房企业绩观察 | 九龙仓置业2019年股东盈利同比亏损78% 机构维持“减持“评级

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 黄琼 深圳报道

作为香港久负盛名的“包租公”九龙仓置业(01997.HK，以下简称“九龙仓置业”)受香港营商环境影响，2019年全年业绩不尽人意，正印证了九龙仓置业董事会主席吴天海在业绩发布会上所说的“短期可怜”。

3月5日，九龙仓置业发布了2019年全年业绩公告。公告显示，九龙仓置业2019年全年收入及基础盈利微跌3%，全年收入为港币160.43亿元。股东应占集团盈利从2018年的港币180.27亿元下降至港币39.28亿元，同比下跌减少78%。

九龙仓置业相关负责人对《华夏时报》记者表示，去年自年中开始，营商环境不明朗，访港旅客人数及本地消费皆大跌，导致商场收入及营业盈利下跌。租户销售额在过去数年表现出色，惟去年缺乏动力，全年销售额亦告下跌。

海港城盈利微跌 酒店盈利同比减少76%

据香港政府统计处及旅游发展局数据显示，2019年下半年起，香港整体零售销售总额跌幅由10%扩大至24%，访港旅客变动更是由下跌5%扩大至下跌56%。

受营商环境影响，九龙仓置业的各项业务中，酒店盈利下跌最为明显。公告显示，集团旗下三间位于广东道的酒店——马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店均因访港人数自年中开始大跌而受大影响。

酒店受社会事件痛击，收入下跌17%至港币15.07亿元，营业盈利下跌76%至港币6100万元。其中，位于海港城内的三间马哥孛罗酒店及会所的营业盈利倒退47%，而The Murray在下半年面对困难的经营环境和土地及楼宇折旧则仍然亏损。

堪称香港的时尚购物天堂海港城仍难逃盈利下跌的窘境。2018年海港城零售商户销售额创下销售额历史新高，与前两年相比，每年增幅可达30%以上。2019年海港城零售商户也遭受重创，销售额同比下滑23%。公告数据显示，海港城的总收入（包括酒店）及营业盈利均下跌2%，分別为港币115.77亿元及港币94.47亿元，占集团收入72%及集团盈利74%。

同时，时代广场的营业情况也受影响。公告显示，因市场情绪低迷，加上竞争激烈，导致整体收入下降3%至港币27.61亿元，营业盈利则减少2%至港币24.23亿元。

其中值得注意的是，2019年九龙仓置业投资物业的公允价值亏损了港币57.88亿元。公告显示，受市场疲弱影响，由独立估值师对投资物业进行的价值重估产生了港币57.88亿元的亏损，而2018年这一数值为收益80.65亿元，2019年亏损严重。

而正是因为投资物业重估结果亏损，直接导致股东应占集团盈利相比往年减少78%，减少了约141亿元。

九龙仓置业相关负责人对记者表示，目前难以推测病毒的遗害及对经济和社会复苏造成的损害。本地社会政治事件和中美关系持续紧张亦是关键因素，零售和酒店业预计难以幸免受上述威胁所拖累。

机构维持“减持“评级

九龙仓置业发布业绩后，摩根士丹利和摩根大通发布的研究报告，均对九龙仓发布了维持“减持”的评级。摩根士丹利认为，九龙仓置业2019年业绩中的每股盈利、派息、零售销售及租金收益均逊预期，并预计今年表现将会更差。与此同时，瑞银、高盛、美银美林也下调其目标价。

里昂发布报告称，九龙仓置业(01997)去年下半年的基础净盈利同比下跌8%，拖累全年基础净盈利同比减少3%。当中，零售及酒店业务出现最大跌幅。

考虑到潜在的盈利下跌，以及派息比率不变，其资产价值(例如估值重估损失及股息)的风险不断增加，该行维持其“沽售”投资评级，目标价由原来的34.2港元下调至33.9港元。

该行预期零售租金将会进一步下跌，未来数年公司的盈利将面临压力，而管理层仍坚持着派息比率65%的政策，因此明显地股息仍存在下行空间。由于借贷成本高，该行将九龙仓置业2020至2021年的盈利预测下调0.8%至0.9%。

以商业产品为核心竞争力的九龙仓置业在营商环境尚不明朗、全国疫情尚未结束的情况下，酒店、商场、写字楼等业务也将承受更大的压力。公告数据显示，九龙仓置业在2019年第三季度和第四季度营业额分成租金分别下跌49%和78%。其中海港城商场租金下跌12%。

美联工商铺统计数据显示，今年1-2月，尖沙咀、铜锣湾、中环及旺角四大核心购物区的空铺数量达到689间，较去年9月的482间空铺数量上升43%，空置率达到9.2%，为2015年有统计以来的新高。其中铜锣湾空置率高达12.2%，为空置率最高地区。

香港政府统计处3月2日发布的数据显示，2020年1月，零售业总销货价值的临时估计为378亿元，同比下降21.4%，扣除期间价格变动后，同比降幅为23%。按零售商主要类别的销货价值临时估计来看，珠宝首饰、名表及名贵礼物销货价值下跌41.6%，药物及化妆品等降幅32.3%，影响最小的食品、酒类及烟草销货价值跌幅也达到6.8%。

对于目前香港的营商环境，吴海天在业绩会上提出“短期可怜”“中期可能”“长期可爱”的说法。“短期可怜”足以形容香港目前的营商状况，这也造成了九龙仓置业面临着一系列窘境。而至于长期情况，九龙仓置业相关负责人对《华夏时报》记者补充道，正如集团主席兼常务董事吴天海所说：“香港始终是一个可爱的营商环境，我们觉得只要我们能够继续这个方针去做，而我们有我们自己的实力去捱过这个浪，我相信仍然有好的前景。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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