非凡十年｜万科：热爱尝新的长跑者

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 福州报道

从城市风貌的十年沧海桑田，看完一部中国城市非凡十年的历史。持续生长的城市，不断探索可持续发展的路径。作为城市更新的建设者和见证者，万科集团自2006年起便深度参与其中。

在福州烟台山下，万科集团董事会主席郁亮如数家珍般向记者介绍眼前的万科仓前九里项目，甚至建议记者应该收藏一套。“万科花费了很多时间和心力去打磨，多部门协同合作，将历史建筑大面积保留修复，呈现出来的产品是很成功的。”郁亮说。

一年一度的万科媒体交流会选择向全国媒体展示一个具有代表性的城市更新项目，万科自然别有深意。纵观地产行业十年发展史，当下整个行业正处于惊涛骇浪之际，更验证了龙头地产企业万科屹立不倒的行业地位，万科像是一个长跑者，也像是一个尝新者。正如郁亮所言，万科的目标是一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态。与此同时，万科又一直不断尝新、未雨绸缪。对于多元化业务的不断尝试，万科曾交了很多学费，付出了很大代价。城市更新项目就属于万科交学费的业务板块。

所幸，万科比较早就意识到，要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道。十年前，房地产行业一片欣欣向荣之时，尚在掌舵万科的万科集团创始人王石就语出惊人地提出房地产行业进入了白银时代，如果不提前布局未来，就会面临“船大难掉头”的困境。2017年接管万科的郁亮显然也将长跑者的角色贯彻得非常成功。

现如今，万科过去探索新业务的“学费”大部分已经交完，万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势，有望支撑万科再创下一个十年的辉煌。

热爱尝新下大棋

穿行在福州烟台山下的万科仓前九里商业街，光影斑驳的灰墙，红瓦覆盖的屋顶，高高低低的台阶，潮流精致的商铺，漫步式的空间游逛格局中人潮汹涌，当夜幕降临，流星灯和彩色灯笼相互辉映，在这样的空间中，游客仿佛在与光阴对话，既面向过去又奔涌未来。

万科仓前九里自持商业体量高达6.2万㎡，地处福州历史文化中轴线南端的烟台山历史风貌区，烟台山曾汇聚了17个国家的领事馆或代办处，是福州的领馆文化区，也曾是近代中国海外经济贸易的中心，至今仍保留着大量珍贵的历史印记。从文物登记点，到历史建筑，再到保护街巷以及古树名木，涵盖了不同时期的多种风格，清晰记录着时代变迁和文化兴衰。2015年，万科集团携手印力商业打造该项目，耗时数年“活化历史记忆、复原百年风华”，在不同地块，根据老建筑特点织补新建筑空间，形成以院落形态为主的商业街区，一期开街首日便交出“超80个品牌集体亮相，20万人次的客流”的优秀成绩。

不仅是仓前九里项目，十年来，万科集团一直在持续探索多方共建共享的城市更新模式和运营模式，还打造了深圳南头古城、广州永庆坊、上海上生新所、杭州良渚文化村等经典的城市更新项目，每一个城市更新项目都是如此，万科要做的不仅仅是物理空间的保护开发，更重要的是做好历史的延续，让这些项目展现出真正的精神内核，让建筑能够穿越历史带领人们重新审视城市，助力城市实现高质量发展。

在中宣传部于9月14日举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长姜万荣表示，过去十年，是我国城市发展方式加快转变、发展质量显著提高的十年，城市更健康、更安全、更宜居。城市功能不断完善，城市人居环境显著改善，城市治理水平明显提高。

早在2021年全国两会，城市更新更首次被写入政府工作报告。而在房地产行业持续变革的大环境中，借道城市更新领域寻找新的业绩增长点也成为一众房企们的共识。

城市更新包括两方面内容：一方面是“硬件”的更新，即对建筑物等物理实体的替换或改造；另一方面是“软件”的提升，即通过对空间功能和内容的更替，以及对生态、文化等环节的延续与改造，来实现社会功能结构、城市历史文化、市民精神情感等软件的延伸与更新。万科则一直在尝试实现软硬件的同时突破。

郁亮告诉《华夏时报》记者，“过去十年，（万科的）城市更新在硬件上已经相当成熟，比如万科在项目装修、社区绿化、商业配套等方面都花了很多功夫去打造，做了很多出色的产品。” 而在未来十年将更注重“软件”方面，目前万科所打造的城市更新项目，也无一不是“既着力延续历史文脉，又赋予其适合时代和未来城市发展的使用功能”。

“新赛道”开挖“利润蓄水池”

事实上，城市更新业务也是追求速度但更注重安全和发展的万科多年转型所做的尝新之一，万科尝新的目标一直是，在单一住宅开发以外发展增量。

早在王石时代，万科就意识到，城镇化的目的是要使人们生活得更美好，使经济出现新的增长点，而不是让开发商更多地建房子、建写字楼、建商场。基于这一判断，2012年，万科宣称转型为“城市配套服务商”。

2015年，郁亮提出，在万科的 “万亿目标”中，未来一半的收入要来自新业务。在2017年的年报中，万科又将自己的使命愿景由“城市配套服务商”进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，于深圳、上海、广州等重要城市围绕城市基础设施建设、运营及服务、EPC代建、物业管理、物流仓储等多领域开展合作，其业务也已从传统的房地产开发成功转型为“开发、经营、服务”并重发展。

时隔7年，在今年3月底发布的《致股东的一封信》中，万科称“比较早就意识到，要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道”。而今，“探索这些业务的学费，大部分已经交完”，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

整体来看，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。

其中，物业板块“万物云”2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；商业地产方面，万科集团成员企业印力集团的管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营，近五年收入复合增速达到20%；2015年，万科正式进军物流地产并推出物流独立品牌“万纬”，之后在2017年成立万纬冷链物流。万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%。

2016年，万科整合推出长租公寓品牌“泊寓”，并在2017年将长租公寓列为集团核心业务。如今，“泊寓”已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。

万科表示，2022年，其非开发业务总体将开始形成正向贡献。而半年报显示，2022年上半年，万科经营服务类业务的全口径收入241.1亿元，同比增长30.6%，收入占比为11.65%。

万科印力事业部首席合伙人丁力业就很感慨地表示，穿越周期的企业，往往不是发展最快的，也不是最会找风口的。而是最沉得住气、愿意花精力提升基本功的公司。回归经营基本功是面对未来多变市场的根本。比如城市更新业务，当行业进入新的发展阶段，为城市提供的配套服务类型越来越多，虽然这些业务基本上是保本、微利、长周期的业务，但是可以为万科提供源源不断的现金流。

“公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。”郁亮称。

长跑者只看重“总冠军”

而支撑万科尝新成功能够“与城市共兴”的背后，是万科始终秉持的长跑者精神。

早在2011年，万科销售额即突破千亿元。2012年，万科营业收入同比增长43.7%，达到1031.2亿元，成为全球首个房地产年销售额超过200亿美元的公司。

十年后，2022年上半年，仅用半年时间，万科就已实现营收2069.2亿元，同比增长24%，增幅创下近3年来同期的新高。

但事实上，“规模”并不是万科最为重视的标签：早在2014年度业绩会上，郁亮就强调，万科已经开始放弃传统的速度和规模追求，重点并不在争夺行业第一。

这家龙头房企将自己定义为“最大的对手”。“我们整个团队是一定要争冠军的。我们不一定每一年、每一次都要成为冠军，但最终要成为这个时代的总冠军。”郁亮说。

“总冠军”的获得当然绝非易事：过去十年间，中国房地产行业跌宕起伏，数次经历深度调整。身处其中，万科居安思危，始终保持着高度的忧患意识。“一个企业需要如履薄冰，才能够活下去，才能够活得好、活得久，我们从来不会因为外部环境的变化而改变这种如履薄冰的危机感。”郁亮说。

2012年，万科提出“白银时代”的说法；2018年，在同行们加紧追求规模的同时，万科喊出了“活下去、活得好、活得久”的口号；2019年，万科提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”；2020年又预警行业进入“寒冬”，宣告房地产金融红利时代的落幕，要“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”；2021年，万科首提房地产市场迈入“黑铁时代”……

十年间，在行业诸多关键时点，颇具前瞻性眼光、总能精准预判行业风向的万科被誉为“吹哨人”，这背后是万科强劲的企业韧性和快速的自我调整能力。

在2022年上半年全国房地产行业整体低迷之际，万科提交了营收、净利润均呈现两位数的增长成绩单，如期兑现了年初企稳回升的承诺。即使是在房地产行业面临巨大挑战的2021年，万科也处于房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。

截至2021年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，而这些已售未结资源将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

“与城市共兴”样板

时至今日，房地产仍未从“寒冬”中走出。

在《致股东的一封信》中，万科也展示出对于未来价值增长的思考。

万科明确，以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。

万科筹划多管齐下，开发业务方面将扭转局面，以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。

经营、服务业务应继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。例如，万物云将保持内生稳健增长，其中住宅物业收入增长 25%，万物梁行增长 35%，万物为家增长 45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长，并为公司其他业务提供协同。

万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力，完善仓网布局，保持业务的快速发展；万科泊寓将抓住政策窗口，扩大领先优势，继续保持运营效率的领跑地位，拉开与竞争对手的差距，向实现成本法计量的净利润回正继续努力；印力将着力于轻重并举，保持营收和 NOI 的增长，建设国内领先的商管平台等。

郁亮直言，“对于行业来说，眼下最重要的任务是找到‘生火取暖’的办法。如果不能‘生火取暖’，在‘冬天’里生存会受影响。”毫无疑问，摸索中的万科已经找到了办法，因为万科早已清晰地看到，在以自住需求为主导的行业“下半场”，丰富的生活配套将成为房企产品竞争力的重要来源。

万科的非凡十年，不仅为地产行业创新立下了标杆，也为房企如何与城市共同繁荣发展提供了样板。而万科也早就在筹谋着下一个十年，“过去十年，城市更新主要是硬件的逐步完善，未来十年，城市更新将更加聚焦软件上的提升。”郁亮告诉《华夏时报》记者，“（房地产）行业从旧的发展阶段过渡到新的发展阶段，会有不同的参与者，有不同的主角。不同的主角在不同的阶段都需要有不同的能力。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）