区域楼市观察 | 2020年上海楼市迎来“开门红” 购房需求外溢明显

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

近期，多家研究机构陆续公布2019年上海楼市盘点数据。

整体来看，2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海楼市相继经历了3月小阳春新房市场供求齐涨、临港新政带动区域成交火爆、长三角一体化规划振奋人心等一系列事件，使得市场整体“量涨价稳”，相比上年明显回暖。全市商品住宅成交751.50万方，较2018年同期上涨19.13%，处于近3年高位。

2020年首周，上海楼市更是出现“开门红”，久违的“日光盘”也重出江湖。58安居客房产研究院首席分析师张波预计，2020年“小阳春还有金九银十，其实还是蛮值得期待的”。

不过，对于2020年的上海市场走势，市场分析人士的态度仍然是“谨慎乐观”，普遍认为2020年维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向，但城市更新的速度也会加快。与此同时，购房需求向周边城市外溢的趋势亦愈发明显。

新房价格微涨1.32%

总体来看，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，2019年的上海市场以微调为主，松紧并存。而相比2018年，在3月小阳春、临港新政发布、长三角一体化规划出台等一系列事件的影响之下，2019年的上海楼市也出现了明显的回暖，新房市场供求齐涨、区域成交火爆。

新房方面，中国指数研究院数据显示，2019年，上海商品住宅供应726.85万方，较2018年同期下降5.39%，为近5年同期中位水平；上海中原地产研究院提供的数据显示，2019年初住宅市场预期向好，预证发放呈现上松下紧，远郊区域成发证热点；全年共开盘214次，供应6.09万套房源入市。

受“小阳春”的影响，2019年二三季度月均成交量达到72万平米。据中指院数据，全年上海商品住宅成交751.50万方，较2018年同期上涨19.13%，处于近3年高位。克而瑞上海发布的数据同时显示，2019年上海总价1000万-2000万新房成交5849套，是总价2000万以上新房总成交量的两倍以上。

较好的成交行情，不乏“神盘”的加持。其中，根据克而瑞上海的统计数据，华润华发静安府全年销售额达106.4亿元，该项目迎合上海的主流改善需求，在2019年“四开四付”，蝉联2019年度上海“销冠”。在沪布局的房企中，融创以225.83亿的权益金额荣登销冠，并成为权益金额突破200亿的唯一房企。

相比成交量的明显上涨，过去一年，上海房价较为平稳。中原地产研究院发布的报告指出，2019年上海一手住宅成交均价为53899元/平米，价格微涨1.32%。

不过，平稳中也不乏亮点。例如，2019年8月人才政策发布后，投资客蜂拥而至上海临港自贸新城片区。据上海中原地产的数据，8月，临港新城板块成交面积为98218平米，环比上涨148.94%，均价2.7万元/平米，环比上涨22.59%；而贝壳研究院数据则显示，8月份临港新城片区的住宅成交热度显著提高，区域内二手房交易量占全上海的比重从7月的1.4%上涨至8月的4.6%。

二手房方面，上海链家市场研究部监控数据显示，2019年全年，全市二手房累计成交金额7193亿（+42%），成交套数23.8万套（+46%），套均总价303万元/套（-3%），成交均价38262元/平米（-2%）。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，虽然二手房全年成交增速表现不俗，但分拆到单月来看，成交量较高的月份主要集中在上半年，特别是进入第四季度，成交量同比增速呈现明显的稳中向下的态势。

“小阳春、金九银十值得期待”

对于2020年的上海楼市，不少业内人士显得比较乐观。

杨雨蕾认为，考虑到上海二手房市场2019年上半年的高基数，预计2020年上半年成交量同比或出现负增长；同时，虽然价格累计同比仍处于负增长区间，不过下跌幅度不断在收窄，预计2020年有望回正。

“小阳春，还有这个金九银十，其实还是蛮值得期待的。”张波更是向《华夏时报》记者分析指出，无论是在新房还是二手房，整体来看房价的“探底动作”基本已经到位，未来一定会带来成交量上的提升。其次，2020年上海依然会有大量的土地供应，而且整个上海的土地成交量还有望与2019年保持相对持平的水平。

事实上，2020年的上海楼市已经开局即火：上海中原地产数据显示，12.30-1.5这周新建商品住宅成交面积17.3万平米，环比增加1.5%。供应方面，有11个项目入市，供应总面积达到31.1万平米。更为出人意料的是，入市楼盘中，5个“日光”或者基本“日光”。

“上海房价近一两年呈下行趋势，市场信心有所缺失，一些购房需求在过去有所克制，这些需求在2020年新的节点释放促成了楼市的‘开门红’。”诸葛找房市场研究员姜国君解释说，开年这一周以刚需盘、低价盘为主导，开发商适时推出这类产品以促进春节前市场回款的意图比较明显，使得该节点的市场供需心理契合度较高，成交自然比较可观。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，该周成交维持在高位与持续高供应有关：“卖得比较好的产品，有一定的市场稀缺性。尤其是这周有2个临港地区的项目入市，加上有亲和力的价格，受到市场高度关注。”卢文曦认为，当周成交前十榜单中出现2个签约超过百套的项目，市场成交氛围得到一定延续。在此背景下，房企通过快速推盘，争取在年前抢收。因此，未来一两周或保持在15万平米水平震荡。

尽管如此，诸多受访的业内人士依然向《华夏时报》记者强调，这尚不能说明市场过热。在“房住不炒”的政策背景下，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向，而2020年上海楼市还是供大于求的趋势。

对于2020年初部分楼盘热销，卢文曦认为这和2016年火热行情无法相比，在“房住不炒”的政策背景下，2020年上海楼市还是供大于求的趋势，预计成交量维持在700万——800万平米左右，与2019年持平。同策研究院首席分析师张宏伟亦强调：“从趋势角度来讲，当前政策基本面仍然没有变化，一二季度上海楼市仍将持续小幅调整。”

张波补充说，在长三角一体化纲要的指引下，上海整体购房需求的外溢情况，可能会在2020年表现得更为明显。

责任编辑：李凯旋 主编：张豫宁

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