从8成到3成！南京二套房首付一年两降，年内楼市成交同比仍跌近4成

本报记者  李贝贝  上海报道

市场消息显示，南京部分银行目前已对二套房商业按揭贷款政策做出调整：购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例从六成降至三成；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例则降至四成。12月9日，《华夏时报》记者分别从中国建设银行南京玄武支行、中国工商银行紫东支行等多家银行方面确认了上述消息。

“二套房首付下降，实际上是为了进一步刺激改善需求出手。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华向《华夏时报》记者表示。

除了2次调整房贷相关政策，2022年以来，南京年内已多次对楼市政策进行调整，但从楼市表现来看，效果并不明显。

“虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复，市场的刚需客户依然有不少处于观望状态，所以市场全面好转还需要假以时日。”吴翔华坦言。

多家银行确认二套房最低首付三成

据多家媒体报道，近期南京部分银行针对二套房购房者下调了购房门槛：购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例从六成降至三成；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例则降至四成。如果名下两套房在贷款，则无法再贷款。在此之前，南京购房人在未结清贷款情况下再买房，二套房最低首付为6成。

12月9日，《华夏时报》记者分别从中国建设银行南京玄武支行、中国工商银行紫东支行多家银行方面确认了上述消息。

“第一套房贷结清的话，再次购房首付比例为三成。”中国建设银行南京玄武支行个贷部工作人员向《华夏时报》记者表示，已经按照新规执行，二套房的房贷利率仍是4.9%；建设银行秦淮支行方面也表示，二套房房贷规则目前可按新规定操作。

中国工商银行紫东支行个贷部工作人员同样确认了二套房贷比例调整的消息：“这几天已经在执行了。如果首套房贷已结清的，再买房执行三成首付。”该工作人员还向《华夏时报》记者介绍说，购房者需要按照流程提交相关材料，银行审批时间不长，1-2天即可。额度目前是充足的，但放款时间不确定，“要看个人资质是否优质，还要看选择的是公积金还是商业贷款或是组合贷”。

“二套房首付下降，实际上是为了进一步刺激改善需求出手。”吴翔华向《华夏时报》记者表示。对于改善型置业者而言，此举无疑是一大利好，明显降低了改善换房的成本。一名购房者对记者表示，“首付比例降低，现金压力减少不少，一下子少付百来万的首付，可以考虑在市场低位入手了。”

值得一提的是，南京房贷已是年内第二次调整：今年8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布相关文件，对即日起新发放商业个人住房贷款首付比例进行调整。

文件规定，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。而此次调整前，南京上述情况购房者首付比例分别为5成及8成。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，继8月调整房贷比例后，南京此次将二套房贷首付比例从六成下调至了四成，“政策纾困坚持了小步快跑、每次幅度不会太大，但频率很高，避免大起大落。根据市场情况逐步引导预期，有利于释放改善型需求，稳定需求端”。李宇嘉告诉《华夏时报》记者。

购房者仍处观望状态

《华夏时报》记者注意到，两次调整房贷政策之外，今年以来，南京已对楼市政策进行了多轮调整。

例如，今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）；6月13日，南京又规定，非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明，客观上降低外地户籍在南京购房门槛。

但从南京楼市的表现来看，上述调控政策的效果并不明显：来自克而瑞研究中心的数据显示，11月，南京新建商品住宅成交面积51万平方米，环比增长44%，同比下降21%；1-11月，南京新建商品住宅成交面积670万平方米，同比下降34%。

中指研究院的统计数据也显示，今年1-11月，南京新房成交总套数为62471套，对比去年同期的10.15万套的成交套数，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%。

二手房方面，据我爱我家南京研究院统计，11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%；二手房成交均价降至29968元/平方米，环比下降1.9%，同比下降6.7%。而在土地市场，南京的表现同样不乐观。目前南京已第四轮集中供地，共推出99宗地块，其中9宗流拍，大多数地块也为底价成交。

“需要承认的是，虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复，市场的刚需客户依然有不少处于观望状态，所以市场全面好转还需要假以时日。”吴翔华表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，目前市场预期仍不明朗，加之购房者信心的恢复需要较长时间。多重因素叠加之下，即使是南京这样的二线城市，市场的筑底也较为缓慢。

事实上，除了南京，近期全国多个核心二线城市也加大了对楼市的调整力度。例如，12月5日，厦门针对岛外限购政策有所调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房；市场消息显示，武汉将从12月8日起，将住房限购范围缩小到二环线以内，其余区域将全面解除限购，目前武汉住房保障和房屋管理局已经确认了这一消息。

更早一些时候，11月11日，杭州“带押过户”落地、认房不认贷、二套首付降至4成、降利率等措施开始执行，新房和二手房在新政影响下活跃度上升。根据杭州贝壳研究院的数据，11月，杭州新房成交8774套，环比上涨10%；成交均价环比上涨2%。而杭州贝壳研究院近日发布的《杭州楼市置业信心报告》显示，有近9成消费者对杭州楼市持乐观和中性态度，其中已经买房的消费者对楼市信心明显更强。

“预计还有更多的城市跟进。后续政策调整基调基本和南京一致，即小步快跑。比如，先是部分银行执行，再观察市场走势和反应。”李宇嘉表示。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

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