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“烂尾楼断供”潮来袭!A股银行板块蒸发3700亿,如何收场?

作者:帅可聪 陈锋

来源:华夏时报

发布时间:2022-07-14 19:59:24

摘要:盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师向《华夏时报》记者表示,对“烂尾”楼业主而言,诉讼维权是最合法合规的方式。有关方面应以协商为主应对停贷事件,明显“烂尾”的项目可以考虑协商解除贷款合同。但是,业主不能因为发生“烂尾”事件而让银行或政府买单。

“烂尾楼断供”潮来袭!A股银行板块蒸发3700亿,如何收场?


华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 帅可聪 陈锋 北京报道

拥有一套属于自己的房子,是许多中国家庭的梦想。为此,很多家庭不惜掏空了家里的“六个钱包”,并在银行欠下了巨额贷款。然而,“烂尾”楼的出现,让不少人的美梦成为了噩梦。

7月14日,随着近期“烂尾楼断供”风波愈演愈烈,A股银行板块连续第二日大跌,市值累计蒸发达3700亿元。市场担忧之下,农业银行、建设银行、交通银行等多家银行纷纷紧急回应,均表示涉及停贷事件资金规模较小,总体风险可控。

盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师向《华夏时报》记者表示,对“烂尾”楼业主而言,诉讼维权是最合法合规的方式。有关方面应以协商为主应对停贷事件,明显“烂尾”的项目可以考虑协商解除贷款合同。但是,业主不能因为发生“烂尾”事件而让银行或政府买单。

上百个“烂尾”项目业主断供

江西景德镇恒大珑庭项目业主于6月30日发出的一纸停贷告知书,近日引发广泛关注。

这份告知书称,全体业主一致决定,要求项目于2022年10月20日前全面复工,若在此之前未全面复工,项目所有已售房源且未结清贷款的业主,将强制停止还各违规发放贷款的银行月供,直至全面复工之日。

紧随其后,全国多地“烂尾”楼业主效仿为之。据统计,截至7月13日,全国已有多达上百个“烂尾”楼项目的业主宣布将强制停贷,主要分布在河南、河北、湖南、湖北、江西、山东、重庆等多个省市。从涉及到的房企来看,主要包括恒大、佳兆业、融创、泰禾、阳光城、名门地产等。

掏空了全家积蓄、背上了巨额贷款,却住不进梦寐以求的新房,“烂尾”楼业主们的情绪并不难理解。

“业主的诉求是清晰的,即要求限期复工,否则在办理不动产权证前将拒绝还贷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进总结认为,从具体的反映情况看,业主的诉求内容主要在复工与预售资金监管等方面。

华泰证券分析师张继强等人在研报中指出,断供是经济下行的缩影,也是房企暴雷后投资者无奈的维权之举,这反映出当前地产行业底未至,房企现金流仍未恢复。考虑到购房者断供将面临法律风险,断供潜在规模有限,但需提防断供风波沿信用链条产生的连锁反应冲击金融体系。他们认为,断供风波对经济复苏预期、银行体系冲击都将产生深远影响。

A股银行板块蒸发3700亿

随着停贷风波持续发酵,恐慌已经蔓延到了资本市场。

7月14日,A股三大指数涨跌不一,沪指微跌0.08%,创业板指大涨2.63%。31个申万一级行业中,银行、地产板块跌幅均位居前列,分别下跌2.13%、1.68%。其中,平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行等跌幅均超3%;中交地产、深物业A均跌逾7%,金地集团、金科股份均跌逾5%。此外,在港股上市的银行股也纷纷下挫。

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记者注意到,A股银行板块已是连续第二天跌超2%。通联数据显示,按申万一级行业划分,截至7月14日收盘,A股银行板块总市值约为9.34万亿元,两天累计蒸发市值达3700亿元。

面对市场担忧,多家银行紧急作出回应。7月14日,农业银行公告表示,截至2022年6月末,全行个人住房贷款余额5.34万亿元,已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元,占全行按揭贷款余额的0.012%,占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。

兴业银行称,目前公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元),已出现停止还款的按揭金额3.84亿元,主要集中在河南地区。公司已介入的且存在“烂尾”风险的按揭贷款总体规模较小,不会对经营构成重大影响。

建设银行公告表示,当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况,涉及本行规模较小,总体风险可控。交通银行公告称,经初步排查,媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元,占公司境内住房按揭贷款余额0.0067%,规模和占比较小,风险可控。

“停贷潮加剧了市场恐慌情绪。”财经评论员郭施亮向《华夏时报》记者表示。不过,他表示,停贷比例相对不高,银行也会有相应的应对准备,因此引发系统性风险概率很小,近年来上市银行资产质量在不断改善,银行信用减值、拨备率提升等,也是提升银行自身风控能力的体现。

他认为,短期市场受到影响,但不会造成太大冲击。大多数房贷资产属于优质资产,供房者只是为了满足房子交付需求,避免开发商拿着预售资金卷款逃跑的问题,与自身经济状况停贷关联性不太大。只要银行与监管机构做好预售资金的有效监管,保障开发商如期交付房屋,可以解决很多问题。

“烂尾”事件不能让政府买单

从法律角度来看,业主单方面宣布强制停贷,面临着不小的法律风险。

7月14日,盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师接受《华夏时报》记者采访时表示,对“烂尾”楼业主而言,诉讼维权是最合法合规的方式。当前各地业主集体维权、告知银行和相关部门停贷,若获成功,购房者无需承担诉讼费用、无需解除购房合同,保留未来可能收房的权利,在无法确保收房的情况下停止还贷、及时止损,但亦有征信受影响和不被法院认可的隐患。

“截至目前,开发商破产后,购房者起诉要求不再向银行偿还贷款的成功案例,我所知仅有一例。” 郭韧律师告诉记者,在此类事件中,以往法院通常判决购房者仍需向银行承担偿还房贷责任,未来各地法院对当下情况如何判决仍是个未知数。

据了解,案号为(2021)浙04民终1597号,由浙江省嘉兴市中级人民法院作出的一则终审判决书,曾支持“烂尾”楼业主停止偿还银行贷款。法院在判决书中引述了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

郭韧建议,有关方面应以协商为主应对停贷事件,对于明显“烂尾”项目,可以考虑协商解除贷款合同;对于还有挽救机会的项目,业主、开发商、政府部门共同协商,是否暂停还贷。但她也同时指出,业主不能因为发生“烂尾”事件而让银行或政府买单,也不能因为需要帮助而转变不同法律合同的性质。

在严跃进看来,此次停贷事件中,一个重要的问题在于对预售资金的监管。他向《华夏时报》记者指出,此次停贷事件其实提出了预警,即各地该监管的资金还是要管好,不要出现空白账户和虚假监管。他同时建议,有关方面要积极处理好房贷断供一事,重视房屋“烂尾”和房贷断供的因果关系,积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。


责任编辑:麻晓超 主编:夏申茶

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