176亿！两国企联手夺得上海2021年首幅重磅地块，楼面价8.96万/平创新高

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

1月5日，备受市场关注的上海黄浦区豫园社区地块挂牌出让，被上海建工集团股份有限公司（以下简称“上海建工”）、上海城投控股股份有限公司（以下简称“上海城投”）以底价176亿元收入囊中，成交楼板价高达89567元/平方米，成为上海近五年以来出让楼面起价最高的几幅地块之一。根据上海建工及上海城投双方在5日晚间分别发布的公告，上海建工在联合体的出资比例为15.3%，出资金额为26.93亿元；上海城投出资比例为84.7%，出资金额为149.07亿元。

楼面价高达8.96万元/平方米

1月5日晚间，上海建工及上海城投分别发布关于竞得土地使用权的公告。

根据上述2则公告，上海城投及上海建工联合参加了上海市黄浦区规划和自然资源局举办的“黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、 211L-01、213A-01、213B-01 地块及 210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、 211L-03 地下空间地块”（地块公告号：202023901，以下简称“豫园社区地块”）的国有建设用地使用权挂牌出让活动，并成功竞得。

其中，上海城投出资比例为84.7%，出资金额为149.07亿元；上海建工在联合体的出资比例为15.3%，出资金额为26.93亿元。

地块出让公告显示，黄浦区豫园社区地块用途为商住、普通商品房及商业用地，出让面积5.77公顷，建筑面积19.65万平方米，起始价176亿元，成交价同为176亿元，溢价率0.00%。

据悉，89567元/平方米的楼面价位居上海历年成交楼面价最高。公开资料显示，该幅176亿元总价的地块位居上海历年高价地块第四名。其中，上海总价第一名为2020年初香港置地竞得的徐汇滨江地块，成交价310.5亿元；第二是黄浦区小东门街道商住地（2014年），成交价248.5亿元；第三是徐汇区“徐家汇中心项目”商地（2013年），总成交价217.7亿元；楼面价最高的宅地则是2020年7月3日成交的虹口区嘉兴路街道宅地，成交楼而价约为8.11万元/平方米。

从地理位置来看，该地块颇为优越。地块东至河南南路、狮子街，南至大境路、方浜中路、昼锦路，西至露香园路，北至高墩街、福佑路，是近年为数不多的上海市中心优质地块。该地块分为地上和地下两部分。其中，地上建设用地规划性质为商业、住宅、社区级公共服务设施，出让面积为57657平方米；地下建设用地规划性质为地下商业、停车、设备、居住空间及其他，总用地面积为67486.7平方米，总建筑面积为196100平方米。

根据出让条件，该地块需配建保障房占总住宅建筑面积5%，计6910.58平方米以上；全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上。同时，商业建筑面积占比不小于地上建筑面积的25.4%（计49980.93平方米以上），且须全部自持。

此外，受让人应在211J-02地块内配建1处示范性标准化菜场建筑面积1500平方米、配建1处助餐服务点300平方米、配建1处老年人日间服务中心建筑面积800平方米、配建1处豫园街道社区网格化管理中心建筑面积200平方米、配建1处豫园街道社区服务中心建筑面积1000平方米、配建1处文化设施建筑面积4500平方米。除菜场外其他公共服务设施建成后无偿移交给区相关管理部门。

“房企仍有足够的利润空间”

《华夏时报》记者查阅资料发现，出让公告规定，黄浦区豫园社区地块有效申请人数为三人及以上，则采用有竞价招标方式出让；若不足三人则采用挂牌现场竞价方式出让。2020年12月24日，上海市规划和自然资源局发布的文件显示，因只有1个有效申请人，豫园社区地块确定采用挂牌方式出让，挂牌截止时间为2021年1月5日14点。

对于有效申请人只有1人的情况，有业内人士向《华夏时报》记者解释说，这是因为地块是定向挂牌出让，且竞买人大多为国企背景的房企。

而黄浦区政府在2020年11月23日发布的“沪黄府土[2020]13号”文件也指出，“上述用地原由原上海市城市建设投资开发总公司[现上海城投（集团）有限公司]和上海市黄浦区土地储备中心联合实施土地储备”。现根据《上海市土地使用权出让办法》有关规定，依法收回上述露香园路以东、高墩街、福佑路以南、河南南路、狮子街以西、大境路、方浜中路、昼锦路以北处图示范围地上地下共计12.51万平方米国有土地使用权，实施国有土地使用权公开出让。

上海中原地产市场分析师卢文曦也向《华夏时报》记者指出，该地块位于绝对市中心，各种配套已经成熟。并且比目前露香园项目更靠近10号线和豫园，交通更便利。上海城投拿下这幅地块并不意外。

“一方面，露香园项目就是上海城投开发的项目，对于区域情况，尤其是老城厢风貌保护等技术要求已经熟知。继续拿下这幅地块开发属于驾轻就熟。另一方面，这幅地块也有商业等全部自持要求，需要有综合实力以及社会责任的房企担当。国企背景房企在这方面相对有优势。” 卢文曦说。

根据此前资料，“露香园”为上海城投较早于黄浦区拿下的旧改项目。项目地块位于上海浦西人民路、方浜路、河南南路交界处，占地约15公顷，建筑面积约36万平方米。该地块离人民广场仅数公里，属于城隍庙商圈。2002年12月，上海城投旗下的上海城投东展公司与黄浦区就露香园地块的改造与开发签约，启动该项目的前期工作。“露香园”一期项目于2020年9月开盘，住宅均价约16万元/平方米，别墅房源均价则超过了21万元/平方米。

卢文曦直言：“对比露香园项目一期价格，拿下地块的房企仍有足够的利润空间。虽然商业项目需要自持，但体量不算太大。另外，虽然这里配套成熟，但是品质上和高端存在一定落差。如果商业项目能开发成有规模，有品质的项目，每年也能为城投带来不少收益。”

《华夏时报》记者注意到，对于此次联手竞得的地块，上海城投只在公告中对出让土地的交付与出让价款、土地开发建设与利用等进行了说明，而上海建工则在公告中指出，“上述土地使用权的获取符合公司房产业务发展策略，有助于推动主营业务发展，增强公司可持续发展能力。本项目投资、开发有助于公司加强与战略合作方的合作，有利于公司未来发展”。

值得注意的是，过去一年，上海楼市、地市颇为火热。据诸葛找房数据研究中心发布的2020年城市房地产榜单数据，截止到2020年12月25日，全国300城土地出让金为54603亿元，较2019年整年上升12.1%。其中，上海凭借2941亿元的土地出让金位居全国第一，且较2019年上升76.4%。而对于此次上海开年即拍出百亿级地块，有不愿具名的业内人士向《华夏时报》记者谨慎表示，“树了个不好的标杆”。其认为，若接下来上海土地市场、楼市延续这样的行情，可能会引发新一轮调控政策的出现。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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