土地先行税收信贷随后楼市紧缩政策将鱼贯而出

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 郑盎 吴丽华 北京报道

   正如《华夏时报》上期封面文章判断，营业税调整，只是楼市新政的第一块多米诺骨牌。
    12月17日，国土部、财政部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该通知明确，未来开发商拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”
    此前的12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
    本次会议，国务院出台了被房地产业内人士俗称的“国四条”。“国四条”对过热楼市从“土地、信贷、监管、保障”四个方面提出原则。
    “国四条”指出，要“增加普通商品住房的有效供给”，“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。”信贷上，要“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”，“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”监管上，“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。”保障性住房上，“要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”
    “国四条”出台没多久，五部委土地政策就已呱呱坠地，一时间，楼市政策逆转之势风雨欲来。
    本报记者获悉，“国四条”之后，各个涉及部委都会出台相应的调控细则，在“土地、信贷、监管、保障”四方面全面出击。
    楼市政策，将如豆出。
土地“铁腕”
　　  《华夏时报》记者独家获悉，本月14日，由部长许绍史牵头，国土部召开部长会议，会上再提要严厉打击炒地、囤地。
  　　3天之后，12月17日，包括国土部在内的五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该通知明确，未来开发商拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”
    易居中国分析师薛建雄向记者表示，2008年由于土地市场遇冷，各地纷纷出台优惠的土地出让措施。“现在收紧地根，实为增加供应。”
    国土系统的一位人士向记者表示，目前各地土地首付比例大都在20%左右，远低于50%。并且，一系列扰乱市场的投机行为，更催生了土地和市场泡沫。
    通知指出，要“统一思想认识，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理”。“对于违反规定拖欠土地出让收入，未及时足额缴纳土地出让收入，未将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，已收缴的土地出让收入未按规定及时缴入地方国库，越权减免缓缴或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照《财政违法行为处罚处分条例》、《金融违法行为处罚办法》以及《违反土地管理规定行为处分办法》的规定进行处罚，并依法追究相关责任人员的行政责任。”
    上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭表示，通知中强调分期付款方式和首付款比例，实际上是为了堵漏，防止地方政府以各种理由允许地产商无限期拖欠地价款，实际上也防范了官商之间的灰色交易。
    薛建雄认为，本次政策对于大型的开发企业并不会有太多影响，由于目前拍地都是央企，并不需要担心资金问题，所以指望提高首付比例来抑制地王，可能性不大。
    亚豪机构市场总监郭毅表示，提高首付比例是为了给疯狂的土地市场降温，但是短期内并不可能对市场有太多的打压效果，由于今年上半年商品房销量大增，开发商融资充沛，所以他们尚有足够的资金过冬。上海的一位开发商向记者表示，土地首付比例上调，对房地产企业暂时影响不大，但是就怕后续政策接连不断。
    而本报记者获得的未经证实的消息称，国土部正在向国务院提交申请，希望以后任何房地产企业要上市融资，都要经过国土部的审批。分析人士称，此消息似乎并非空穴来风，早在10月份,证监会就开始酝酿上市企业融资的情况征求国土部的意见。
    五部委通知对地产市场的打压效果还有待观察，但资本市场上却已提前反应。18日，地产股再度充当了强势下挫的急先锋，全日以接近6.57%的幅度名列跌幅榜第一名。
信贷阀门
    本报上期头版头条报道称：“只要明年房价上涨超出政府底线，信贷政策也可能成为调控楼市的重头……市场如果持续高烧，4个月之内调整房贷政策也有可能。”
    对此，“国四条”可以印证。薛建雄在接受记者采访时表示，通读会议内容，最值得关注的有两条：一是“一些城市出现房价上涨过快等问题，应引起高度重视”；二是“加大差别化信贷政策执行力度”。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示：“根据‘加大差别化信贷政策执行力度’这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同程度的金融支持。”
    据悉，银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。北京的一家商业银行个贷部门的负责人表示：“国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷，按揭贷款会随之而下降，同时，首付比率也会相应提高。”
    交通银行的一位人士指出，目前并不清楚是否有具体细则出台，但2007年出台的加强商业性房地产信贷管理政策已强调了差别化信贷原则，关键是银行如何执行。
    郭毅表示，从11月开始，大批银行对于二套房贷实际已经收紧，很多银行二套房贷利率都开始执行85折。
税收升级？
    据悉，以住建部等部门牵头的调控细则正在酝酿，其基本思路是增加普通商品房的供给。本报记者同时获悉，房产税已经引起了多个部门的兴趣。
    据称，住建部正在对完善房产税进行讨论。而记者近日也曾从财税部门获悉，财税部门有关司局接到安排，研究房地产有关税收问题，其中包括下一步有关房地产领域的税收政策问题。
    知情人士还告诉本报记者，有关领导还过问了有关物业税的进展问题，不过该人士同时告诉记者，事实上物业税实施依然遥遥无期。
    一位接近财税部门的人士告诉记者，事实上，完善房产税以实现在增加房产保有环节上的税收，并不是非常复杂的问题，关键是能否下决心实施。
    他表示，其实扩大房产税的征税范围，可以把个人持有的非经营性房产纳入在内，也可以将按房产原值征收改成市价，这些规定均来自1986年开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，通过国务院层面即可修改，并不需要经过人大立法程序。而后来出台的居民用房出租用于居住的4%的优惠税率如果取消，程序也不复杂。
    依据现有有关房产税的规定，房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，征收范围仅限于城镇的经营性房屋，个人持有的不用来出租的房产持有环节并不需要缴纳任何税费。对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，从2001年1月1日起则可以暂减按4%的优惠税率征收房产税。
    据此来看，除了交易环节的费用，如果没有出租，其持有的成本几乎是零，用于出租的居民用房则只需缴纳房租所得的4%，即便如此，房租产生的收入缴税征管上也存在很大的漏洞。
    中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉记者，事实上很多个人出租的房屋产生的房产税很难被计入征税范围，而如果要扩大现有房产税的征税范围，将非经营性住房也纳入计税范围的话，则需要修改现有房产税的法律意义，实施起来并不简单，事实上就具有了物业税的性质。

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