总裁近距离 | 三盛地产冯劲义：不拿“地王”，稳健发展不盲从规模

本报记者  李贝贝  上海报道

近期，三盛地产集团总裁冯劲义再次表明了三盛2022年冲击“双千亿”的决心。其强调，未来达到千亿规模之后，在以现金流安全为前提的情况下，三盛还是会合理地控制增长规模：“不盲从规模，要稳健发展，这是我偏好的风格，也是三盛的风格。” 冯劲义说。

“千亿”底层逻辑日渐清晰

去年9月，三盛集团正式设立“双总部”之时，提出“2022年全力冲击双千亿”的目标，即规模千亿、资产千亿。

9月25日，三盛地产集团总裁冯劲义在三盛集团上海总部与多家媒体进行交流。《华夏时报》记者看到，即使是在行业融资收紧的情况下，对于“双千亿”目标，冯劲义仍显得信心十足，直言三盛地产“成为一家千亿房企的底层逻辑已经日渐清晰了”。

“我们还是坚定地认为2022年能够实现双千亿的目标。”冯劲义表示，三盛集团持续向地产平台三盛控股（2183.HK）注资，今年底应该会达到800多亿近900亿的资产规模。到2021年上半年，三盛地产总资产超千亿基本上没有任何悬念。他表示：“我们对三盛控股的规划是长远的，也有做大做强的决心。经过2年多的调整，资产结构不断完善，我们有信心打好这张对接资本市场的牌。”

至于销售规模，今年1-7月份三盛新增约400万方土储，加上原有的300万方存量，今年下半年预计新增大概在650万方，到年底整个土储基本达到1000万方。同时，最近一年，三盛的单项目平均开盘周期是6.5个月。“按照这样的去化（速度）和三盛自己的运营效率，明年700、800亿的规模应该是完全可以实现的，2022年实现千亿销售目标在当下应该没有任何问题。” 冯劲义表示。

信心亦有部分来自行业，冯劲义判断，行业高速发展增加了市场对改善类产品的需求，这是一个未来的刚性增量。加上城市化的进展，他说：“这个行业未来可能还有15年左右的发展期，基本上维持在十几万亿的规模还是有可能性的。”

值得一提的是，在传统的房产开发领域之外，三盛地产也规划了一些新的成长曲线。目前，物业管理板块已有明确的分拆上市计划。

冯劲义向《华夏时报》记者表示，随着精细化管理和盈利水平的逐步提升，目前三盛的物业板块“已经开始走上康庄大道”。他说：“券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话，预计明年6月30日能够上市。”

其进一步向《华夏时报》记者介绍，三盛旗下伯恩物业的规模在福建当地主要物业公司中位居前列，并很早就开始做了规模性增长。伯恩物业目前合同签约面积1亿平方米，在管面积已超5000万平方米，其中1000万平方米来自三盛地产、超4000万平方米是托管第三方物业，合同面积大概8000万方，今年的利润应该在一点几个亿。冯劲义强调：“这一利润水平完全是实打实的，没有做过任何的包装。”

“伯恩物业由于管理规模相对较大，只要把精细度提升一下，整个增长速度还是比较快的。”冯劲义透露，若新组建的经营团队发力，伯恩物业的盈利空间是非常大的。他说：“我们现在合同签了约1亿平方米，也在陆续交房，3——5年的增长能看得到。”

40%靠长三角、定位TOP30-50

为实现“双千亿”，三盛已经做好了充分准备。

在土地市场，冯劲义表示，三盛坚持“多纬度拿地”，遵循“433战略”的拿地方式，即40%的土地由产业园区带动获取、30%来自收并购、30%来自招拍挂，基本上不拿地王；在收并购方面，三盛秉持非常开放的合作姿态，合作房企也是多种类型，有钱没地、有地没钱、有钱有地、没钱没地但有资源的，三盛都会考虑合作。这一年多时间，三盛已与十几家房企达成友好合作。

对于区域拓展，冯劲义说：“我们布局的核心标准有两个——一跟人走（人口聚集城市）、二跟人流走（人口迁徙目的地）。”其称，三盛将继续围绕人口线、人口的聚集区如成渝、西安、郑州、武汉这些人口密集的特大型城市及周边重点布局。同时，围绕着城市化的方向，抓住沿海、华东、长三角的发展机会特别是长三角一体化的契机，找准投资范围。

从战略布局来看，长三角的市场份额在内部占比逐步提升。冯劲义透露，三盛坚定看好长三角市场，未来40%业务会布局于此。公开资料显示，2019年末，三盛总土储中有25％位于福建省，此外江苏省、山东省土储建面各占17％；而截至2020年7月底，公司新增土储中长三角城市占比高达44％，较去年同期的占比增加了18个百分点，其中江苏省和浙江省分别占30％和14％，结构明显转变。

与此同时，三盛也愈发重视精细化管理、强调风险控制。

“房地产的未来可能就是精细化管理。”冯劲义认为，房地产在往实业化方向走，这与“房住不炒”的政策有关，房地产本身的金融属性慢慢会降低，更多的会是居住属性、功能属性。而作为一家从制造业起家的房企，他认为：“管理精细化一直就在三盛的基因中。”冯劲义透露，目前公司已形成6大产品体系，打造产品的目标是“物有所值”，市场满意度已达到约80%。同时，通过货比三家、集中采购制度、最低价中标等方式，相比多家主流房企所开发的同层次竞品具有明显的成本优势。

对于扩张过程中的风险管控，冯劲义认为，财务安全最关键的就是现金流。其称，在三盛，现金流能否覆盖短期债务，这是安全底限。对于近期行业颇为关注的“三条红线”，冯劲义直言：“不要对房地产调控（放松）抱任何幻想，三道红线是长期趋势。”三盛上半年净资产负债率在70%以下，安全度足够。作为中型房企，三盛会抓住、利用好窗口期，迅速地调整一些金融计划，取得一些变化。

其次在管理机制方面，更多的还是靠体系化的管理。对于所开发的项目，三盛在拿地前就将所有风险排查清楚，将区域、集团、项目这三级管理的责、权、利划分清楚，集团基本上可以控制整个项目90%以上的风险。剩余的10%风险，分别是区域占到8%，负责解决一些报建等落地性的问题；项目运营过程当中解决2%的风险。此外，三盛还加强培训，令组织中承担每一个职能的员工都可以形成标准化的语言体系，进一步规避风险。

而在传统的ROE（股东回报率）和ROIC（投入资本回报率）之外，三盛还提出了一个更为极致的指标——自有资金回报率。所谓“自有资金”，是在整个项目获得销售许可之前所投入的所有资金，其中既包括本金、也包括了来自金融机构的融资、以及其他股东的投入。在冯劲义看来，自有资金回报率比ROE和ROIC更直观，更代表整个任务的明确程度，最能反映整个项目的周转、项目的杠杆、项目的利润、项目最后的结算等各方面。

“自有资金回报率，可以拿来考核区域总裁和各个项目总经理。”冯劲义指出，自有资金的高收益，也为三盛地产在收并购领域积累良好口碑奠定了重要的基础。同时，高收益还大大增加了跟投机制的威力，确保职业经理人可以获得更高的收益，提高积极性。“公司内部的激励机制、事业大平台财富共同体，包括我们对自有资金回报率的测算、合作模式多样化……可能就是我们在这一轮当中能够跑赢别人的优势。”冯劲义说。

值得注意的是，事实上，对于千亿之后的更大规模，三盛显得十分谨慎。冯劲义强调，在以现金流安全为前提的情况下，三盛还是会合理地控制增长规模，未来的定位可能也就是在30强到50强之间，基本上规模也就是在1000亿或者会略微增长一点。

“我们也不会做到再大。除非有突发性事件，比如整个股权结构、合作方式等等可能发生很大变化。不盲从规模，要稳健发展，这是我偏好的风格，也是三盛的风格。” 冯劲义说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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