因“保”得福金隅股份盘活巨量土地

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发布时间：2011-04-01 20:10:57

摘要：因“保”得福金隅股份盘活巨量土地

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者张学光北京报道

   北京西郊莲石路上的燕山水泥厂，曾经是北京市一座重要的工业厂区。如今，这座拥有50多年历史的水泥厂，已经是一片新建的住宅楼。
    据中银国际研究员的一份统计数据，像燕山水泥厂这样的有证工业厂房用地，北京金隅集团手里至少还有1000多万平米，其中有800多万平米位于北京市内。
    从去年开始，为了推进保障房建设，北京市区内大量类似于燕山水泥厂这样的搬迁工业厂区被变性为保障性住房用地，而作为北京市最大的保障性住房开发商，金隅股份（601992）在盘活母公司的存量工业用地资产上，不但拥有了大量的远景储备用地，还获得了其他房地产公司在保障房建设上根本不能企及的利润。
拥有大量储备用地
    公开数据显示，金隅股份目前拥有的土地储备为590万平米，其中，在北京市所拥有的土地储备约为367万平米，这一土地储备数量在北京市已经仅次于首开股份，位居第二，但是这并不是金隅股份的全部。由于母公司金隅集团的前身是原北京市建材工业局，因此，金隅集团在北京市还拥有大量的工业用地。
随着北京市政府在建设保障房过程中鼓励企业使用自有用地，也使得公司的大量工业用地变性为住宅用地。这些被盘活的工业用地资产，成为金隅股份的房地产开发用地。
对于公司这笔“隐形财富”，中银国际房地产行业研究员田世欣的统计数据约为800多万平米，如果以1.5 的平均容积率计算，这些工业用地可以为公司未来增加1200万平米的北京市内低价土地储备。
“虽然公司的工业用地在用途转换为商品房用地后，还需要通过公开的招拍挂程序进行出让，但是考虑到公司先前占有这些土地，以及与当地政府的良好关系，公司可以通过限制性招标以低于市场的价格获得这些地块。”田世欣认为。
独特的盈利模式
随着去年北京市大规模启动保障房建设以来，通过自有工业用地转换为保障房建设用地，并配建一定比例的商业住宅项目，已经成为金隅股份在北京房地产市场一个独特的盈利模式。
以金隅股份在朝阳区东坝乡的朝阳新城保障房项目为例，尽管公司在这一项目的保障房毛利率只有32.8%，可是，配套的商业项目利润率达到69.2%。
事实上，金隅股份在通州区、石景山区等保障房项目上几乎都会配建商业项目，这些商业项目对于公司的利润贡献丰厚。以公司在通州区梨园镇的保障房项目金隅通和园为例，其中保障房的销售价格只有6500元/平米左右，而金隅股份在同一地域开发的商业住宅项目金隅花石匠，楼盘销售价格达到16000元/平米以上。
2010年，由于金隅股份的保障房结转面积大幅增长和商业住宅项目的小幅下滑，导致公司房地产整体业务营业利润率较2009年下滑了2.15%，但是仍达到31.4%。得益于保障房建设，公司去年在房地产业务上的销售收入较2009年预计增长了87.45%，受此影响，公司的整体毛利率增长了97.23%。