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调控风险释放地产股大躁动底部明显二三线个股机会大

作者:李叶

来源:

发布时间:2010-07-23 19:59:52

摘要:调控风险释放地产股大躁动底部明显二三线个股机会大

 

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李 叶 北京报道

   政策之下,估值之上,地产股的行情并不是世界末日。在大跌一年多后,地产股在7月终于迎来了上涨。不难看出,地产股非常急切地想摆脱深陷政策囹圄的命运,然而这波行情究竟是反弹还是反转,房地产政策的迷雾是否已经完全散去,地产板块的投资机会在哪里?让投资者迷惑不已。本报考察了与地产股走势紧密相关的房屋销售数据、分析地产股的估值水平,与房地产业内人士进行深度对话,希望能给投资者提供一份参考。

    房地产的调控政策终于渐显成效。在过去半年多的时间里,地产板块遭遇了前所未有的阴霾,与此同时,股市也一再跌破支撑线。而今,政策的风险大部分被释放掉了,地产股也该启程了。
    记者注意到,进入7月份以来,地产股反弹势头强劲。就在7月22日,地产股再次充当了领涨先锋,涨幅超过5%的个股达到11只,其中深物业A(000011)以10%的涨幅稳坐涨停板。在地产股集体走强的带动下,沪指收盘上涨了1.06%,实现五连阳。
    不难看出,地产股非常急切地想摆脱深陷政策囹圄的命运,然而接下来将如何发展,无人能测。深圳圆融投资公司执行董事冉兰在接受《华夏时报》记者采访时说:“目前房地产是不是底部还需要观察,地产股反转的条件还不具备,但可以肯定的是政策的风险大部分已经被释放掉,地产股已经具备反弹的条件。”
有理由抢攻
    地产股的走势基本与政策同步。房地产政策调控始于2009年12月9日,地产股12月8日就开始大跌,此后调控政策频频出台,地产股便以下跌见常。进入今年6月份以来,政策似乎有了放缓的苗头,于是地产股也似乎有了绝地反击之势。
    “地产股有理由反弹,在宏观政策放缓的背景下,地产股前期的大幅下跌已经将政策打压的风险释放掉了,而地产股的中期业绩也没有大幅超预期下滑,估值已经跌落到一个相对合理的水平,这是地产股反弹的有利因素。”冉兰如是分析。
    数据也证明了地产股应该涨。记者利用Wind板块行情浏览器发现,7月2日以后,地产板块指数持续上涨。自7月2日至7月22日收盘,地产板块指数上涨幅度接近20%。龙头股万科A反弹幅度达19.1%,保利地产的反弹幅度达22.04%。不过,在7月2日之前,追溯到2009年12月8日的地产指数高点,在此期间地产板块的下跌约43%,而同期上证综指下跌幅度约为30%。
    从估值角度来讲,地产板块也存在上涨需求。记者利用Wind数据统计,经过最近一段时间的上涨,地产板块的估值相对有了合理的修正,目前约23倍的市盈率接近2008年17倍的水平,部分龙头公司的市盈率已经在10倍附近,安全边际较高。
    “可以说,目前地产股的价格已经提前反映房价下跌约三成的预期,虽然6月房价出现由涨到跌的‘拐点’,下半年房价可能持续下跌,但地产股近段时间已有走出底部的迹象。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如是分析。
政策利空出尽?
    7月21日,有消息称,财政部酝酿房地产税于2012年实行,且为部分城市试点,这一消息再次为地产股打了一剂“鸡血”。22日,地产股江山一片红,地产板块内113只个股,仅7只微跌。资金纷纷涌入地产板块,截至收盘,地产板块资金净流入13.2亿元,远比其他行业有吸引力。
    国都证券资深策略分析师王伟强告诉记者:“地产板块确实已经进入了阶段性的底部,有逐渐冲高的需求,而房产税的缓征又给地产商两年的时间,短期利空面基本被消化掉,地产股还会继续表现。”
    然而,地产板块的政策利空出尽了吗?7月22日,政治局会议再次强调,要做好房地产市场调控工作。虽然地产股反弹了,但投资者对地产股政策的忧虑并没有消除。有投资者向记者反映称自己买进地产股的感觉就像坐过山车,“一会上,一会下。因为调控政策就像一枚枚不定时的炸弹,不知何时就扔出一枚。”
    这也正是市场人士的担心,冉兰对地产股的后市比较谨慎,他说:“房地产政策是一个未知数,短期似乎有所放缓,但这只是投资者的美好愿望,政策的出台从来不受投资者的意志所左右,地产的调控期不是结束,而是进入观察阶段,所以现在是不是地产股最坏的时候很难说,目前仅仅是反弹,决不会是反转。”
    的确,市场人士普遍将地产股的上涨归结于超跌反弹,反转行情似乎很难启动。今年以来大规模的IPO融资额度使得市场流动性相对偏紧,另外,房地产板块的底部也需要一个反复确认的过程。不过,在未来热点分化的情况下投资机会仍然存在。
    业内人士均表示,二、三线房地产龙头公司受政策调控的影响偏小,拿地的速度并没有减缓,因此成为大多数分析师推荐的投资标的。国金证券资深房地产行业分析师曹旭特建议选择项目处于热点地区、市场估值过低的公司。

数据DATA

低估值成就地产7月大幅反弹

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 郝 英 北京报道

    从14.94元跌至7.95元,地产龙头万科A在一年时间内跌去了46.78%,同命相连的招商地产也在一年的时间内跌去了53.32%(截至7月22日)。而申万房地产指数在2009年7月24日至2010年7月22日的243个交易日内,共计下跌1601点,跌幅高达36.82%。
    大跌过后,迎来反弹。从今年7月2日至22日,地产板块一马当先,16个交易日内,万科触底6.65元后大幅反弹,上涨17.26%,保利地产更是在此期间大涨20.72%,同期申万房地产指数上涨了16.1%,大幅高于上证指数同期6.84%的涨幅。
    数据显示,低估值是此次地产板块反弹的主要动力来源。
    在A股近10年的两次大熊市中分别造就了2005年998点的历史底部与2008年1664点的历史底部。
    在这两次历史底部中,房地产板块对应的市盈率分别为21倍与17倍。在地产板块经历了2009年中期至今超过一年的长时间下跌后,截至2010年7月22日,A股房地产板块的整体市盈率约为22倍左右,在7月2日市场见底2319点时,房地产板块整体的市盈率仅为19倍,接近2008年1664点时板块整体估值,而相比2005年998点时的21倍市盈率甚至显示出了低估值。
    从市净率的角度观察,目前房地产板块的安全边际要比2008年市场见底1664点时还低。当时,房地产板块的整体市净率约为3.37倍。
    2010年7月2日,市场最低探至2319点,房地产板块的整体市净率约为2.52倍,大幅低于1664点时的市净率水平。
    处于历史底部的估值引起了市场对于地产股的关注。7月地产股迎来一波反弹行情。截至7月22日,地产板块整体市净率已经升至2.86倍,虽然估值略有升高但仍大幅低于2008年1664点时的历史水平。

地产股反转依赖房屋销售放量

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 郝 英 北京报道

    2009年11月26日,申万房地产指数报收于4045点,盘中高点4256点也成为了地产指数160个交易日以来的最高点。之后,该指数一路走低,截至7月22日收盘于2747点,其间最大跌幅40.89%,累计跌幅高达33.26%,同期上证指数最大跌幅为27.58%,累计跌幅为22.12%。
    地产板块整体走势先于其他板块出现调整并跌幅较深,主要源自全国商品房销售额同比增速于2009年11月见顶回落,并呈现逐月走低态势,而这直接关系到上市公司的业绩增速。
    回顾历史,全国商品房销售额同比增速在2008年金融危机时的负增长就带动了地产股随大盘不断探底。
    2008年2月,全国商品房销售额同比增速数据出现了自2000年以来的首次负增长,为4.14%。在随后的几个月间,负增长逐月放大,至2008年11月,全国商品房销售额同比增速相比上年同期大跌19.75%,至2008年12月,跌幅收窄至18.69%,出现转暖迹象。申万房地产指数也从2008年初的4662点跌至年末的1664点,累计跌幅高达64.13%。
    进入2009年,房地产行业在2008年业绩负增长基数低与国内房地产市场日渐回暖的背景下,全国商品房销售额同比增速开门见喜,并保持了逐月回升的态势。
    2009年2月,全国商品房销售额2396亿元,成功逆转了2008年的低迷并出现了11.24%的高速增长。在随后的数月内直线上升,至2009年11月增速已达86.84%。地产股价也在2009年1月至11月内同样出现大幅上涨。以申万房地产指数为例,在2009年1月5日至11月30日的221个交易日中,最大涨幅超157%,累计涨幅同样高达136.77%。
    接下来,申万房地产指数见顶4256点后连续下挫,不但先于其他板块提前见顶回落,而且出现了板块整体跌幅大幅高于同期上证指数的情况。
    观察全国商品房销售额同比增速数据走势可以发现,该数据在2009年初至11月的过程中一路走高,在2009年12月至2010年7月的过程中见顶回落,并呈现自由落体式的大幅下降。该数据在2009年12月为82.77%,至2010年6月,直线下落至25.45%。
    究其原因,是在房价保持坚挺下,全国商品房销售面积同比增速出现了大幅下滑,由2010年初的39.44%下降至6月的15.37%。而截至6月,全国商品房销售面积与销售额同比增速下降的趋势仍未出现反转。

对话DIALOGUE

    最近一段时间,地产政策略显松动,地产股也显现反弹之势。然而,政策的迷雾是否已经完全散去,地产板块的投资机会在哪里?本报记者专访了龙赢富泽公司总经理兼投资总监童第轶以及信达澳银股票投资部总经理、信达澳银精华配置基金经理曾国富,为投资者答疑解惑。

    记者:房地产后续还有可能出台更加严厉的政策吗?
    曾国富:房地产市场的发展,与国家整体宏观调控政策关系非常紧密。短期来看,我觉得目前处于观察期,需要观察已经出台的政策会产生怎样的效果,然后才能结合外围及国内的经济发展态势来决定是否需要再出新政。目前政策上应该是从前期的“压”转向“有保有压”。
    童第轶:我个人觉得短期不会有新的房地产打压政策出台,因为政策的调控已经见到成效,上半年的调控政策使得银行、钢铁、机械等与地产相关性较高的行业受到牵连,拖累大盘连续下跌。如今悲观时期正在过去,目前需观察房地产政策的调控效果到底是怎么样的,从而去判断下一步政策走向。
    记者:房地产股与房价到底是怎样的一种微妙关系?
    曾国富:用简单的话来讲,如果房价出现大面积下降的趋势、一线城市的价格下跌了20%-30%,那么房地产板块的投资就可以逐步参与了。
    童第轶:在房地产价格平稳的背景下,政策也可能相对平稳。这样房地产行业可能实现软着陆,如果目前房价下降预期能够慢慢消除,积压的自住需求和改善性需求将会逐渐释放,成交量将温和回升,那么房地产公司就将受益,这种受益会直接表现在股市上。
    记者:地产股最近积极反弹,有反转的希望吗?
    曾国富:地产板块的投资机会还需要等待,目前只是前期跌幅过大的一种修复,现在谈不上反转。不过,地产股下半年会有机会。
    童第轶:地产股已经度过了阶段性底部,开始反弹。在目前的低估值水平背景下,如果未来行业的业绩增速超出之前的悲观预期,那么估值将有较大的修复提升空间。我认为龙头股已经具备了反转的条件。
    记者:是否考虑买进地产股,哪类地产股的投资机会略大?
    曾国富:不方便透露目前的仓位情况,截至二季度末,我们都没有配置地产股。不过,未来相当长时间内,地产股会成为我们关注的重点之一。
    童第轶:已经配置了一些地产股,而且短期的利润还不错,我是看好地产龙头,二三线受调控政策影响小的个股也会有机会。(李叶/文)

个股STOCK

鲁商置业 600223

    华泰联合证券点评:公司在山东济南的鲁商广场和国奥城项目与政府市政项目及城市发展重心迁移保持一致。在青岛,凭借集团在山东本地的资源优势,成功拿下燕儿岛项目,体现出良好的政府公关能力。公司在济南、青岛两地的储备项目可充分保证未来两年的稳定收入,公司未来两年将进入项目密集结算期,高增长逐步开启。

名流置业 000667

    爱建证券点评:武汉城市规划和城中村改造给公司带来机遇。公司项目所在地大多位于经济发展潜力较大的二、三线城市,受宏观调控的影响相对较小。股权激励计划有利于业绩释放。给予“推荐”评级。

滨江集团 002244

    广发证券点评:杭州区域龙头房企开发商,在政策调控之中,公司万家星城楼盘却再次热销,印证了公司强大的品牌号召力。公司计划加快万家星城的推盘力度。在高品质、高性价比及品牌号召力之下,后续滨江集团的楼盘依然会热销。我们保持公司2010-2011年分别为0.81元及1.09元的每股收益预测不变,维持“买入”评级。

福星股份 000926

    兴业证券点评:福星股份在二线地产股中最有吸引力。截至6月30日,公司共实现销售面积约16.8万平米,实现销售额约14亿元。预计2010年下半年公司预计推盘约21万平米,预计实现销售收入约21.54亿。预计2010-2012年,公司可实现每股收益分别为0.66元、0.84元、0.99元,我们维持公司6个月目标价14.0元,维持“推荐”评级。(李叶/文)

近期地产政策一览

2009年12月14日:国务院四措施遏制房价过快上涨
2009年12月17日:五部委打击囤地炒地,拿地首付勿低50%
2009年12月23日:财政部令5年内住房转让全额征营业税
2010年3月10日:国土部监管房地产用地,开展突击检查
2010年3月18日:国资委令78家非地产主业央企半月内提退出方案
2010年4月11日:银监会令银行不得给投机投资购房者贷款
2010年4月13日:住建部遏制房价过快上涨
2010年4月14日:国务院会议要求贷款购二套房首付勿低50%
2010年4月17日:国务院称房价过高地区三套房贷暂停发
2010年4月19日:住建部要求购商品房实名制,无预售许可,开发商不得收定金
2010年4月21日:二套房以住房套数定,不以贷款定
2010年4月30日:北京楼市新政,一家限新购一房,暂停三套及以上房贷
2010年5月6日:深圳“新国十条”,暂停三套及以上房贷
2010年5月22日:重庆楼市新政,广州“国十条”,均不停三套房贷,有保有压
2010年6月4日:三部委发文明确个人二套房贷标准
2010年7月22日:政治局会议强调做好房地产市场调控


 

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