“大型易地搬迁融入新型城镇化”将明显利好三四线楼市，专家：相当于新型棚改

本报记者  梁宝欣  李贝贝  深圳报道

近日，国家发改委联合财政部、中国人民银行、住房和城乡建设部、国家乡村振兴局等18个部门印发《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确了今后一个时期推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化、实现高质量发展的总体要求、主攻方向、主要任务和支持政策。

《指导意见》重点指出，要分类引导大型安置区融入新型城镇化，推动安置区与所在城镇一体化建设发展，推进产业园区安置区产城融合发展，促进农村安置区城乡融合发展。要加快搬迁人口市民化进程，推进有序落户城镇，提高融入城镇能力，强化合法权益保障。

IPG中国经济学家柏文喜在1月29日接受《华夏时报》记者采访时表示，该《指导意见》的出台，对三、四线城市的楼市而言等于增加了新的规模化有效需求，明显利好于三四线城市的楼市发展。这在很大程度上意味着类似之前棚改活动的易地再启动，因为易地扶贫搬迁安置属于规模化的刚需，并得到有关政策的大力支持，这一点和棚改非常类似。

“钱随人走”

《指导意见》指出，聚焦大型易地扶贫搬迁安置区，以满足搬迁群众对美好生活的向往为出发点和落脚点，以巩固拓展易地扶贫搬迁脱贫成果实施新型城镇化和乡村振兴战略为主线，着力扶持壮大县域特色产业，着力促进搬迁群众就业创业，着力提升安置区配套设施，着力完善基本公共服务体系，着力健全社区治理体系，解决好搬迁群众急难愁盼问题，加快实现人口市民化、就业多元化、产业特色化、基本公共服务均等化、社会治理现代化，全面转变搬迁群众生产生活方式，确保搬迁群众稳得住、逐步能致富，为推动脱贫地区高质量发展如期实现中国式现代化打下坚实基础。

值得一提的是，《指导意见》还明确，要分类引导大型安置区融入新型城镇化，推动安置区与所在城镇一体化建设发展，推进产业园区安置区产城融合发展，促进农村安置区城乡融合发展。要加快搬迁人口市民化进程，推进有序落户城镇，提高融入城镇能力，强化合法权益保障。要全面提升安置区生产生活便利性，推动县城基础设施延伸覆盖，支持配套设施提档升级，实现公共服务提标扩面。要建设治理现代化的安置社区，提高社区服务能力，创新社区治理模式。

而在资金保障方面，《指导意见》提出，要按照“钱随人走”的原则，通过农业转移人口市民化奖励机制，对吸纳搬迁人口落户多的地区给予财政支持。要将符合条件的安置区融入新型城镇化相关项目纳入中央及省级财政衔接乡村振兴补助资金和地方政府专项债券支持范围。

同时，《指导意见》也提到了，充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。积极稳妥推广新市民居住证制度，推动城镇基本公共服务逐步覆盖未落户搬迁人口。依法保障已落户城镇的搬迁群众在迁出地农村的合法权益。

利好三四线城市的楼市的发展

值得注意的是，柏文喜在接受记者采访时表示，该《指导意见》的出台在很大程度上意味着类似之前的棚改活动的易地再启动，因为易地扶贫搬迁安置属于规模化的刚需，并得到有关政策的大力支持，这一点和棚改非常类似。

“这对三、四线城市的楼市而言，等于增加了新的规模化的有效需求，明显利好三四线城市的楼市发展。”柏文喜说。

所谓的棚改，即棚户区改造。棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。棚户区改造是通过实物安置和货币化安置相结合的方式，对棚户区居民进行房屋居住的重置和迁建，重点涉及房屋的拆旧建新，为我国房地产市场发展起到了重要推动作用。

我国的棚改起于2004年辽宁省棚户区改造工作，随后便在全国各地推广。到了2014年，我国的棚改进入加速发展阶段。2014年，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》，要求加快推进集中成片城市棚户区改造，到2020年基本完成城市棚户区改造任务，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

国金证券研究所指出，在我国棚改加速发展阶段中，货币化安置成为了棚改的重要途径，PSL（抵押补充贷款）是棚改资金的主要来源，保障棚改工作的顺利推进。

2015年8月，住建部、国开行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，对实行货币化安置的棚改项目，国家开发银行将加大贷款支持力度。

2015年12月，中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年结构性改革五大任务之一。彼时，人民日报发文指出，正是基于目前的楼市特点与人口特征，2015年中央经济工作会议为楼市去库存开出的药方更加突出改革红利，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2017年5月，国务院常务会议要求实施2018-2023年棚改攻坚计划，再造各类棚户区1500万套。2018年全国共改造626万套，2019年完成316万套。2020年和2021年则分别完成209万套和165万套，2022年则预计完成111万套。可见，2019年后棚改力度大幅减弱。

棚改货币化安置拉动销售面积与商品住宅实际销售面积走势。    图源：中指研究院

此外，2020年3月，监管部门明确提出2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。

值得一提的是，中指研究院指出，棚改货币化安置所补偿的资金可直接拉动商品住宅销售面积增长。而通过中指研究院测算，2014年全面棚改货币化后，棚改货币化增加量对销售面积的拉动量明显提升（将2010-2013年年均278万套实际棚改开工量作为2014-2019年的基础棚改量，取8%作为基础货币化比例），在2018年达到峰值，绝对规模达到2.2亿平方米，后随货币安置化比例下降及棚改规模缩减，对销售面积的拉动持续下滑。

同时，有业内人士指出，棚改是之前三、四线城市房地产热销的重要因素。

中指研究院根据测算指出，2016-2019年剔除棚改特殊增量影响后的三四线城市商品住宅销售面积在8.2亿平方米左右，伴随着棚改力度的减弱，三四线城市的市场规模亦将逐渐回落。

“相当于一个新型的棚改”

1月30日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，“大型易地扶贫搬迁安置区今后将融入新型城镇化，相当于一个新型的棚改。因为过去的棚改，可能是在同一个城市里去做相对应的旧城拆迁和回迁房建设。但是，如今的易地搬迁，其实就把城市面打开，有可能会扩大到同一个省的相邻城市间去做相对应的调配，这其实一方面有利于省级的政府管理部门，对于各个城市之间的产业人口，以及结合不同城市的经济、楼市的发展状况来做相对应的调整。”

“另一方面，这些贫困地区，既然已经形成贫困的局面，必然存在着一些如资源匮乏、经济发展动力不足（的问题），相对应的其常住人口没有更多改善生活条件的机会。那么通过易地棚改，有助于通过人口的流动，将具备就业需求和就业能力的人输送到一些产业发展相对（较好），人口缺口较大的地区，从而实现整体经济的均衡发展。”郭毅说道。

总的来讲，在郭毅看来，大型易地扶贫搬迁融入城镇化的作用是两方面的，一方面是对楼市的拉动，不管是拆迁、安置，还是投资，都对房地产市场有一个拉动作用；另一方面则是对区域经济发展、产业发展提供新的支撑助力。

同时，郭毅也指出，现在大型易地扶贫搬迁安置区融入城镇化的效果会比之前棚改打折扣，因为现在三、四、五线城市楼市库存较高，购房人的消费力较之前也有一定程度的透支，棚改能拉动投资，但真正刺激楼市还需要更大力度的拉动消费。

柏文喜也表示，在接下来的房地产市场调整与力促行业复苏中，棚改、旧改以及易地扶贫搬迁安置等都能够作为非常务实的刺激楼市政策出台，主要是由于这些项对应的相关需求既是刚需，又属于有支付能力的有效需求，对于促进楼市回暖有着实质性的加持作用。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）