南都：地方政府赤膊救市难改楼市预期

　　五一黄金周最引人关注的新闻是楼市一片惨淡，而黄金周过后更令人侧目的是，各个地方政府急不可耐地加入了“救市”大军。

　　今年一季度，房地产市场的寒冬一直延续。去年占了销售面积95%的二三四线城市成交量整体下滑，就连一直被称为降价例外、去年领涨全国的一线城市也出现促销或低价入市的状况。根据国家统计局的数据，一季度所有房地产活动的相关数据均有所下滑，包括商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。4月，“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，且这样的城市在增加。比三四月份“小阳春”变“倒春寒”更直接的刺激是，一向被称为楼市黄金周的五一假期一片惨淡，这样的情况不仅出现在二三线城市，北京的商品住宅的成交均价亦开始下行，与上一个小长假(清明)相比价格下降幅度高达18%。

　　在这样的“惨状”下，不仅开发商坐不住频繁降价以图换量，地方政府也纷纷赤膊上阵扎堆在五一前后出台“救市”政策。除了南宁、无锡和杭州萧山区的变相松绑限购与下调购房入户标准外，天津滨海区、福州和郑州纷纷放出分类、分地区实行差别化限购的消息。而最早传出松绑限购的杭州，虽未正式宣布限购调整相关政策，却被指以允许土地竞买保证金上限不超1000万元的方式，减轻开发商资金成本压力暗助其渡过难关。最夸张的是5月5日加入队伍的铜陵，除入户优惠与缓解开发商资金压力外，还加入了契税优惠和放宽公积金贷款，可谓全方位“救市”。而一线城市中，北京的首套房贷款利率开始松动，农商行给出9折优惠，且各银行放款时间都在加快，从年初的至少1个月缩短至目前的10个工作日，最快的甚至可1日放款。

　　地方政府赤膊“救市”，以行政手段对房地产市场横插一手，既不利于房地产市场的健康，亦不利于城市的长远发展。这一道理已是尽人皆知，但这又如何？论及长远，早已不是本届官员所需负责的。土地财政将地方政府与房地产市场紧紧地捆绑在一起，在过去的十数年时间中，这一组合无往不利，随着房价的水涨船高双方的钱袋子都鼓了起来。利益捆绑决定了地方政府当下的立场与必然倾向，指望罔顾民意等喊话令其感动或自觉放手是不可能的。土地财政一日未破，地方政府与房地产坚固的利益捆绑一日不改，而变的只有绕过政策实现“救市”的手段。例如，现时的“救市”大多打着的是中央提出分类调控的幌子。

　　地方政府的心急如焚是毫无疑问的，财政对土地依赖越严重，房地产库存越高的地区政府就越着急，只是这些“救市”招数是否能奏效却是另一回事了。目前，地方政府可用并已使用的方式只有变相放宽限购、放松限贷以及缓解开发商压力三种方式，如果要通过这些方式“救市”成功，必要的前提是消费者有较大的购买热情与需求，开发商对未来有看涨预期。而目前，市场整体的看空情绪已经毫无争议，消费者大多进入观望状态，而一季度的房地产投资亦下滑至16.2%，这是数年罕见的急降，显然开发商底气也并不足。地方政府的“救市”手段实际效果有限，更多的作用或许在于试探中央对调控的底线，正如2012年变相放宽限购的芜湖、佛山、珠海等城市一样。

　　而对于开发商来讲，价格策略始终需跟随市场而定。银行仍处于后钱荒时期，信贷一直在收紧，对于楼市成交影响不小；而从整体的库存来看，万科副总裁毛大庆透露，多数城市存消比在上涨，批售比亦在恶化；更重要的是，消费者对于房地产市场的看空预期已然形成，并不会因为地方政府的几个力度不大的“救市”措施而扭转。

　　对房市拐点是否来临尚有争议，但无可否认调整已经开始。在库存、信贷和预期的“三座大山”之下，房价突然反弹可能性很小。

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