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结构分化时刻,房地产行业生态如何蝶变

作者:于是

来源:华夏时报

发布时间:2019-12-09 15:24:37

摘要:在此指导思想下,即便经济下行压力渐大,监管层依旧在严防资金违规进入楼市,今年以来频出政策,从银行贷款、信托融资、债权融资、个人按揭等多个房企融资及回款渠道做了收紧的动作。可以说,这次全方位的房地产业去杠杆相比于2010年和2016年的两轮调控有过之而无不及。

于是/文

拐点已至,存量博弈开始了。

国家统计局公布的经济数据显示,中国1-10月房地产开发投资累计同比增10.3%,而前值是10.5%。有机构称,按照前期房企拿地减少的情况来推测,一个季度后房地产投资增速会降至7.09%,直降3.21个百分点。

地产数据对经济支撑的作用有下行风险,而从另一个方面来说,前三季度国民经济运行情况发布会上,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇已经释放明确信号:不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。

在此指导思想下,即便经济下行压力渐大,监管层依旧在严防资金违规进入楼市,今年以来频出政策,从银行贷款、信托融资、债权融资、个人按揭等多个房企融资及回款渠道做了收紧的动作。可以说,这次全方位的房地产业去杠杆相比于2010年和2016年的两轮调控有过之而无不及。

重重压力之下,地产行业开始了玩家洗牌。

三类主体走向分化

在目前的不动产存量厮杀中,裂变出“开发商”、“运营商”和“投资商”等市场细分主体,而这三种市场参与主体内部产生着分化。

最为明显的是开发商的分化。中指院数据显示,2018年排名前十的房企综合资金成本为5.4%,显著低于11-30名的房企的6.3%,以及31-50名的房企的6.8%。其中,万科、保利、中海等国企央企背景的房企综合融资成本均在5%以下。

从销售回款的“蓄水”能力来看,一线龙头开发商规模加速提升,马太效应凸显。2019年前7个月,top10的房企销售集中度达到30.1%。

不妨从万科的三季报中管窥一下,今年1月至9月,万科累计实现营业收入2239.1亿元,归属于上市公司股东的净利润182.4亿元,同比分别增长27.2%、30.4%。2019年前9个月,公司累计实现合同销售面积3061.6万平方米,合同销售金额4756.1亿元,同比分别增长5.5%和10.2%。

作为一流房企,万科并没有从天堂堕入地狱。对于如何应对未来的房地产市场,万科集团董事长郁亮近期称,“我们不预测天气,预测天气对农民没有意义,把地种好是我们的唯一责任。”

运营商之间的分化也逐步显现。一面是一些公寓运营商资金链紧张,暴雷事件频发;另一面则是万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企的跑步进场,一时间“群雄并起”,它们更有实力扛住运营初期难以盈利的困境,进而逐渐步入盈利周期,因此行业集中度将进一步抬升。

投资商之间的分化亦如是。随着中小房企的后期运营失败、资金衔接不畅,甚至出现不少“烂尾”项目,让不少投资商懊悔不迭。而同为投资商,且在近期唯一获得2019全球财富与社会奖项计划中国年度不动产投资大奖的平安不动产,却显示出强劲的业绩增长——2018年归属于母公司所有者的净利润同比增长153.2%,归属于母公司所有者权益增长16.8%,总资产增长29.0%,资产管理规模同比增长17.0%。

股权投资正当时

在存量时代,逆水行舟不进则退,做得好与做不好,涉及的是生存还是被淘汰的问题。对于房企而言,是时候考虑通过股权合作方式引入外部资金解渴了。事实上,在新的监管形势下,金融机构向地产股权投资转型已经变得势在必行,两者的需求刚好吻合。

对于房企而言,有一项数据值得关注。Top100房企的销售金额权益占比,已经从2016年的85%逐年下降到2018年的80%,其中权益比在90%以上的房企数量明显减少,占比从2016年的超60%降至2018年的不足40%。2018年上半年,TOP100房企的平均权益比例又下降到79%。

权益金额反应的是房企在开发项目中所占股权对应的销售业绩比重。权益比逐年降低则显示了,在合作拿地、引入开发愈发频繁的大环境下,更多房企选择了更趋向于轻资产的模式来做大盘子。

是哪些房企这么做呢?相关资料显示,上半年权益销售比例接近于1的房企,基本都是很小的房企,没有引入合作的优势,也害怕被合作方瓜分利润。而全口径销售超过3000亿元的房企,平均权益比例为0.68,在所有阶梯中是最低的。可见引入“活水”是不少大房企的主流选择,合作开发已经成为常态。地产行业金融属性正在增强,开发商也需要资本加持,专业投资人正加快布局地产股权投资领域。

股权合作至少有四大优势:一是能够帮助房企以有限的资金投入到更多的项目中去,从而分散风险;二是以多元化形式获取项目,减少了竞争压力,也降低了拿地成本;三是“让上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”,开发商操盘,投资商帮助融资,通过优势互补和资源整合获得高品牌溢价和低融资成本;四是便于投入大体量项目,并且减少房企资金占用,加快资金周转,提高资金使用效率。

但对于投资商来说,股权合作并不一定能带来超额收益,需要考验的是专业管理人的“火眼金睛”。据了解,在地产股权投资领域领行业之先的平安不动产就坚持着“同股同权”、利益风险共担的真股权业务,因此对合作房企的资质把控格外上心。市场上一些债性融资、明股实债的出资方,主要是根据房企的信用评级、还款信用来做决断;相较之下,平安不动产在筛选项目时既关注合作方评级等基础指标,又考量其盈利能力、专业能力,更独具灵活性地进行五维度评价:工作效率、问题解决能力、承诺的实现度、工作流程的控制能力、合作态度等。特别的是,这是由一线直接接触项目的员工来打分的,最终汇总统计形成对这些合作方的内部排名。这样甄选出的合作方与项目,往往具有很大的价值成长空间。

“全流程”的含金量

没有专业的资产管理,再毒辣的选择伙伴和项目的眼力也是徒劳。近期,出现了很多房企突然的流动性紧张问题,导致项目最终低于交付标准,甚至导致烂尾,损害了投资者的权益,很重要的原因是没有进行全流程管控和审慎的资金使用把控,这在很大程度上也破坏了行业的健康生态。平安不动产之所以从地产投资商的阵营中脱颖而出,并被在亚太地区广具影响力的全球财富与社会奖项计划授予了中国年度不动产投资大奖,很大程度上也是因为在投资+投后管理两方面同时做到了可圈可点:确保安全性和投资回报率,既让投资更有价值,又为行业生态提供了前瞻和健康的导向。

股权投资的护城河何在?历经十年布局,平安不动产在全国8个核心区域的30多座城市组建专业团队,作为股东方实时掌握操盘者行为,严防资金挪用、成本超支、售价下跌、进度滞后四大问题;通过总部-区域-项目的多层机制,从投前谈判到投后管理全程参与,掌握标准条款、项目风险和收益,涵盖从宏观管理到细枝末节的方方面面。

外资非常看好商业物业,2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过了2600亿元,比以往外资在国内大宗商业地产年度投资总额的记录还超了850亿元,同比大增68%。

平安不动产在这一领域也没有缺席。在自建类商业地产项目上,平安不动产奉行的是“全流程投资及资产管理”。一般的投资商介入项目都在投资落地之前,而平安不动产在投前的市场研判和早期规划阶段就介入了,由于均是自有团队,资管团队、投资团队和工程团队同步协同,完全没有同业中的“割裂感”,“时时刻刻贴着投资模型走”,最大程度保证了投资安全和回报。

作为一家投资和资产管理公司,在很高的成本要求的前提下,还要打造精品项目,这对全生命周期的投资和资产管理提出了很高的要求;但平安不动产的作品业绩恰恰证明了它拥有这样的作品力和专业能力。依托平安的综合资源优势,平安不动产有足够的资源、能力、精力、心力进行精雕细琢和产品打磨,甚至能精细化到一种石材的挑选与品质把控。

举例来说,平安集团而今的总部大楼——深圳平安金融中心就由平安不动产全流程设计、打造、运营、管理。这座获得全球400米以上最佳建筑奖、“世界最高办公建筑”认证的智慧建筑,早已是声名远播。今年,大楼的四大业态之一——深圳柏悦酒店也已亮相,并以它低调奢华、“城市空中庭院”般的细节品质,印证着全流程投资与资产管理的含金量。而这样高含金量作品的打造者,也必然能凭借其领行业之先的投资及资产管理能力,在行业结构分化、行业生态蝶变的环境中焕发持久的生命力。

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编辑:雷洁

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