“2019华夏房地产投融资高峰论坛”圆桌一：稳·探讨房地产行业可持续发展之道

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 北京报道

中国城镇化还在继续推进，刚需和改善性需求仍然支撑着行业的发展，在此大形势下房地产未来地产行业如何突破思维、变革模式，再启发展高光时刻？

建银国际董事总经理曾粤晖

在11月26日于北京北辰五洲皇冠国际酒店举行的“稳·变·进 2019年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”上，三盛地产集团常务副总裁冯辉明、中铁信托北京总经理王硕、弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊、中南建设董秘梁洁、四川信托副总裁马振邦等齐聚“稳·探讨房地产行业可持续发展之道”圆桌论坛，在建银国际董事总经理曾粤晖的主持下，共同探讨房地产投融资面临的风险和机遇，探寻新一轮房地产行业的发展方向。

融资环境严峻，在冬天看到春天的机会

在这场主题为“稳·探讨房地产行业可持续发展之道”的圆桌论坛上，嘉宾们公认：当前融资环境已经明显收紧，房企从各个渠道获取资金的难度、挑战都在增加。

三盛地产集团常务副总裁冯辉明

冯辉明直言，当前融资渠道都在收紧，且行业的收与放也基本上常态化，政策调控周期更短；马振邦则表示，近两年对于房地产行业融资的合规性要求等金融监管政策越来越高，作为金融投向地产的资金渠道之一，信托业面临着新的转型与要求；而在韩存磊看来，随着目前市场监管日益严苛，加之新监管杠杆政策的出台，致使现在资本市场上所有企业资金压力都非常大。

四川信托副总裁马振邦

当然，嘉宾们也有一些乐观的态度。例如，梁洁就强调，融资紧和松是相对的，狭义融资目前确实相对一季度紧些，但相对去年中期、2014年三季度无论渠道和利率都要好得多。实际上房地产开发企业最主要的融资渠道是销售，今年前10月全国住宅销售金额同比增长11%，运营周转能力强的企业，融资“其实没有收紧。

弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊、

那么，身处其中，从业者如何做到稳中求进，行稳致远，稳中求变、实现继续前行的目标？

作为资金提供方，马振邦指出，四川信托在开展信托业务时，始终将风险把控放在第一位，尤其关注合作伙伴与项目的现金流。

“坚定做好自己，把控好经营节奏、投资节奏与融资节奏，才能让企业在冬天更安全。”冯辉明透露，三盛很早就开始进行现金流压力动态测试，并加强现金流动态预期管理，尤其是严格按纪律加强经营性现金流管理，且会找靠谱的金融机构与合作方进行深度合作；最近三盛还与很多金融机构与合作方签订了深度与全面合作的战略合作协议； 投资端方面，三盛在股权合作、股+债合作、小股操盘、融资代建等多种合作方式方面保持开放态度，可以基于共赢原则与各个资本方和资源方开展合作。“把握好你的节奏，永远在冬天里都会看到春天的机会。”

梁洁表示，行业容错能力在变小，未来只有投资、运营能力强的企业才能更快成长。对于融资机构而言，未来有选择和能力的要求也会越来越高，只有更细致辨识哪些投资、运营能力强的企业，才能有更好的回报。建银国际董事总经理曾粤晖对此颇为赞同：“其实从融资的角度来说永远都需要多条腿走路，不能够把所有希望都放在一个篮子里，只有这样我们才会有更强的勇于试错、容错、能够纠错的能力。”

在韩存磊看来，在此背景下规模较大或是增速较快的公司，首先要往高质量，稳步增长的方向努力。并且应该在相对比较成熟的发展行业中做深耕，聚焦主业，不太建议多元化太宽泛的发展。其次必须内生控制好成本，加快现金流回流，现金流安全是重中之重，是企业生存与发展的保证。因此也希望经营机构不要只注重排名。另一方面，现金流安全是重中之重，是企业生存与发展的保证。韩存磊建议，企业必须内生控制好成本，加快现金流回流。

打好基本功，投资跟融资要适配

2019年，不少房企尝试以资产证券化的方式进行融资。对于这种融资模式的前景，冯辉明表示，“投资跟融资要适配，无论股权融资，还是做夹层，取决于企业基于不同发展阶段的综合考虑，找到企业适配的投融资模式很重要”。韩存磊则坦言， 作为需要融资的房企，资本市场另外比较看重是回报能力能否满足投资者的需求。比如目前国内还没有标准REITs产品，投资回报率低还是占比较大的因素。

中南建设董秘梁洁

对于积极谋求进一步发展的民营房企来说，面对银行贷款、公司债、股权融资、ABS等多种融资方式，如何选择与合理安排自然也需要厘清思路。

韩存磊透露，“目前所有的融资工具我们都有准备，只要有窗口就利用上，我们准备工作是做的非常充分的；其次尤其重视合规性工作，只有合规经营才能保证企业长久发展；同时还加大了股权合作，依托合作壮大自己；最后是回归自己，从自身现金流抓起，倚靠企业自身的经营提高竞争力并在此基础上寻找新的投资契机。”

冯辉明称，未来三盛会加强与各种资本的合作，在未来公司双千亿战略中会将公司规模发展放在优先位置。在市场红利消失的大环境下，主流企业比拼的是开发运营能力，包括产品研发能力与成本管控能力等，只有拥有了更强的核心竞争力，才会拥有更多把握未来机会的能力。

“社会财富还在不断增加，其实更应该关注企业是否能给投资者带来更多投资选择。”梁洁认为，分工和专业化将推动更多地分工和专业化，相信只要企业能不断提供满足投资者回报需求的产品，融资渠道的创新就不需要担忧。对此曾粤晖表示认同：“市场风险、机遇并存，融资需要多条腿走路、多渠道努力，配置完备的融资工具箱，只有这样我们才会有更强的试错、纠错、容错能力，把握好每一个机会。”

中铁信托北京总经理王硕

值得注意的是，马振邦强调，面对多种融资渠道，做好现金流管理非常重要：“借鉴水皮总本次论坛的主题，建议第一，首先房地产企业应把现有主要融资渠道稳住，加强沟通与交流；第二是求“变”，结构上要有变化，拓展新的金融工具和方式，结构上求一个变；第三是“进”，未来金融市场与房地产市场都将持续发展，还会不断有新的如REITS（房地产信托投资基金）等金融工具或者新的政策推出。信托将这个基础上拓展更好的或者更可持续的业务模式，与包括房地产企业在内众多实体产业紧密合作，服务于实体产业转型升级，实现产业、金融与高净值财富客户在内的多方共赢，回归信托本源。”

“如果单纯从投资或者管理方面来看，我们觉得管理企业、家庭的投资管理，乃至于大到城市，国家的可能都有不同的一个道理，就是做好自己的事情；另外把握好节奏，看好周期。”曾粤晖总结称：“从融资的角度说，打铁还需自身硬，大处着眼、小处着手，房企练好基本功；从资金提供方来看，要有一双慧眼，在市场里寻找那些符合条件的他们，机遇只留给那些有准备的人。”

责任编辑：李未来 主编：张豫宁

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