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浙系房企祥生通过港交所聆讯,有望成为2020年最大IPO内房股

作者:李贝贝

来源:华夏时报

发布时间:2020-10-25 11:35:31

摘要:10月23日晚间,祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生”)正式通过港交所聆讯,这意味着内地TOP30唯一没有上市的地产公司即将登陆资本市场,并有望成为2020年最大IPO内房股。

浙系房企祥生通过港交所聆讯,有望成为2020年最大IPO内房股

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

10月23日晚间,祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生”)正式通过港交所聆讯,这意味着内地TOP30唯一没有上市的地产公司即将登陆资本市场,并有望成为2020年最大IPO内房股。

营收复合年增长率达137.6%

公开资料显示,作为国内最后一家尚未上市的千亿房企,2019年即实现千亿规模的祥生地产,于2020年6月向港交所递交上市招股说明书。半年不到即通过聆讯,且是今年以来冲刺IPO的内房企中唯一一家一轮即通过港交所聆讯的企业。

《华夏时报》记者从更新的聆讯后资料获悉,祥生为国内快速成长的大型综合房地产开发商,起家浙江诸暨,目前总部位于上海且深耕浙江,经过超20年的发展于浙江乃至长三角已建立领先的市场地位。据中国房地产指数系统的资料,就合约销售而言,祥生于2019年在浙江省的住宅物业开发商中排名第三,约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。

从营收数据来看,公司近年业绩稳定增长,营业收入由2017年的62.93亿元增加至2018年的142.15亿元,并进一步增加至2019年的355.2亿元,复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日,营业收入为85.52亿元,同比增长123%。

同时,公司已确认建筑面积由2017年的83.83万平方米增加至2019年的348.84万平方米,复合年增长率为104%。截至2020年4月30日,该数据为89.82万平方米,同比增长107.82%。

规模增长的同时,祥生也保持了成长的高质量。2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四个月,祥生控股分别录得毛利率13.2%、21.1%、23.9%、18.4%及20.7%。

净资产收益率(ROE)作为衡量公司综合盈利能力的核心指标,可反映出股东权益的收益水平。而据招股书,2019年,公司实现ROE50.1%,同比增长33.5个百分点;2020年4月,公司ROE实现40.3%,水平远高于行业及同规模房企。此外,公司经营状况也在继续改善,截止今年4月,公司预收账款达801.7亿,在手现金及银行存款达80.36亿,未来有望进一步增厚收益及资产规模。

得益于营收和利润的增长,祥生控股的净负债率有了明显的改善。2017-2019年年末,公司的净负债率分别为13.8倍、7.4倍和3.6倍。克而瑞方面表示,“祥生属于扩张期,后期随着上市扩大股本同时帮助企业融资获取现金,净负债率将有机会降至行业平均水平。”

进入新发展阶段,祥生在招股书中表示,未来对运营效率的重视将有助于公司及时响应市场趋势的变化,把握新机遇,公司将继续高度重视项目规划及定位,提高开发效率,确保产品质量,以实现更高质量的发展。

“1+1+X”成业绩、规模双增利器

祥生地产在招股书中指出,“我们的1+1 +X策略令我们在往绩记录期间的财务表现持续提升,主要是由于涉及交付自2016年起实施1+1+X策略后所收购及开发的物业项目数量日益增加所致。”

所谓“1+1+X”扩张策略,第一个“1”代表浙江,始终聚焦于浙江市场领先地位的保持,为全国布局打下坚实的基础;第二个“1”代表泛长三角,在实现浙江地级市全覆盖的同时,祥生地产紧跟长三角一体化战略,深入渗透泛长三角区域,进一步增加在泛长三角的市场份额;而“X”则代表全国其他具备高经济增长潜力的城市。

截至2020年7月末,祥生已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建、辽宁等11个省份45座城市展开布局,拥有205个处于不同开发阶段的物业项目,其中,附属公司开发的项目181个;合营企业及联营公司开发的项目24个。截至今年7月,祥生总土储面积达2382.48万平方米。

作为祥生实现规模扩张的重要支持,融资方面,祥生目前主要通过预售现金流量、银行及其他借款、公司债券、资产抵押证券、优先票据等外部融资方式为公司运营发展提供资金。

据招股书,2017-2019年及截至2020年4月末,祥生未偿还借款总额主要包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据。在此期间,祥生控股的借款规模分别为258.74亿元、290.65亿元和285.27亿元。截至2020年4月末,公司的借款小幅增加至322.14亿元。同期的银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据的加权平均实际利率分别为8.09%、 8.13%、9.28%及9.69%。

在招股书中,祥生解释说,截至2019年12月31日,加权平均利率相对较高主要是由于在同日的总银行及其他借款中具有相对高利率的其他借款、资产抵押证券及优先票据比例相对较大所致。

对于融资成本的增加,祥生也在招股书中强调,将继续探索多元化融资渠道及股权融资渠道,优化公司资本结构及降低融资成本,同时也将继续坚持谨慎的财务政策并控制包括土地收购成本、管理开支以及销售及分销开支在内的各种成本费用,以在控制成本及确保资本结构平衡的同时发展业务。

与此同时,招股书也显示,截至2019年底,公司2018年票据已全部偿还,且并无未偿还结余。除前述方式外,3月11日,祥生成功增发今年1月23日发行的美元高级定息债券,增发价100%,增发后债券规模为2.03亿美金。而截至2020年4月末,公司预收账款由2019年的779.02亿进一步增加至801.7亿元。

一名财务人士指出,房地产企业的预收账款通常会在未来的一段时间内计入公司的营收当中。祥生预收账款的增加是公司未来业绩仍将稳步增长的信号之一,将进一步增厚公司收益及资产规模。而随着上市进程的有效推进,祥生将获得境内外资本市场助力,综合债务成本将进一步下降,同时多元化融资渠道将不断得到完善,有助于其更快实现“规模与品质”双优发展。

“通过上市,能够更好地促进融资和提升品牌影响力。”地产分析师严跃进认为:“祥生这几年持续拿地和做大规模,本身战略动作非常强,通过上市,进一步说明今年房企依然有很多机会,此类企业后续发展节奏将进一步加快,有助于强化竞争力。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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