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全国性和地方性AMC齐入场,大湾区房企迎来“白马武士”

作者:梁宝欣

来源:华夏时报

发布时间:2022-09-18 11:19:02

摘要:受行业调整的影响,早前低调的国内不良资产管理公司(AMC)如今在房地产领域活跃起来了。

全国性和地方性AMC齐入场,大湾区房企迎来“白马武士”

本报记者  李贝贝  见习记者  梁宝欣  深圳报道

受行业调整的影响,早前低调的国内不良资产管理公司(AMC)如今在房地产领域活跃起来了。

今年以来,中国华融资产管理公司(以下简称“中国华融”)、中国信达资产管理公司(以下简称“中国信达”)、中国东方资产管理公司(以下简称“中国东方”)、中国长城资产管理公司(以下简称“长城资产”)等全国性AMC,以及广州资产管理有限公司(以下简称“广州资产”)、河南资产管理有限公司、湖北省资产管理有限公司等地方性AMC齐出手,通过成立纾困基金等方式,援助出险房企。

近期,全国性AMC和地方性AMC齐入场大湾区,助力房企开拓融资新渠道。

中银证券指出,此前,全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色,但本轮AMC在房企化解债务风险的过程中的参与范围和力度上将有所加大。

如何适应“责任”扩容,AMC在化解债务过程中怎样发挥优势实现助力,也面临新的挑战。

全国性AMC入场

9月15日,富力集团披露,其于9月13日与招商蛇口、中信证券、中国华融在扬州市签署合作框架协议,各方约定以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础,优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径,并适时探讨其他富力集团所持资产的合作可能性。

按照协议,各方将通过有限合伙、基金、财产权信托等形式围绕富力集团的城市更新项目进行深入合作,各方将以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式按照相应的比例组成合作主体。合作规模根据具体项目情况,由各方另行协商确定。

在富力集团看来,此次与招商蛇口、中信证券、中国华融的合作,将打造“央企+民企”的合作典范,助力富力集团开拓融资新渠道。

早在9月1日,招商蛇口就公告称,旗下子公司与广州富力地产签署了《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》,双方将共同研究推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。

据招商蛇口透露,此次协议的签署有利于双方在华南区域城市更新领域建立战略合作关系。

相较于9月初的公告,富力与招商蛇口在9月15日签署的协议,加入了中信证券和中国华融两位“玩家”。

据了解,中信证券是中国最大的证券公司,在房地产行业拥有丰富的资本运作经验和深厚的行业积累。中信证券作为富力集团聘请的财务顾问,协助富力集团基于城市更新项目等资产引入资产管理机构、央企国企开发商等,探讨合作的模式,并积极配合相关方推动方案落地。中国华融是全国性资产管理公司之一,积极贯彻落实国家关于稳定房地产市场,保交楼、稳民生的有关要求。

为何中信证券和中国华融要后期入局?它们将在这场合作中扮演怎样的角色?

对此,IPG首席经济学家柏文喜在9月16日接受《华夏时报》记者采访时表示,头部房企拥有规模较大的资产和营收,同时在当前的市况下也面临着较大的流动性问题。作为头部券商的中信证券和中国最大的资产管理公司之一的中国华融,无论是为帮助以富力为代表的这些大型房企提升和优化自身流动性,还是引入战投,或者进行财务与战略咨询等都具有非常明显的优势,在协助为富力等房企化解困境的同时也能为自身带来新的业务收入。它们将在这场合作中扮演咨询与中介,甚至会注入部分资金以解决保交楼、协助化解流动性问题。

此外,9月16日广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出,中信证券和中国华融作为国有金融机构,它们通过资管业务吸引社会资金进入出险企业的项目,能使其项目信用升级,从而恢复出险项目的信用。

“中央性的金融企业进来,能够把相关的一些资源,如施工单位、材料供应商等团结在一起,从而推进项目,促使项目的交付。”李宇嘉说。

可以看出,房地产行业的不良资产处置成为AMC当下最重要的业务之一。其实,早在今年1月份,金融监管部门就召集全国性AMC开会,按照“市场化、法制化”原则,研究AMC参与房地产企业债务处理等问题。

2月8日,中国人民银行、中国银保监会召开专题座谈会,研究金融资产管理公司(AMC)聚焦不良资产处置主业、发挥独特功能优势、助力化解金融风险相关政策措施。该会议认为,金融资产管理公司(AMC)要加强与其他企业的协同配合,坚守正确定位,为金融业转型和金融市场发展做出新的积极贡献。

地方性AMC发力

中银证券在8月发布的研报中指出,在房企化解债务风险的过程中,全国四大AMC在过去周期中更多充当的是“推动债务展期、注资”角色,但本轮AMC在参与范围和力度上将有所加大,体现在AMC参与度提升,救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。据该券商测算,我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元。

此外,中银证券进一步指出,早前的停贷风波或加速地方AMC介入房企纾困政策。据《华夏时报》记者观察,近期地方AMC动作频繁,加速入场化解房地产行业风险。如郑州地产集团与河南资产管理有限公司联合设立郑州市纾困基金,并于8月9日完成该基金的首个纾困项目落地。

8月23日,在湖北省地方金融组织不良资产处置项目对接会上,湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金,聚焦助企纾困,加大对全省不良资产的收购、处置力度,服务“保交楼、保民生、保稳定”。

除了郑州、湖北等地方性AMC外,近期广东地方性AMC也有所动作。

9月8日,广州越秀金融控股集团股份有限公司(以下简称“越秀金控”)透露,广州资产与越秀地产、深圳市小马欢腾投资发展有限公司(以下简称“小马投资”)签署了合作意向书,共同探索房地产领域的产融协同合作,计划以更广泛和多元的方式参与粤港澳大湾区房地产风险化解及行业整合。

公开资料显示,广州资产是由越秀金控牵头设立的广东省第二家地方AMC。公司股东包括广州越秀金融控股集团股份有限公司、广东恒健投资控股有限公司、广东省粤科金融集团有限公司。据广州资产官网介绍,广州资产的设立,对于丰富广东省内不良资产处置市场参与主体,完善市场价格发现机制,有效化解潜在区域金融风险,助力广东省产业升级等方面均有重要意义。

相对于广州资产在处理不良资产方面的“大名鼎鼎”,小马投资这家民企则稍显“默默无闻”。据越秀金控介绍,小马投资深耕深圳多年,已在深圳成功投资、运作了多个不良资产处置和城市更新项目,搭建了涵盖前期服务商、房地产开发企业、AMC金融机构在内的合作资源体系,项目操作经验丰富。

对于此次合作,在越秀金控看来,将有利于发挥各自在企业破产重整和地产开发的资源和专业优势,打造“金融破产重整+地产策划开发”的商业模式,实现资源共享、协同共赢。

而李宇嘉指出,越秀金控作为一个地方的金融控股平台,和地方城投、国企一样,在风险处置“保交楼”的过程中承担着信用修复、提升市场预期的功能,然后推进相关资源的整合和项目的重整。

李宇嘉表示,“这个重整不仅是接盘一些项目来推进交付,更是吸引社会资本创造新的金融模式,对资产进行分类,促使资金平衡。同时,代表政府来推进不同项目的风险处置,最终使风险软着陆和保交楼。”

柏文喜也进一步指出,这种商业模式将促使合作三方分别发挥咨询与中介服务、财务顾问、提供资金或增信支持、业务来源、托管服务等类型的作用。

全国性与地方性AMC的同与不同

中银证券曾指出,全国和地方AMC是我国不良资产市场的重要参与主体,但两者在处理不良资产上存在差异。

柏文喜认为,相对于全国性AMC,地方性AMC虽然资金和授信规模较小,但是更加了解当地市场,有着优秀的专业经验,与地方政府有着良好的关系,且在解决保交楼中更为灵活多样和相对务实。

而在李宇嘉看来,两者在业务上没有太大的区别,像全国性AMC主要聚焦于全国的资产收购,而地方性AMC则着重于地方资产的盘活和整治。

“全国性AMC和地方性AMC,最大的优势就是信用的优势。如今的市场对民企信任度下降,AMC进场,一方面能够修复信用,另一方面,能够使相关的资源重新聚合起来,推进项目的交付。”李宇嘉说道。

虽说AMC能整合资源,但是其在参与房企纾困的过程中仍面临着推进缓慢的难题。今年4月5日,招商蛇口便发布公告称,近日,公司与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》,各方拟建立战略合作关系,在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

对此,有业内人士指出,此次合作中,佳兆业和招商蛇口负责开发运营,长城资产则发挥资产管理配置优势。

4个月后,即今年8月底,招商蛇口才正式接手佳兆业“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”,该地块研究范围涉及240公顷土地,拟拆除范围约42公顷。项目拟更新方向为:居住、商业、产业等功能。据了解,佳兆业在一年前获得该项目。目前,长城资产在其中的作用尚未体现出来。

在柏文喜看来,AMC在参与债务化解过程中,除非房企进入破产重整程序而将企业主导权转移给AMC,否则AMC的专业性和其他突出优势在房企纾困中都很难得以有效发挥。

“保交楼,也就是说所有的工程款都要用来交付,包括在售的资源、预售监管账户里的钱,还有未发放的按揭贷款等等。对于资产管理公司来说,进去以后可能投的钱没办法全部出来。(出险房企项目)资金缺口比较大,使得AMC参与房企的纾困进展缓慢。”李宇嘉说道。

此外,李宇嘉还表示,AMC还担心拥有可售资源的项目能不能卖出去、卖什么样的价格、房价未来的预期,以及被救助的出险企业的真实资产和负债是怎样的。这些都是AMC要考虑的问题。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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