销售额增七成，预计最快明年底迈进绿档，美的置业：房地产行业是“制造业的逻辑”「财报时间」

本报记者  张慧敏  李未来  深圳报道

近期，美的置业控股有限公司（股票代码：03990.HK，下称“美的置业”）发布了2021年半年度业绩。数据显示，2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%。美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，销售额增幅较大得益于美的置业长期坚持的城市升级和城市深耕策略。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为76.1%，净负债率为58.2%，现金短债比为3.03。其剔除预收款后的资产负债率超阈值，保持“黄档”行列。“我们预计最快在2022年底实现绿档。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示。

浙闽与珠三角区域销售增速明显

数据显示，2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%。会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。

为何销售金额增长幅度那么大？美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，这得益于美的置业长期坚持的城市升级和城市深耕策略。上半年，美的置业重点深耕的三个区域，浙闽、沪苏、珠三角的销售额增速分别为174%、59%、96%，前十大深耕城市销售规模占50%。

拿地方面，美的置业继续走城市升级之路。“美的置业处于战略转型期和重要的爬坡期，保持有质增长能支撑未来成长。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，这两年以来美的置业一直坚持城市升级，区域深耕的策略，主动控制和缩减低量级城市的投入，甚至个别城市逐步的退出。未来，美的置业的目标是一线、二线和强三线城市布局占比上升到85%以上。

郝恒乐进一步指出，美的置业坚持利润导向。2018年前后美的置业进入低量级的城市，当时是市场的机会，后来随着这些城市人口外流、棚改退却、加上疫情影响，这些城市市场转冷，美的置业从2019年开始实行城市升级和深耕的战略，现在的利润率已经企稳，未来会进入企稳回升的通道。

据悉，2021年上半年美的置业在19个城市新增23块土地，新增总建筑面积 440万平方米，其中，沪苏、浙闽、珠三角区域新增总建筑面积占比 65%，同比提升10%。

《华夏时报》记者注意到，尽管2021年上半年，美的置业的营收继续增长，但其仍然没有逃过利润率下滑的行业趋势。数据显示，2021年上半年，美的置业的毛利率为20.7%，同比下滑5.68个百分点；净利润为9.09%，同比下滑2.15个百分点。

房地产的“制造业”逻辑

自“三道红线”“房地产贷款集中度管理”“双集中供地”等政策实施以来，财务状况对房企来说越发重要。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为76.1%，净负债率为58.2%，现金短债比为3.03。美的置业剔除预收款后的资产负债率超阈值，保持“黄档”行列。

“我们预计最快在2022年底实现绿档。”对于降档的措施，林戈表示，一方面，美的置业会严格的按照权益销售额40%的预算拿地，同时加快去化和回款效率，增加经营性现金流的厚度，降低对负债的占用以及依赖；另一方面，美的置业会用好现在的合作开发模式，通过引入优质少数股东增加美的置业的权益资本，合作开发中，美的置业保持至少有65%以上的权益。此外，美的置业要持续打造产品溢价能力，通过降本降费，提升盈利水平，增厚盈利的资产。

根据美的置业提供的资料，截至2021年6月末，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度1432亿元，尚未动用的银行授信额度899亿元。2021年上半年，美的置业新增有息负债融资成本为4.74%，加权平均融资成本为4.92%，报告期内银行借款和债券融资合计占比76%，期限两年以上的融资余额占比39%。

未来美的置业负债结构会有变化吗？“我觉得并不需要”林戈表示，美的置业需要的是控负债，进一步降低融资的成本。“未来存续负债有进一步下降的空间，我们很有信心。”

房地产频繁的调控给美的置业带来了哪些影响？王全辉表示，上半年政策收紧对回款产生了影响，美的置业的回款率从92%下降到87.5%。

“但这些政策都是暂时的政策，未来我相信政府会根据市场的变化对政策做出相应的调整。”王全辉表示，因为中国房地产涉及到国计民生，政策的调控和监管体现了政府防止房地产泡沫化和建立长效机制的诉求。中央对政策的调控带有稳定的预期，防止市场大起大落，因此美的置业对中国房地产市场长期看好。

实际上，近期政策调控已经让房地产行业的底层逻辑开始改变。郝恒乐表示，现在房地产行业是“制造业的逻辑”，即国家对地价和房价进行限制，毛利空间受到控制，企业是否能实现较高的毛利要看自身的经营能力。“按照制造业的逻辑做房地产经营，这是我们的基因，也是我们的优势。”郝恒乐说。

郝恒乐进一步指出，制造业的逻辑即高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，高度重视产品的功能、体验，以及后端的服务。在整个开发建造的过程中，对材料、施工工艺不断提升和改善，用科技赋能以及数字化的手段提升公司的运营效率。他表示，“制造业逻辑”是对原来靠不断加大外部杠杆的粗放式经营逻辑的彻底颠覆。

发展多元业务

中国房地产业步入“深水区”，竞争格局悄然生变。美的置业也逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。

郝恒乐表示，美的置业立足销售型业务，发展多元化业务，培育第二增长曲线，即在做强做大房地产开发基本盘的基础上发展物业服务、商业运营和产业事业。

业绩会上，郝恒乐透露，截至2021年6月30日，美的置业的物业服务合同面积为7500万平方米，力争年底达到1亿平方米；商业运营方面，美的置业已累计获取商业项目总建筑面积357万平方米；产业生态由智能化、建筑装备、设计公司还有睿住资本等经营单位组成。郝恒乐表示，产业板块今年预计新增合同金额20亿元，全年预计经营收入15亿元，其中第三方业务预计占到50%。

《华夏时报》记者注意到，2021年上半年，美的置业的收入来源于物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及运营三部分，分别为324.8亿元、4.25亿元、1.33亿元，分别占比98.31%、1.29%、0.4%。可见，美的置业的转型之路需要时间。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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