“低迷期扩张 嘉德更关注楼市不良资产”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 慈 冰 北京报道

    “我是一个‘怕失多虑’的人，这也是新加坡人的普遍性格。”嘉德置地总裁廖文良在接受《华夏时报》专访时说。
    正因为如此，在全球金融危机不断蔓延之时，嘉德置地却在按照自己的节奏与策略稳步经营。
    “有两个原则我们一直牢牢遵守，一个是不会大规模囤积土地，另外就是不会让公司财务负担过重，负债不能太多。”廖文良表示。

抛售450亿资产备战
    “尽管碰到金融危机，但投资者仍然愿意把他们的钱交到比较安全的地方。”
    《华夏时报》：嘉德置地是否受金融危机的影响，策略是否有所调整？
    廖文良：过几天我们会披露第三季度的业绩公告。可以透露的是，虽然受到了金融危机的影响，但嘉德置地在资产负债表方面仍然非常强劲。
    截至9月底，集团累计现金额达到200亿元人民币。这200亿的现金流保证了我们有充足的资金进行投资选择，尤其是对一些不良资产的投资。除此之外，其他的投资者通过私募等形式参与了我们的项目投资。其中大部分将投向中国市场。需要说明的是，这些钱不是“热钱”，都是要长期投资于中国市场，这与我们在中国长线发展、与中国共成长的战略是一致的。
    在具体的策略上，由于我们的房地产业态比较多，因此在策略上会追求一种平衡。比如说，嘉德不只专注于开发市场，所以不会大规模囤积土地，尤其在住宅用地方面。我们很多时候都是拿到土地即刻开发，即刻运营。这也就不会造成很重的财务压力。
    同时，我们的策略是要照顾到经济发展的上行周期和下行周期。这包括，在低迷的周期及时为接下来的复苏做好准备，把握低迷周期中的投资机会。很大程度上，这是一种反周期的策略方式。
    《华夏时报》：嘉德置地在什么时候开始这样的资金储备？
    廖文良：过去的两年中，我们一直在为这样的周期作准备。在过去的两年，我们已经抛售了450亿元人民币的资产，投资了100亿元人民币。
    我想强调的是，不是我会预见这样的未来，而是我们公司一直有这样的核心原则：为不同的周期作准备，谨慎完成每一次投资。
    在负债率上，我们一直非常谨慎和遵守纪律。很多公司在经济上扬的时候，借贷会高出自己能力的三四倍，但嘉德置地负债率的上限是0.8，就算市场非常好的时候，我们也不会超过这个上限。这是债务跟资本金的比例，如果计算债务跟资产的比例，那我们就更小了。
    《华夏时报》：外资的投资者会不会受外界的影响波动比较大，不太好控制？
    廖文良：虽然现在全球市场不好，但股权投资的资金还是比较充裕的，并没有受到大的影响。但对他们来说，仍然是在选择一个好的投资机会。嘉德可以为他们提供这样一个好的平台。当然，这些必须都是长期性的投资者，我们也会在事先进行一个筛选。
    比如说，最近成立的来福士基金在融资的时候，金融危机已经初露迹象，但我们还是有能力筹集到10亿美元的投资金额。这说明，尽管碰到金融危机，但投资者仍然愿意把他们的钱交到比较安全的地方。

盘活烂尾楼
    “我们有资金，也的确有扩大投资的意愿，接下来将会迎合市场和消费者，做一些中档住宅。”
    《华夏时报》：现在经济萎缩，原材料都在降价，这对现金比较充裕的公司来说，是不是一个合适的投资机会？
    廖文良：我们的确有扩大投资的意愿，也有现金作保障。我们会继续挖掘适合投资的市场，比如像中国。我们也会关注一直重视的领域，比如住宅、商场、写字楼，研究哪些领域和哪些地块是我们应该加以重视的。
    最重要的是，在如今低迷的时候，嘉德置地不会投资建设高档奢侈的住宅，而是会着重于价格适中、老百姓买得起的中档消费产品，迎合消费者的取向和能力。
    比如在中国市场，市场的需求还是有的，土地价格和原材料的价格都会下调，更适合在这个时候来进行这样产品的开发。
    《华夏时报》：具体的计划是什么？
    廖文良：投资还是会有具体考虑。我们对一些不良资产、烂尾楼很有兴趣，特别是一些建了一半没有完工的好的资产；另外，一些陷入困境的公司，但基本面又比较好，我们也会考虑。
    我想澄清一下，嘉德置地投资不良资产并不是在经济低迷的时候，而是我们一直在做的工作，好的经济期和低迷的经济期我们都一直在做这样的工作。像北京雅诗阁、凯德大厦，以及马甸的凯德品元项目。
    这主要有两方面考虑，一方面是项目本身的回报，另一方面是对当地政府和当地的经济发展也提供了一定的帮助。

紧瞄两限房用地
    嘉德在天津、北京等地也在一直积极关注普惠房、“两限房”用地，希望能够有合适的契机参与当地中档住宅建设。
    《华夏时报》：新加坡在住房保障、建筑节能方面有很多的经验，这也是中国政府希望改善和提高的方面。凯德置地作为新加坡的跨国公司，是否能在其中起到一个桥梁的作用？会从哪些方面入手？
    廖文良：作为来自新加坡的房地产企业，嘉德已经运用自身资源获得一套关于新加坡普惠房制度的相关资料，包括法律、分配准则、信贷制度等内容，并无偿提供给北京、天津、河北等多个城市的相关主管部门，为当地中档住宅规划和建设提供借鉴。此外，嘉德在天津、北京等地也在一直积极关注普惠房（新加坡保障性住房，相当于中国的经济适用房，编者注）、“两限房”用地，希望能够有合适的契机参与当地中档住宅建设。
    目前，嘉德正与中国西部某地区积极接洽，未来将通过新农村环保住宅建设等形式参与当地灾后重建。相信此举也将为广大西部地区的灾后重建工作和未来新农村建设提供一条新路，为中国更多城市的中档住宅市场发展提供新的灵感。
    《华夏时报》：中国的房地产市场发展的时间比较短，仍处在探索阶段。对此你有什么建议？
    廖文良：中国的房地产市场确实是一个很新的市场，以现代房地产市场的观点来看，中国的发展还不到10年。我在1982年第一次来到中国，过去这26年里，我都一直关注着中国的市场，我对中国的房地产市场非常有信心。接下来，中国的房地产市场还会有30年的发展空间。
    我们愿意与中国的同行分享一下我们的经验和建议：第一，必须要很好地管理公司的财务；第二，在人力资本方面要有很好的储备和管理。
    很多人说房地产强调的是地段，而我强调的则是人。只要能把财务和人才管理好的话，就一定没有问题。这不是什么秘密和秘诀，任何公司都能够做到的。
    房地产是一个重资本的市场，资本管理非常重要。很多公司都忽略了这一点，陷入了资本陷阱之中。在其他国家，一些其他行业的公司也进入了房地产市场，但他们会发现，房地产在资金的管理上与别的行业完全不一样，但他们没有经验，会遇到一些问题。

整合过冬
    “一个企业必须积累足够的用于过冬的木柴，而不是到了冬天再去找木柴。”
    《华夏时报》：万科、泛海等房地产公司最近发布公告称，其业绩都出现不同程度的下降。凯德置地是否担心投资收益的下降？
    廖文良：嘉德置地与其他的房地产公司不一样。除了住宅开发之外，我们的业务还包括综合性的商业、写字楼、酒店式公寓等。相对来讲，业态丰富了，风险也就分散了。
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