2021年仅新增14家上市物企 丁祖昱：物管走下神坛，回归理性「物业上市系列报道」

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

日前，来自克而瑞、嘉和家业等研究机构的统计数据显示，2021年，新交表企业数量高达36家，创下历史之最，但全年仅新增14家上市物企。尽管如此，业内对于物管行业的未来仍充满信心。正荣服务控股集团副总裁王群近日向《华夏时报》记者表示，“2022年物业管理公司仍然会平稳健康发展。”其称，物业管理的基本逻辑没有发生改变，行业仍非常健康。同时，城市服务等新的发展方向已经进入到了各大型品牌物业公司的视野，对物业管理的规模和可持续发展有了更好的支撑，将会在物业管理行业内掀起一波新的小高潮。

去年下半年物业资本市场陡生变局

2021年12月24日，据港交所披露，来自杭州的众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）招股书失效，众安集团未能如愿迎来第三家上市平台。

这家物企在上市前折戟并不令人意外。12月23日，众安集团就发布公告称，“建议分拆取决于（其中包括）联交所批准、市况及其他考虑因素。因此，建议分拆可能会亦可能不会进行”。而在6月份其递表之初，《华夏时报》即报道，众安智慧生活规模偏小，业务在管项目仅有70余个，且颇为依赖母公司“输血”。以财务数据来看，若按照港交所上市新规，众安智慧生活也不符合上市资格。

值得注意的是，众安智慧生活并不是特例：过去一年，“招股书失效”已经是物管行业的普遍现象。据公开信息，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务、长城物业等10家物企密集递表，打破了物企单月递表数量的记录。但截至目前，这10家物企无一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。

另据亿翰智库旗下的嘉和家业物业服务研究院（以下简称“嘉和家业”）统计，截至2021年底，全年共有14家物企递表失效。其中，禹佳生活服务物企已是二次递表，但仍未逃脱“失效”命运。

“2021年对于物企（而言）是一个重要的时间节点，上市行情出现了较大的转折。”嘉和家业方面向《华夏时报》记者提供的数据显示，2021年全年新交表企业累计有36家，但只新增14家上市物企，其中12家企业经IPO上市，数量较2020年（17家）相比明显下降。

整体来看，2021年上市行情呈现“前高后低”趋势：1-7月间，物管市场延续近2年来的火热行情，28家物企（不含上房服务）赴港交表，仅7月上旬就有6家企业成功上市；但7月下旬行业“拐点”突现，物企IPO之路变得崎岖起来。自此开始直至年末，仅有6家物企递交招股书，其中近四个月无一家物企通过聆讯。同期，物业股股价、市值也双双下跌。

2021年，物管行业还首次出现物企主动终止IPO、上市进程首超200天、新递表企业规模明显下降等低迷现象。嘉和家业统计发现，从企业上市总用时来看，2021年上市物企上市平均用时190天，相较于2020年拉长51.2天；除逾期失效外，亦有多家物企因主动放弃失效。例如，阳光智博服务与万物云达成换股、 富力物业被碧桂园服务收购等。

即使是通过聆讯等待上市的物企们，其上市节奏较此前也有所放缓。例如，11月12日中南服务经过两次递表后终于过会，但之后一直没有发布后续配股进展以及上市时间表，引发业内对其终止上市的猜测。

毫无疑问，“物管走下神坛，回归理性”。12月31日，在“丁祖昱评楼市”线上年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱直言，2021年，物业资本市场承压下滑：“今年恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%，我们大多数物管公司都是在香港上市的，上市物业企业PE倍数腰斩，和去年相比下降53%。”

同时，物企的规模增长也蕴藏诸多风险。丁祖昱透露，2021年上半年财报显示，参与并购的物企，50%毛利率下降；2021年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。

物管行业基本逻辑未变

对于2021年物企上市进程减速，以及股价、市值、市盈率纷纷回调的情况，嘉和家业方面表示，主要是系统性风险及非系统性风险两方面相互影响作用而产生的。

其中，系统性风险包括政策及美股市场的影响，而非系统风险则主要是房企流动性风险剧增的问题。例如，2021年，多家物企被售出以助母公司回血，而物企自身的发展也进入了瓶颈期，在管面积的可持续增长受到房地产行业低迷的影响，导致物企发展未来不确定性增强。基于上述种种因素，资本市场对物业行业的估值以及经营存续性产生一定程度的担忧。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示，一方面这些物业公司本身的规模偏小，或者在管面积较为集中，盈利能力在同行中也并不出色；另一方面，2022年1月1日，联交所刊发的主板IPO盈利新规开始生效，对于目前“失效”的中小物业公司而言，上市之路自然变得更难。

“上市物企的股价市值和市盈率纷纷回调最直接的原因，是受制于地产的宏观调控、地产增量大幅度下滑，市场的预期在下降。”正荣服务控股集团副总裁王群向《华夏时报》记者分析指出：“更深层次的原因是，对物业管理公司预期的发展模型没有达到投资者的预判，增值服务的模式和效率有待进一步深挖。”

不过，对于物管行业接下来的走势，业内仍普遍乐观。

“2022年物业管理公司仍然会平稳健康发展。”王群向《华夏时报》记者解释说：“主要是物业管理的基本逻辑没有发生改变，行业仍旧是一个非常健康的行业，且城市服务等新的发展方向已经进入了各大型品牌物业公司的视野，对物业管理的规模和可持续发展有了更好的支撑，将会在物业管理行业内掀起一波新的小高潮。”

“2022年依然是中国物业管理行业的黄金时代。”克而瑞物管也强调，2021年虽然物企在资本市场上表现惨淡，不再成为资本追逐的风口，但行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化。2022年，随着中央定调稳增长、调控政策放松、走过政策底，房地产企业会逐渐企稳，地产传导给物企的负面效应会减弱，前期利空也已经充分在市场显现，而“眼下已经是物企估值的最底部，未来会在适当的时机进行修正”。

目前，万科旗下的万物云已经正式进入上市流程。有业内人士认为，在头部物企上市效应之下，可能会在一定程度上修复市场对物业行业的认可，带动更多物企成功上市。

值得一提的是，克而瑞物管认为，经历2021年的地产大变局，地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。这是因为随着房企的发展收缩、未来几年后的持续交付面积会有缩减；地产企业资金链的紧绷，也很难在非业主增值服务方面大手笔支持；同时，资本市场投资人也已经更为专业理性，分拆各个业务独立计算估值，给予非业主增值服务较少甚至几乎为0的估值，并购市场也是如此。

在这样的环境下，“打铁还需自身硬”。克而瑞物管建议，物企在上市审核时就需要将关联交易占比持续下降，物企要能证明自己能独立发展而非依赖母公司。“市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，更喜欢在此基础上，还有能力大量拓展第三方面积的物企。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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