开启“买买买”模式，华润万象生活收购祥生物业公司，年内已四度出手

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

9月28日，华润万象生活有限公司（01209.HK，以下简称“华润万象生活”或“买方”）披露，拟收购诸暨祥笙物业有限公司（以下简称“诸暨祥笙”）全部股权及浙江祥生物业服务有限公司（祥生物业）2%股权，交易代价暂定约为10.37亿元。

此次收购，是华润万象生活在今年内进行的第4笔收购。2022半年报显示，截至2022年6月底，华润万象生活已相继收购了禹洲物业、四川九洲（51%股权）及中南物业等3家物企。因上述收购事项，华润万象生活今年上半年新增在管面积7285万平方米；加上此次收购祥生集团旗下物业后，通过收并购拟共新增在管面积约9635万平方米。

就该笔交易何时完成、对于公司发展影响、以及对物管市场收并购前景如何看待等问题，《华夏时报》记者分别联系了华润万象生活及祥生物业，但截至发稿未获华润万象生活的回复。祥生物业方面则向《华夏时报》记者表示，“一切以公告为准”。

最终支付现金不高于8.3亿元

9月28日晚间，华润万象生活公告宣布，公司全资附属公司创润发展与两个卖家（卖方1：Shinsun Lifestyle Services Hong Kong Limited，卖方2：Goldenfinger Hong Kong Limited）签署协议，拟收购诸暨祥笙物业有限公司全部股权及浙江祥生物业服务有限公司2%股权。收购完成后，诸暨祥笙、祥生物业以及祥生物业的附属公司将成为华润万象生活间接全资附属公司。

华润万象生活为华润置地旗下物业板块，其主要业务板块为住宅物业管理服务和商业运营物业管理服务，于2020年12月在港上市。而根据公告，卖方1和卖方2均是在中国香港注册成立的公司，两家公司的最终实际控制人均为祥生集团创始人陈国祥。卖方1通过诸暨祥笙持有物业公司98%股权，卖方2持有物业公司2%股权。

公告透露，此次收购的代价待由订约双方厘定并最终协定，暂定人民币10.37亿元，最终代价扣除拟转移债务人民币2.07亿元，买方仅有责任最终支付现金不高于人民币8.30亿元。华润万象生活指出，董事认为代价属公平合理，并符合公司及股东的整体利益。代价将以本集团的内部财务资源拨付。

对于收购目标公司的原因，华润万象生活表示，目标公司在浙江省、安徽省及江苏省等多个地区分别拥有逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米的在管面积、合约面积以及在途面积。董事会相信，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升集团区域协同价值。

值得一提的是，目前双方签订了不竞争条款，目标项目实际交付日期后三年内，卖方须确保其及关联方不会对外提供物业管理服务，并确保卖方及关联方不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标公司竞争。

《华夏时报》记者注意到，此次收购，是华润万象生活在今年内进行的第4笔收购。2022半年报显示，截至2022年6月底，华润万象生活已相继收购了禹洲物业、四川九洲（51%股权）及中南物业等3家物企。而华润万象生活上半年因上述收购事项新增在管面积7285万平方米，加上此次收购祥生集团旗下物业后，通过收并购拟共新增在管面积约9635万平方米。

对于收并购事宜，华润万象生活也公开表现出浓厚兴趣。在8月底举行的2022年中期业绩会上，华润万象生活总裁喻霖康称，“收并购市场，我觉得永远都有机会”。同时其透露“十四五”期间公司要进入物业管理的第一梯队，公司希望在管面积超4亿平方米。

半年报显示，今年上半年，华润万象生活实现营业收入52.8亿元，同比增长31.5%；核心净利润10.4亿元，同比增长33.5%；毛利为16.73亿元，同比增长29.4%。

物管行业回归理性

作为被收购的一方，祥生集团旗下物业管理业务的进程却颇有些坎坷。

事实上，在此次出售之前，祥生的物业公司“祥生活服务集团有限公司”（以下简称“祥生活服务”）已经计划在香港上市：2021年11月22日晚间，港交所披露的信息显示，在递表近5个月后，祥生活服务通过聆讯。但2021年12月13日，港交所披露信息披露，祥生活服务此前提交的聆讯后资料集呈失效状态。

对此，祥生活服务解释说：“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。此次暂缓上市不会对公司的正常经营构成重大影响。”

根据招股书及聆讯资料中披露的数据，2021年前5个月，祥生活服务营收2.24亿元，同比增长43.9%；净利润1800万元，同比增长12.5%。2018年-2020年，祥生活服务收入复合年增长率为37%；净利润复合年增长率为94.4%。同时，截至2021年5月31日，祥生活服务在管建筑面积2120万平方米，签约建筑面积3920万平方米；共管理项目227个，覆盖中国11个省、40个城市。

如今为何要将旗下物管公司出手、交易完成后对于祥生集团有何影响？就上述问题，9月29日，《华夏时报》记者与祥生集团方面取得了联系，其回复记者“一切以公告为准”。不过，截至当日收盘，祥生控股集团涨3.28%。

在业内人士看来，作为最有价值且最易变现的资产之一，在部分房企出现流动性危机时，出售物业板块成为企业“自救”的重要方式。公开资料显示，2021年9月之后，房企为回流现金纷纷出售旗下物业公司，导致2021年的物业并购市场热度空前高涨：据克而瑞物管数据，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额超过400亿元，这一数值是2020年的四倍。

不过，今年以来，随着房地产行业的进一步深度调整，物管行业的并购热度出现明显下降。来自中指研究院的数据显示，截至2022年6月29日，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。对比之下，2021年上半年，物管行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。

与此同时，从整体市值来看，物管行业也逐渐回归理性。

中指院数据显示，港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，当年6月末突破万亿港元。但随后迎来较大幅度调整，截至2022年6月17日市值降至4391.37亿港元。另据克而瑞物管数据，截至8月末，59家上市物企总市值为3316.8亿元，较7月末下跌3.0%；市盈率PE（TTM）均值首次跌破十倍，为8.0倍，市盈率PE（LYR）均值为11.2倍，均较7月末（11.4倍和11.6倍）有所下降。

在今年5月底举行的行业大会上，碧桂园服务总裁李长江表示，未来，资本市场对物企价值的评估以及股价的定位，会逐步回到物业本身的价值上去进行评估。从碧桂园服务本身来看，在新增量的角度同过去相比，一方面，其业务结构也发生了改变；另一方面，碧桂园服务的根本性转变是，大规模的收并购已结束，由过去的要规模向要质量转变。

今年8月底召开的2022年万科中期业绩会上，就分拆“万物云”事宜，万科董事会主席郁亮也强调：“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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