里斯班也有不同程度的裁员。此次裁员是当前裁员风波里澳洲投资银行中最大规模的一次辞退行动。


麦格理DDR信托危机
    相关人士表示,麦格理出售中国资产是为了应对更为严酷的经济危机。据了解,未来一段时间内麦格理旗下将有一部分投资基金到期,然而这些即将到期的基金所持有的物业,因资产价格下降而缺乏偿付能力。
    DDR信托投资基金(Developers Diversified Realty Trust)即是麦格理已经浮出水面的偿付危机例子。
    麦格理的DDR信托投资基金是一个资产总额约28亿澳元的上市房地产信托投资基金。该基金集房地产公司的收购、开发、租赁和管理购物中心为一体,在全球管理着超过360亿澳元的房地产物业。DDR信托投资基金在全球45个国家拥有740个零售物业资产,在波多黎各、巴西、俄罗斯和加拿大等国家管理着超过1.63亿平方英尺的物业。
    不过麦格理在美国投资的一个物业面临着潜在的偿还危机。麦格理DDR信托2008年11月12日发布公告称,其在美国投资的一个商用物业经营受经济危机影响,面临着清偿的危机。DDR信托的主要租客为Circuit City Stores有限公司,Circuit City Stores受经济危机影响,已难以继续经营,该公司已根据美国破产法第十一条申请破产保护。该公司在DDR美国的信托资产中有7个租赁单位,租赁面积超过22万平方英尺,约占该DDR信托基金租金收入1.9%的比例。
    麦格理在公告中称,DDR信托需要出售该资产一半的投资组合,以避免违反相关条约。而此次计划出让的全部资产,约占到1/3的账面资产价格。


机场物业、公路收益均下降
    其实为了增加的资产流动性和债务偿还能力,麦格理已经开始四处兜售其世界各地的资产。
    麦格理在全球有着相当可观的资产组合。它在韩国持有桥梁,拥有通往英国曼岛的渡船、中国的大型购物中心,还持有悉尼机场、布里斯托尔机场在英国和日本机场候机楼的股份。
    然而由于麦格理持有的机场物业2008年出现了大幅亏损,麦格理已决定将出售其机场物业的部分股权。其在公告中称将出售哥本哈根机场26.9%的股份和布鲁塞尔机场26.1%的股份。而这部分资金将为另一只麦格理旗下的基金提供约15亿澳元的资金以应对危机。
    麦格理2008年12月月底公布的信息显示,2008年上半年机场业务板块共损失2.74亿澳元。机场业务的萧条使其每股资产收益率下降了7%,该板块资产的价值有待重估。
    不仅仅是航空板块,麦格理对其公路板块的收益预期也并不乐观。
    基于对未来经济的不确定性,麦格理旗下的麦格理基础设施集团(Macqarie Infrastructure Group 简称MIG)在刚刚过去的12月将其收费公路的投资组合收益再次下调了21亿美元。这是麦格理自去年8月以来调低公路资产收益价值后再次大幅度调低其收益价格。
    而麦格理还将对包括悉尼西部M7航线和葡萄牙的Lusoponte收费公路进行资产评估。为收缩战线,这两项资产也将在今年被出售,MIG将出售悉尼西部M7航线50%的股份,以获得约8.05亿澳元的现金。MIG在公告中称,之所以急于出售资产,是因为在接下来的6个月内将在10个地区偿还投资人的资产。

 

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