祥生赴港IPO：收入年复合增长137.6%，2019年ROE超50%

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

作为全国房企综合实力30强唯一未上市的房企，祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生”）日前开启赴港上市征程。

据港交所于6月3日晚间披露的祥生控股招股书，祥生于2016年起采用“1+1+X”扩张策略，近三年营收增长稳定，且利润增长良好，三年复合年增长率为137.6%，2019年的股本回报率（ROE）高达50.1%。

营收增长稳定，ROE达50.1%

6月3日，港交所披露了祥生控股招股书。如祥生在招股书中所言，作为“中国一家快速成长的大型综合房地产开发商”，祥生近三年营收增长稳定，2017年、2018年、2019年收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率达137.6%。

2017-2019年期间，祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元的跨越。而从百亿到千亿，祥生仅用了4年时间，其于2015年至2018年期间，便实现销售规模从109亿元冲击到1029亿元，年复合增长率超过100%。

在地产行业毛利率趋降的大背景下，2019年公司毛利率为23.9%，较2018年增加2.8%，较2017年增加10.7个百分点；同时，在2018年实现扭亏为盈的情况下，祥生2019年全年实现净利润32.09亿元，盈利能力亦持续提升。值得注意的是，祥生的股本回报率（ROE）由2018年的16.6%上升至2019年的50.1%，主要由于2018-2019年的溢利大幅增加所致。

招股书透露，于往绩记录期间，祥生的收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业，亦有小部分收益来自管理咨询服务及物业租赁、酒店服务等。2017-2019年度，祥生在物业开发及销售方面分别实现收益61.66亿元、140.77亿元以及353.72亿元，占总收益比例分别为98%、99%及99.6%。

优质的土储则是祥生近年来业绩增长的有效支撑。根据招股书，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。上述项目应占总建筑面积为约2304.47万平方米。

今年以来，祥生更是加速纳储。《华夏时报》记者不完全统计，3月以来，祥生在杭州、宁波、温州等城市持续深耕落子，截至5月底拿地总金额已超过130亿元，其中在准一线、二线城市的拿地占比接近75%。就在递交招股书当日，祥生首进南昌，以9.49亿元成功竞得九龙湖片区一幅二类居住用地。

“1+1+X”战略深度布局

祥生在招股书中指出，其核心优势包括：自己是深耕浙江省及泛长三角区域及策略覆盖全国的快速成长的大型综合房地产开发商；“1+1+X”扩张策略及优质土地储备为长期增长奠定坚实基础；优质、多元化的产品组合及完善的品牌形象符合“幸福生活运营商”的愿景；保障投资回报及控制风险的标准化管理架构等。

招股书透露，祥生于2016年起采纳“1+1+X”扩张策略。据此以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城 市。而为实现“成为领先的房地产开发商，提供优质产品”的目标，公司将继续实施“1+1+X”扩张策略、进一步优化产品组合及升级服务以提升品牌价值。同时，透过标准化管理及综合运营模式进一步提高运营效率，继续多元化融资渠道、改善资本结构及降低成本，以及继续建立人才队伍及制定具竞争力的薪酬制度等。

对于祥生赴港上市一事，业内人士普遍表现出看好的态度。

“祥生是今年众多内房股上市的典型代表，一般来说，企业规模越大，盈利水平越高，上市成功也更有确定性。”一名业内人士向《华夏时报》记者分析指出，上市除了能够改善公司流动性和提升品牌影响力，对于地产公司来说，更重要的是上市能够进一步打开融资渠道，从传统的信托融资转变为境内外融资相结合，随着公司上市后获得重要评级，融资成本将会进一步降低。

知名地产分析师严跃进也向《华夏时报》记者表示，祥生是稳扎稳打的房企，近年规模增速明显，包括总部搬迁至上海的举动，都表现出战略扩张的积极态度。上市对于祥生而言，不仅可以扩充融资渠道、进一步增大规模，也会做大品牌、增强影响力。

“对于中小房企而言，要做大、做好，上市也是其必由之路。”易居企业集团CEO丁祖昱表示。综合来看，2020年房企排队IPO在数量上并没有减少的迹象，甚至还有持续增加的趋势。这其中，正处于规模扩张期的中等房企会迎来一波上市高峰，这些房企的共同点在于正处于追求规模发展的关键时期，部分中小房企近两年发展速度较快，因此融资需求更高。

不过，祥生也在招股书中坦言：“于日常业务过程中面临各种市场风险，包括利率风险、信贷风险及流动资金风险”。并详细载述了所面对风险及管理该等风险所使用的财务风险管理政策及常规。

而根据招股书，2017-2019年祥生的流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元，同期流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元，流动资产尚能覆盖全部流动负债，短期偿债能力应有保障。此外，截至2019年底，公司已全部偿还2018年票据，且并无未偿还结余。此外，今年3月11日，祥生成功增发于今年1月23日发行的美元高级定息债券。原债券期限2年，于2022年1月23日到期。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）