地王临拍“易主”另有隐情富力联合体突击转型

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 广东报道

 　　 “刚接触到蛋糕，还没想好怎么分配。”在富力、碧桂园、雅居乐联合以255亿元取得广州市亚运城地块后，捡了大便宜的富力联合体举牌负责人满面笑容地表示。
     12月22日，地王之王的诞生，让大家颇为惊讶，对该项目前期倾注大量心血的保利联合体，竟因为1亿的差价在最后一分钟“拱手相让”，背后是何原因？
1亿元差价背后
　　  拍卖从下午3点开始到结束只花了半小时。
　　  第48轮，富力联合体举牌255亿，高于一分钟前保利联合体开出的254亿元，最后几十秒内，保利并未举牌。富力联合体成为地王之王，结果出人意料。
　　  “从2008年开始我们部门就在为那项目做前期准备，结果白做了。”万科深圳公司人士说，有关产品定位、后期销售，以及拿地前宣传、拿地后造势等等都进行过研究策划。
　　  一直参与前期开发的保利联合体倾注了大量心血，且十分看好亚运城的发展，因为1亿的差价突然“拱手相让”，且亚运城前期开发中也没有富力联合体现身的影子。究竟是何原因？
　　  据富力内部人士无意中透露，拍卖前几天，广东省高层亲自前往富力公司谈话，具体内容无人知晓，但此举犹如给富力吃了颗定心丸。
　　  一位地产资深评论人士告诉记者，由于2009年国企拿地过多，“国进民退”的谴责声不断，加上近期国家打击国企高价炒地行为，广东省政府也受到了上层的压力，且之前外界一致认为是政府内定给保利联合体。转为民企拿地，一来可以给上级交代，二来也可化解内定的嫌疑，显示广州出让土地的公平公正原则，三是政府可多得土地拍卖款。
　　  而对于此分析，包括中信地产、雅居乐的人士都表示认同，中信地产人士告诉记者，国资委对开发商拿地已下达多次命令，国企拿地太多让管理层受到很大压力。
　　  “单独拿下是不可能的，即使资金不是问题，但项目那么大，利益牵扯也大，人情关系不得不考虑。”但中信地产为何没有继续举牌，该人士表示不便评论。
碧桂园升格称不再“卖白菜”
　　  对于突如其来的果实，富力联合体三位负责人显得尤为兴奋，直笑言“刚接触到蛋糕，还没想好怎么分配”。
　　  相比于保利联合体对于项目产品定位、后期销售做的大量前期工作，雅居乐和碧桂园对于项目前期的操作之“周密”和“反常”让人感到惊讶。
　　  碧桂园有关拿地人士透露：“以前每次拍地都清楚，唯独这次看不懂。”他表示，该项目是由公司一把手杨国强亲自出马，并没有听说安排相关部门做前期工作，他们也是前几天公司要去挂牌才知道公司参与了。
　　   “没想到公司会参与。”雅居乐广州一人士告诉记者，拍卖前挂牌才知道，这次可能是集团高层直接负责，该项目连广州公司也没有参与前期市场调查和评估策划，而此前的任何项目，都要配合做前期调研，包括雅居乐科学城地王。
　　  以此看来，在前期几乎没有参与该项目的富力联合体，在拿地后如何操作也在考验着雅居乐和碧桂园的固有开发模式。
　　  据了解，亚运城项目容积率为1.66倍，以高层为主，不能盖别墅和洋房。然而，雅居乐一直以别墅、洋房高端项目开发为主打，而碧桂园则是以低价盖低层住宅为主，两者拿地的共同模式是，前期控制土地一级开发，再分期分批购买，以缓解资金周转。而拿低价地，一直是两者的拿地原则。
　　  对此，雅居乐总部负责人表示，公司也在开始建高层，应该不是问题。而碧桂园拿地人士则私下透露公司的转型倾向：“以后不卖白菜了，要卖8000元以上的房子。”
255亿土地利润仍可观
　　  “没有永远的敌人，只要有利益可图，均可合作。”雅居乐总部负责人对记者笑言。
　  　可观利润成了双方的“红娘”。据悉，除去已建成的107万平米物业，剩下的331万平米折合楼面地价只有4400元/平米。而距离亚运城不远处的保利公馆2010项目，正在销售的毛坯房均价为9000元/平米。
　　  广州市国土房管局相关负责人表示，该项目生活配套完善，在亚运会召开前，地铁也将开通，亚运城是广州未来重点发展的新区，255亿的成交价格是理性的。
     “没有可观的利润，开发商就不是开发商了，那就是帮政府建经济适用房，也不会有这么大的兴趣。”万科深圳人士对记者表示，14块未开发土地，开发周期会很长，长期来看，该地块升值潜力很大。
　　  对于该项目，保利、万科都认为资金不是问题，但负责举牌的富力华南区总经理朱荣斌则感慨，亚运城项目最大的问题还是资金运作的安排。
    据悉，富力、雅居乐、碧桂园将成立项目公司以开发该项目，三方的股权分别为34％、33％和33％。日前国家出台了土地出让金首付需达五成的新政，广州市国土房管局相关负责人指出，由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此仍继续按挂牌公告内容执行。
    而根据公告，第一期土地出让金需在12月25日前缴纳40%，即102亿元，剩下的分两年缴清。
    而目前这三家房企上半年的财务报表显示，从现金流来看，这个圣诞节付钱应该不是问题。数据显示，截至6月30日，富力的库存现金为59.79亿元；碧桂园现金为94.32亿元；雅居乐的现金及现金等值项目为49.12亿元，总和已超出200亿。
    而在以后的两年时间内，三大开发商仍需要在漫长的开发中，缴付剩余金额，但市场冷暖的不可预测性，给这个巨大的民营联合体托起的“地王之王”蒙上一层晦暗不明的面纱。

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