【2019观点商业年会】恒隆陈启宗：“疯子”早晚会死，达不到“金标准”才要做差异化

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

11月15日，在上海静安昆仑大酒店召开的2019观点商业年会上，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗参与了两场专题讨论，并在期间接受了《华夏时报》等多家媒体的采访，就恒隆在中国内地的布局计划、同行竞争与电商冲击等问题一一作出解答，探讨行业的现在与未来，直击商业地产内核。

陈启宗认为，过去20年的内地商业地产市场，是“一个疯子在一个疯狂的市场做一件疯狂的事情”。但在未来的十年里，商业地产行业应该是越来越理性化，开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。“希望大家保持头脑清醒，不要做疯子，不要制造疯的市场，还是要理性看待。”

而在越发理性、冷静的内地市场中，陈启宗依然最为看好长三角，“你不能否认，长三角绝对是全国最好的市场，我想还是不要加’之一’了”。当然，竞争始终不可避免。陈启宗直言，所谓的“差异化”是运营商们被逼无奈的选择。保持自我的核心竞争力，努力成为行业的“金标准”，才是突出重围的法宝。

长期看好内地市场

今年9月，陈启宗在2019年中期业绩报告中写道，“自1992年进军内地市场以来，我们的表现一直优异，本人预期前景会更加美好。”

时隔2个月，在11月15日于上海举办的2019观点地产年会上，陈启宗再度重申了这一观点。当日下午，在“浪潮 商业地产的新思考”的主题讨论会上，陈启宗感慨道，“中国人的市场大得不得了”。在其后的媒体采访环节中，其更强调“现在国内消费市场我认为未来5-10年应该是好得不得了”。

对于内地商业地产市场的看法，陈启宗始终坚定：“以往的30年是个量的改变。中国绝对是绝无仅有的量的巨变。未来30年不仅仅是量的巨变，更是质的变化。”

在陈启宗眼中，过去20年的商业地产市场是“一个疯子在一个疯狂的市场做一件疯狂的事情”。但在未来的十年里，商业地产行业应该是越来越理性化。“市场规律会逼这个市场变得理性化。疯子早晚会死的，你不按照市场规律做事是不可能持久的。”

陈启宗表示，从房地产商的角度来看，中国房地产特别是商业地产是一个周期相当长的行业。如果不能长远看待这个市场，无法走得更远。因此，对于2019年的商业地产遇到阶段性发展瓶颈，例如同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理等纷杂的行业问题，陈启宗直言“没有担心的”。其举例说，恒隆从到一个城市尝试买地再到开业，差不多也要十年之久，因而不会特别在意短期内市场是否繁荣。“必须要看长远。如果不长远地看，根本没法进入到这个行业中去。”

面对行业愈发冷静的未来，商业地产运营商们又该何去何从？陈启宗指出，除了走资产证券化、去资本市场想办法，回到老本行、专注重资产运营是一条重要的途径，但这需要实力，能够做重资产的不多。

做行业“金标准”，提升了就不怕了

当行业在不断转变中，商业地产的运营模式也在发生中新的变化。“疯子”不断入场，内地的商业地产也对入行的房企们提出更高要求。

“竞争总归有的咯。”陈启宗坦言，恒隆在内地的竞争对手“非常厉害”。单以上海为例，位于南京西路的上海恒隆广场周边就有梅陇镇、中信泰富等强劲对手，而港汇恒隆广场也是经历了很痛苦的“打仗”才有今天，“要求明天没有竞争对手是不切实际的”。

激烈的竞争中，只能巩固自己，提升“内功”。陈启宗向《华夏时报》记者强调：“为什么我们花了8个多亿去改造港汇？现在你看LV来了，你要自己提升，提升了就不怕了。”

在上海，港汇恒隆广场与上海恒隆广场是恒隆地产物业租赁收入的主要贡献者。商场在经过长达数年的更新升级之后，目前正以全新面貌示人，且继续保持了恒隆零售商业项目在市场有力的竞争优势。

陈启宗告诉《华夏时报》记者，2个商场耗资15亿元在市场下行阶段进行了翻新。其中，恒隆广场翻新前后，租金每年都有百分之十几至20%的增长。营业额、客户流量都在20%以上，港汇恒隆广场要在明年7月左右差不多才完成，未来两三年可能也是20%以上的营业额增长，百分之十几的租金增长。

相比同行对“同质化”的恐惧，陈启宗对于“同质化”一词的理解颇具深意：“同质化到底是什么意义？你跟谁相同？跟谁比呢？”

“同质化就是金标准。”陈启宗以母校哈佛大学举例：哈佛是世界闻名的大学，众多大学都在向哈佛看齐，就产生了所谓的同质化。当前，为了提升商业地产的价值和做到差异化运营，体验式业态在行业中大行其道。但陈启宗对此并不看好：“凡是体验式都是租金很低的，比如餐饮就是做慈善。你是要赚钱还是做慈善？”但他也不反对其他同行纷纷加强体验式业态的举措，“条条大路通罗马，我们恒隆有自己的路径，不代表其他的途径不能赚钱”。

对于商业地产项目来说，“金标准”就是最高标准；达不到“金标准”，只能叫“差异化”：“差异化是被逼出来的，不是最好的赚钱途径。”陈启宗透露，一流大牌依然喜欢扎堆开店：“这就给了商业地产从业者一个启示，如果大牌都喜欢聚集在某个地方，那总会出现一个大赢家。哪个商场能够把这些大牌全部吸引过去，它就是大赢家。”

优质的硬件也是恒隆成为“金标准”的一大基因。“我们很愿意花钱在设计上，用料成本也是最高的，即使到今天，也难看到哪家开发商像我们一样舍得。也许确实是贵，但是你看，我们20年才需要更新。”

陈启宗自信表示，在昆明、无锡等地，恒隆已经成了行业中的“金标准”。而未来在3个城市中，恒隆也有成为行业“金标准”的可能。

值得注意的是，在未来的布局上，陈启宗对于长三角保持了高度热情。“你不能否认，长三角绝对是全国最好的市场，我想还是不要加’之一’了。”陈启宗向《华夏时报》记者强调，长三角是世界上都少见的优秀市场。相比长三角，珠三角就只有广州、深圳、香港这些城市经济繁荣，但说到长三角，“有很多好城市”比如南京，都令恒隆充满兴趣。而事实上，自1992年进入内地市场以来，长三角就是恒隆布局商业项目的重点区域。目前，除了已经开业运营的上海、无锡等地的恒隆广场，杭州百井坊项目也在不久前动工。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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