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首批公募REITs百亿解禁洪峰将至,对市场影响几何?

作者:胡金华 耿倩

来源:华夏时报

发布时间:2022-06-18 11:02:09

摘要:就在几天后,公募REITs产品上市一周年之际,以上9只公募REITs共计21.92亿份限售份额将迎来解禁,解禁基金份额占9只公募REITs总规模的32%。届时,市场上将会有超百亿元规模的REITs基金流通。

首批公募REITs百亿解禁洪峰将至,对市场影响几何?

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 胡金华 见习记者 耿倩 上海报道

2021年6月21日,中国首批9只基础设施公募REITs在沪深证券交易所成功上市。目前,市场上已上市的REITs扩容到12只,合计募集规模为458.12亿元。

就在几天后,公募REITs产品上市一周年之际,以上9只公募REITs共计21.92亿份限售份额将迎来解禁,解禁基金份额占9只公募REITs总规模的32%。届时,市场上将会有超百亿元规模的REITs基金流通。

“首批基础设施公募REITs上市初始的流通市值也就120亿左右,6月21日解禁的份额部分与发行初始流通规模相当,从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同对《华夏时报》记者表示。

解禁后二级市场相应价格是否会回归?王甲同认为,首批公募REITs解禁前,市场份额供给少,而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置,在供给关系失衡的情况下,流通的公募REITs存在超额溢价情况,估值明显虚高。如果市场流通盘再增加一倍的供应量,部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力,这可能会带动整个REITs二级市场承压。

解禁后市场流通份额加倍

近日,东吴基金、华安基金等9家基金公司集中发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告。公告显示,在6月21日,共计21.92亿份基金份额将迎来解禁。

据了解,公募REITs发行时总份额分成三部分,分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。而战略配售投资者包括原始权益人及其关联方,其中原始权益人的限售时间是5年,原始权益人关联方的限售时间是3年,其他战略配售投资者的限售时间是1年。值得注意的是,此次即将解除限售的份额持有人为其他战略配售投资者。

经计算,本次解禁规模和占总发行规模比例较高。数据显示,此次解禁规模占9只公募REITs总发行份额的32%,占流通盘规模的104.7%,解禁规模超百亿。

对于单个公募REITs而言,此次解禁使其上市可流通份额相比此前最少增加了50%,最多的增加了185%,平均增幅在一倍左右。以中金普洛斯REIT基金为例,公告中提及将于6月21日解禁的限售份额合计为7.8亿份,但其解禁前只有4.2亿份的流通份额,此次解禁份额占比高达185.71%。

限售份额解禁后,市场将增加一倍的公募REITs流通份额,以上9只公募REITs基金可流通份额占比也将提升至41%至80%不等。“首批基础设施公募REITs发行规模314亿,但鉴于投资人中存在战略配售投资者,有锁定期的要求,因此上市初始的流通市值也就120亿左右,不到发行规模的40%。上市发行一年后,其他战略配售投资者持有的部分就解禁流通了,这部分的占比也有30%左右。也就是说,6月份解禁的份额部分与发行初始流通规模相当,从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。”王甲同表示。

市场流通份额多了一倍,公募REITs基金价格是否会相应下降?业内人士有不同看法。

“市场百亿解禁不会对价格造成大的冲击。”投资人李超接受《华夏时报》记者采访时表示,在解禁这个事情上总体来说公募REITs更应该被看作是一只债券,也就是“债”性更强,而不是“股”性更强。因为无论是REITs发起人或者是保险资金为主的投资者,持有公募REITs的目的更多的是获得稳定的现金股息,类似于持有债券,并没有很强的动力去减持,并不像持有股票的上市公司那样,有相对比较强的减持套现的需求。因此不会对价格造成大的冲击。

王甲同则给出了相反的答案。“鉴于首批解禁前,市场公募REITs份额供给少,而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置,在供给关系失衡的情况下,流通的公募REITs存在超额溢价情况,甚至部分REITs的涨幅较大,估值明显虚高。即使在近期资本市场形势不理想,REITs价格出现一定回撤的情况下,已发行的公募REITs平均溢价也超过20%。如果市场流通盘再增加一倍的供应量,部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力,这可能会带动整个REITs二级市场承压。”他说。

“解禁后短期内可能会形成实质的抛压和情绪影响。其中,中短期受托资金出于净值管理或止盈等需求可能会减持;溢价高的项目被减持概率更高;其他长期配置型投资者减持意愿和比例可能较低。”私募排排网财富管理合伙人荣浩对本报记者分析。

公募REITs解禁之后必然会出现一定的减持和短期价格压力,但在上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇看来,解禁后却不会出现大规模抛售现象。他表示,资本市场对“解禁”这件事的理解主要来自于新股上市解禁的经验,但REITs与股票有所不同。上市公司很多股东在上市之前就已经考虑了要谋求一二级价差,而REITs的投资者则往往有长期配置的考虑。“是否会出现大规模的减持,主要取决于REITs底层资产是否优质,战略投资者是否是长期投资者,以及当前产品的溢价情况。因此,我认为大规模抛售的概率会低于市场预期。”

扩募是公募REITs的生命力

自公募REITs基金上市以来,就一直成为市场追崇的对象。

一年之内,公募REITs基金数量和规模逐步增加。目前,市场上已上市的REITs扩容到了12只,资产类型包括园区基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类,合计募集规模为458.12亿元。除了已上市的12只公募REITs外,市面上还有5家REITs项目已受理,1家项目已通过。

成立至今,产品业绩也保持增长态势。截至2022年5月31日,已上市REITs产品自上市以来平均涨幅为13.56%。其中,富国首创水务REIT和建信中关村REIT涨幅超过35%。

在保持快速增长的背后,是国家政策的大力扶持。5月31日,证监会指导沪深证券交易所制定发布《新购入基础设施项目(试行)》支持上市REITs扩募,该公告明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排。

岳翔宇表示,扩募是发达国家REITs市场的常见规则,可以理解为通过某一领域的龙头通过并购来实施外延式扩张,美国、香港、日本等国家或地区的REITs市场规模扩张主要是来自于扩募而不是新发。

“扩募是公募REITs的生命力。”王甲同分析,首先,参照国外成熟公募REITs市场经验,规模越大的REITs,越受市场认可,二级市场表现也好于规模小的REITs;再者,不同于首发,扩募流程和手续也要相对简化。对扩募发行人来说后续有适格资产,不用再走一遍发行流程,而是走扩募流程,就可以将资产装入到REITs中。同时,公募REITs还可以通过扩募安排募集资金,收购除发行人外的第三方持有的资产,这种安排就让REITs具备了类“上市公司”功能,REITs发行人可以在符合规定的前提下不断收购资产,在对资产升级改造后装入REITs。

不仅仅是扩募。近年来,国家不断推出相关政策,推崇REITs市场扩容,加大扶持REITs的市场规模。李超认为,REITs市场扩容,鼓励扩大市场规模是未来市场的大趋势。

王甲同表示,基础设施公募REITs的推出,对于资本市场来讲意义重大。

一是资产市场中出现了一类全新的金融产品,这类金融产品不同于股票、债券和货币,底层资产是基础设施类项目,运营相对稳定,且一般可以产生稳定的现金流,在强制分红的制度安排下,公募REITs既体现出债性,又体现出股性,属于“中等预期风险和收益”的金融产品。

二是对于基础设施投融资领域而言,公募REITs的推出为该领域投资的项目开创一个公开市场退出渠道,持有成熟资产的企业可以将项目通过REITs形式通过公开市场转让实现退出,有利于资产持有方盘活存量资产,降低资产负债率。

三是发行公募REITs的项目是公开市场估值,这就为基础设施资产提供定价之“锚”,可推动整个基础设施领域的项目按照市场化视角重新估值,提高基础设施领域的市场化运营水平,提升资源配置效率。

此外,基础设施公募REITs的推出,也为提升居民的财产性收入提供了一种大类资产,为普通民众进行除银行理财、股票、房产外的资产配置提供了渠道,让公众分享基础设施建设和发展的红利,体现了金融的普惠性。

值得注意的是,当前公募REITs市场整体仍存一定溢价率,市场加权平均溢价率约为24.59%,其中环保类项目的溢价率最高,个别产品溢价率甚至高达44%。

在市场百亿解禁以及扩募后,公募REITs产品是否仍将维持长期高溢价率?

“造成我国公募REITs溢价率高相当大部分原因是因为我国公募REITs推出的数量与市场配置REITs的需求缺口不匹配。也就是想买REITs的资金很多,但目前上市的基金很少。”李超认为,新加坡REITs并没有出现过类似于我国公募REITs价格波动如此大的情况。未来随着更多的REITs上市,投资者可选择的范围更大,REITs的价格也会回到相对合理的区间,因此由于REITs稀缺性造成的溢价并不可持续。

王甲同给出了同样的答案。他认为,随着市场解禁释放的存量和后续扩募出现的增量,在市场供给不断增加的情况下,公募REITs二级市场价格也会回归理性,疯狂追捧或跟风热炒可能不会出现。

荣浩则认为,扩募和解禁后投资者结构和流通份额会发生变化,长期高溢价的情况比较难维持,但是目前REITs产品的供给量和需求量还是存在一定的矛盾,并不意味着一些优质REITs产品的溢价不可观。

不可否定的是,我国公募REITs发展前景广阔。王甲同表示,鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元,即使按照3%-5%的资产证券化率计算,未来公募REITs市场也能达到几万亿级别。长城证券研报同样指出,今年公募REITs可盘活存量资产或有2500亿元左右的增量空间。

随着公募REITs产品的规模扩大和品类增多,未来会有更多投资人认可并参与。对于投资人来说,荣浩认为,短期内发行的优质项目还是存在溢价空间。解禁后优质REITs项目由于交易风险带来的净值下跌,可能是长期投资的买入时点。

王甲同认为,无论何时投资公募REITs都要回归产品特性,注重如下三个方面:一是底层资产质量是否良好;二是能否产生稳定的现金流;三是估值是否合理。

在他看来,公募REITs底层资产是基础设施,运营比较稳定,一般可产生稳定的现金流。他建议,投资者在购买公募REITs份额时要遵循“长期持有、稳健投资”的原则,在区分产权类和特许经营权类不同属性资产基础上,根据自身投资回报要求和资金属性,结合公募REITs“预期风险和收益中等”的特点,选择合适的项目进行投资。

责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳

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