深圳控股拟分拆深业物业赴港IPO，初定2023年6月上市「物业上市系列报道」

截图自深业物业集团招标公告

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

近期，物业分拆上市热度又回来了。

前有万物云境外上市获证监会核准，后有深圳控股有限公司（简称“深圳控股”）称考虑可能分拆公司的物业管理业务上市。

7月22日，深圳控股发布自愿公告称，考虑可能分拆公司的物业管理业务，并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。

此外，深圳控股还透露，截至7月22日，公司董事会尚未决定是否及何时进行可能分拆项目，并将在适当时间或根据上市规则的规定就可能分拆项目作出进一步公告。

不过，值得注意的是，7月26日，深业物业集团有限公司（以下简称“深业物业”）发布了港股IPO上市行业顾问项目招标公告，并设立了2023年6月在香港联交所挂牌上市的目标。

为进一步了解情况，《华夏时报》记者于7月29日下午向深圳控股有限公司与深业物业集团有限公司邮箱分别发送了相关采访函，但截至发稿之时，暂未获得回复。

一年前就开始“下一盘大棋”

那深业物业和深圳控股有什么关系？

据天眼查显示，深业物业的大股东是深业南方地产（集团）有限公司（以下简称“深业南方地产”），持股49.47%，而深圳控股有限公司100%持股深业南方地产。

换句话说，深业物业是深圳控股旗下的物业公司。据深业集团官方微信公众号描述，“十三五”期间，深业集团完成首轮运营板块整合，四家各具特色、实力雄劲的物管企业强强联手组建成立深业物业集团，朝着“做最具价值的城市空间服务商”目标迈进。

2021年初，深业物业就在十四五期间的奋斗目标中明确提到，要打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

而目前，深圳控股已经将绝大部分物管业务腾挪进了深业物业。

截图自天眼查

去年9月，深业物业发生了股权变更，原本由深业南方地产100%持股，后来深业南方地产转让出50.53%股权给深业泰然（集团）股份有限公司（简称“深业泰然”）、深业置地有限公司（简称“深业置地”）、深业泰富物流集团股份有限公司（简称“泰富物流”）、深圳市农科集团有限公司（简称“深圳农科”）。

目前，这四家公司分别持股深业物业，占比约29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

值得注意的是，在深业泰然、深业置地、泰富物流，以及深圳农科接手深业物业股份之前，还曾将旗下的物业公司转到深业物业名下。

2021年9月18日、19日，深业物业从深业置地、深业泰然、泰富物流、深圳农科接下了深业商业管理有限公司、深业置地（深圳）物业管理有限公司、深业智慧园区运营（深圳）有限公司、深圳市深业泰富商业物业管理有限公司、深圳市农科物业管理有限公司的100%股权。

也就是说，深业物业整合了深圳控股旗下的物业资产。

在管面积低于上市物业企业平均水平

不过，即使整合了深圳控股旗下的物业资产，深业物业的在管面积仍低于上市物业企业平均水平。

据中指研究院数据显示，截至2021年底，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。

图源：克而瑞研究

而据深业物业7月26日招标公告显示，截至2021年年底，深业物业的管理面积超7500万平方米，业务范围覆盖全国16个省份50多个城市，管理项目近600个。

据了解，深业物业业务涵盖社区住宅、政府物业、写字楼、产业园区等业态。其中，当前物业城市在深圳区域管理项目数第一，市场占有率超20%。

据深业集团官方微信公众号介绍，所谓物业城市，即为在城市治理现代化创新探索过程中，将行政区、街道整体视为一个“大物业”，创造性地引入市场化和社会化机制，将公共服务整体外包。

2019年，深业物业取得深圳首个物业城市项目管理权，并在福田区华富街道启动”物业城市“改革试点建设。

此外，据深圳控股2021年年报描述，公司自2019年成功落地深圳首个“物业城市”试点项目以来，先后为深圳吉华街道、宝龙街道、梅林街道、香蜜湖街道、福田街道等6个街道提供市容环境、公共安全、物业管理全覆盖、社区服务及党建政府等全方位物业城市服务。

据了解，深圳控股将“物业城市”业务和轻资产运营服务，统一归类在了城市综合运营业务中。截至2021年末，深圳控股的城市综合运营业务在管面积约6155万平方米，较去年上涨31%。其中，第三方项目占比75%；物业城市、产业园、公建设施、写字楼等非住宅业态占比54%。

背靠大树好乘凉

大部分物业管理公司都依托于母公司房地产开发企业，而这也是在物业赛道发展的优势之一。观点指数指出，截至2021年年底，上市物企中已有15家管理面积突破1亿平方米，增长来源主要是依托地产母公司、市场外拓、对外合作、战略收购等。

深业物业也不例外，其依托于深圳控股发展。。

据深圳控股官网资料显示，深圳控股于1997年在香港联合交易所上市，是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，公司核心业务包括物业开发、物业投资及管理。

而深业物业起步于1985年，至今已有超35年的发展史。

据深圳特区报报道，2017年，4家拥有30年发展史的全国首批物业管理一级资质的百强知名物业公司整合重组，深业物业集团应运而生。

2021年，深业集团启动第二轮城市运营板块大整合。整合后，深业物业在管面积超7500万平。

而据深圳控股2021年年报显示，深圳控股实现营业额320.5亿港元，同比上涨70%；毛利为124.26亿港元，同比上涨41%。

同时，深圳控股在城市综合运营业务板块中，实现营业收入约21.35亿元，较去年上涨11%，录得净利润约为4.02亿元。

此外，2021年深圳控股实现合同销售金额约191亿元，同比上涨32%，大湾区项目占整体销售金额67%。房地产开发销售收入约266.6亿港元，同比上涨89%。房地产开发毛利率约40%。全年租金收入14.97亿港元，较去年上涨22%。

其中，大湾区项目深圳深业中城、东莞松湖云城等项目实现开盘即售罄。

以深业中城为例。2021年，深圳深业中城222套住宅获得备案，备案最低单价11.15万/平起，均价约13.1万/平，推售户型为137-212平3-4房。

据了解，深业中城的物业公司是深圳农科物业管理公司，其被深业物业100%持股。

同时，2021年，深圳控股先后在全国12个城市拓展土地资源，共获取16个土地项目，新增土地储备计容建面约322万平方米，90%新增项目位于一二线城市。

而这也意味着，这将是深业物业未来业绩的拓展来源。

值得注意的是，上市物企大多数会有地产母公司关联业务支持，之后将与母公司的业务发展“一荣即荣，一损即损”。

不过，今年上半年，深圳控股实现总合同销售额约49.63亿元，同比下降31.0%；总合同销售面积约20.84万平方米，同比下降39.9%。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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