长租公寓“爆雷”促行业监管深化，我国酝酿出台首部租赁领域规范文件

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道

从行业兴起到野蛮生长再到“爆雷”不断，长租公寓这个行业用了不过短短几年的时间。成功的长租公寓品牌各有特点，而“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。最终，长租公寓打造出来的“资金池”难以为继，“爆雷”也开始出现。

业内认为，我国的租赁需求在不断上涨，这个市场有着万亿级的红利。然而，住房租赁行业的行业标准长久以来处于空白状态，这也使得一些长租公寓品牌“钻了空子”。近期，相关部门发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，拟在租金贷、装修等方面对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。

“爆雷”现象不断

2020年，野蛮生长的长租公寓行业“爆雷”现象不断。《华夏时报》记者在经过统计后发现，2020年，长租公寓有超过35家品牌出现了“爆雷”现象或严重资金问题，其中包括上海岚越、杭州友客等品牌。

值得关注的是，相继出现“爆雷”的多家长租公寓其经营模式大体相同，即高收低租。在这种经营模式下，长租公寓付给房东的租金高于租客租金。另一方面，许多“爆雷”的长租公寓采用长收短付的模式，通过“年付租金优惠更大”这一方式吸引租客一次性付清较长租期的房款，但却用月付的形式对房东进行房款支付。

在“高收低租”和“长收短付”的模式下，长租公寓企业内部自然形成一个“资金池”。而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长，不断扩大规模或者进行金融投资。然而，行业的风险在这种模式下也开始滋生，最终，有品牌难以维系这种高收低租模式，出现了“爆雷”现象。

同时，也有不少长租公寓品牌，向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”。在长租公寓出现“爆雷”后，租客不仅“无家可住”，还需要偿还高额、高利息的租金贷。

面对乱象，9月7日，住房和城乡建设部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》，共计8章66条，内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。该《条例》向社会公开征集意见，意见反馈截止到2020年10月8日。

万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华近期公开表示：“从整体的市场容量来看，长租公寓是目前仍存在政策和人口双红利的行业。无论在租赁人口、租金水平的稳定增长上，还是在长周期里，我们都认为，这是一个万亿级的市场。”胡冬华认为：“从目前机构化的发展程度来看，我们还处于非常初级的阶段，我国最长的企业化长租公寓运营机构年龄还不满10岁，成为‘时代的租赁企业’不是一蹴而就的事。”

行业亟需得到规范

“到2020年为止，这是我国真正把租赁住房当成一个行业来看待的第四年。从宏观层面上看，我国的住房租赁需求仍在增长。而对于整个住房租赁行业而言，需要加快租赁住房法律体系建设。”龙湖冠寓发展部总经理张智聪如此认为。

的确，租赁行业盘面如此之大，但却没有相关的行业标准。有专业人士认为，《住房租赁条例（征求意见稿）》体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

文件显示，当住房租赁企业有以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款、以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款、在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等情形时，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正。若逾期不改正，将面临停业、或罚款等处罚。情节严重的，则由市场监督管理部门吊销营业执照。

此外，文件还拟对行业的出租和承租作出相关规定，表示出租房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康等。“总体来看，本次意见稿对于租赁的规范更为全面和细致，对于目前常见的侵害到租赁关系人的事项进行了明确规范，该文件还可更有效地指导各地落实更为本地化的租赁类政策。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

行业该如何破局？

值得关注的是，在一些长租公寓不断出现“爆雷”的另一面，也有一些长租公寓品牌越走越稳。面对巨大的市场空间，部分企业已经研究出了适合自身可以“走通”的道路，并对这个领域“图谋深远”。

据万科方面调研，北京目前有860万人需要住房，合格的租赁房是430万套，其中只有250万套是合规的，北京在不断地清除小产权、地下室等。调研发现，250万套的人均租金是7000元。大部分人群认为花30%的收入去租房比较合适，即3000元。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖近期公开谈道：“万科的团队给自己的要求是有没有能力在北京给年轻人提供3000元的租房，前提是40分钟坐地铁可以到达他的办公室。不仅提供租房，还提供配套设施、服务。”其表示，满足上述要求必须在三个地方做到才能实现，一是综合成本低，二是产品评效高，三是社群运营。北方万科团队目前找到的解决方案是——集体土地。

据介绍，万科泊寓已进入33个城市，开业门店365家，房间数量超13万间，平均出租续租率55%，客户满意度实现95%，上半年营收10.5亿元。

“2020年，龙湖冠寓争取开到10万间。未来，我们还会把握机会，把中资产和重资产的比例再做一些优化。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示。

“龙湖冠寓可持续的重要逻辑则是龙湖的稳健经营。龙湖集团有着非常优异的信用基础，资金成本比较低，这也使得龙湖集团的抗风险能力较强。除了通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营之外，龙湖冠寓也和政府进行了大量的合作，协助地方解决了人才安居问题。”张智聪向《华夏时报》记者说明了龙湖冠寓可以稳健运营的根基。

空白研究院院长杨现领认为，长租公寓的运营本质是慢生存策略，需要时间来沉淀，也需要更长的时间与业主和客户建立稳定的租赁关系，为业主和客户提供优质的服务，创造长期的价值。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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