【2019观点商业年会】商业革新：新零售的思考

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

在经历了数年跑马圈地、繁花似锦之后，商业地产从规模化的急速扩张，转变为平稳发展，逐渐走向成熟。吴洋认为，商业地产从量变正开始往质变之路进行转换，下一步应该是商业地产精细化运营的时代。

11月15日下午，在“商业革新：新零售的思考”的主题讨论上，福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋邀请大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄、中海商业发展有限公司副总经理唐安琪、建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉等业内人士共同展开对于碎片化场景生态的商业地产未来、“特色基因”与“流量渴望”等热点问题的探讨。

业内人士们认为，在2019年走向2020年的当下，中国商业地产仍有巨大的机会。而当所有人都在涌向风口中的商业地产存量市场，就需要更长远的眼光，才能看清未来趋势，抓住发展机会。同样重要的，还有苦练运营基本功。

体验革命中“特色基因”与“流量渴望”

2019年，中国商业地产依然拥有庞大的需求，而背后的资本支持、创新模式也愈发丰富。吴洋认为，商业地产从量变正开始往质变之路进行转换，下一步应该是商业地产精细化运营的时代。身处碎片化和知识爆炸的时代，在区块链的场景当中，商业生态、商业未来怎么样打造？

大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄直言，当前的市场环境，对于商业地产来说可能不是“最好的时代”。面对在一线城市开发的自身压力，以及与日俱增的同质化挑战，大悦城进行了较为精准的客户定位，颇为重视创新突破，注重对IP的打造，以此来增加客户粘性。叶雄认为，未来的商业挑战，从运营方面来看还是要不断创新。当然必须要积极的拥抱线上的电商，来共同推动整体商业的发展。

刚刚开业2年的兴业太古汇，也对场景和体验式消费进行了颇多探索。香港兴业国际集团租务及管理主管、兴业太古汇副总经理杜一莉透露，兴业太古汇有着“做一个有态度和有温度的商场”的目标，杜一莉认为，购物中心不应该只是由品牌和空间物理性的堆砌，应该是靠运营将很多场景集合在一起，真正成为每一个消费者成长记忆的平台。

在建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉看来，从双十一的数据来看，中国仍然具有巨大的消费市场。通过线上和线下的有机融合，未来的商业将不存在新旧之分，只有消费习惯和消费场景的不同。作为建业体系中非常重要的板块，商业地产业务近年正在提速。身处购物中心、商场密集的商圈，如何才能形成差异化竞争？张子玉表示，形成自己的定位很重要。以近期开业的成功城为例，其主打“文化+美食”的定位，以此为基础形成了独特的IP，极大提升了商场的黏性和聚客力。

美林基业商管公司副总经理、美林M.LIVE天地负责人肖焕军以旗下项目美林天地为例，指出客流的引进和主力店的选择是商业地产良好运营的重要因素。据悉，作为是存量物业，美林天地在15年的运营中历经数次定位、硬件上的改造。身处一个商业基础非常薄弱的商圈， 美林这一商业项目的先天优势并不强。如何吸引顾客？美林天地的选择是引入宜家和山姆会员店进行引流。目前，与美林天地同步开业的宜家家居一期的开业率和招商率均为100%，开业首月客流已经超过了两百万。

“体验式”的本原是服务

当下人人皆知的“体验式商业”，到底应该怎么做？

勒泰集团副主席兼联席总裁张妍表示，现在商业的确正处于“体验式时代”。作为体验式商业，最重要的核心是所有业态配比的合理性，品牌之间要拥有相互的关联性、协同效应，要将消费者的时间更好的留在项目，从而达到流量和销售的转换。

而体验式商业有不可规避的三个重要因素：第一，体验业务和城市、目标客群是否配套，因地制宜很重要；第二，硬件元素。不管是选址还是设计等各个方面，都要与消费者未来的适应性相结合；第三，最重要的是一定要回归商业的本质。商业的本质就是服务，“其实最终所有的产业升级，包括这种体验式商业，还是要回到商业的本源，提供优质的服务。”

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪认为，对于流量的吸引和把握是基于标准化和适度的创新来实现的。对于“特色基因”，唐安琪的理解是两个维度：标准与创新。其中，“标准”是基本门槛，而“创新”即特色基因，其内容包括IP等。唐安琪强调，在运营的革新上，创新是适度的，最后回归的根本还是运营的本质和运营的效果，“总的来讲还是需要我们在存量时代踏踏实实的，真真正正的，把运营基础打好，为整体的资产管理，包括后续资产金融等等做好坚实的基础”。

阳光城集团商业及物业管理中心总经理徐辉直言，作为一线的运营者来讲，供应量的层出不穷，带来了竞争压力的与日俱增。

从阳光城自身的经验来看，其一是运营的革新要提前到开业两三年之前，开业后可以根据时局的变化和消费的趋势进行动态调整。开业后，对于运营团队的KPI考核会打“组合拳”，希望随时捕捉更好的品牌，每年进行一定比例的品牌换新；其三，对空间的运营，要发挥它的最大价值。徐辉希望，商业项目可以链接更多的社会资源，也希望多公益活动，令商场更有人情味，才更有吸引力。

“从购物中心的本质来说就是经营，回归我们购物中心的最初点，我们营造的就是一个平台。”泰禾商业副总经理郑海波指出，随着时代的变迁，商业项目现在已经逐步走向了内容跟平台的发展，泰禾初期阶段比较关注租金和收缴多少，来衡量一个商场和购物中心经营水平的好坏。但第二阶段会更加关注品类的结构、租售，包括目前的商家满意度和消费者满意度，第三个维度更深的对于更细分不同阶层的消费喜好和消费结构，来细分自己的消费产品。

市场需要持续的运营和经营。郑海波指出，通过创新和绩效的运营，才可能持续经营。 在创新方面，第一个是空间和场景的创新，另外我们希望活动的创新，通过我们日常过程中间的营销活动，吸引大量的流量来到商场，在这个过程中把流量转换成我们的销售额。加强产品创新。另外希望做到线上和线下结合，特别是我们跟永辉之间创新的合作，把周边线上人流和线下的人流去拉动。从另外的角度来说，我们要持续地去经营，更多的是什么呢？就是我们要利用手上的一些科技，包括大数据、会员，包括我们的商业管理系统，通过这些东西，引发出我们良好的决策。应该是两个字，第一个是属于创新，第二是精准的经营。

作为停车资产管理的领航者，阳光海天停车产业集团总裁江沁园表示，商业项目“楼下的空间非常大”。江沁园表示，停车场与商业项目密不可分，且作为服务性的设施更具“体验式”，更需要营造出“场景”：“我们不仅仅是运营商，而是用大数据帮助业主决策什么是最好的政策。 第二点它毕竟是服务性的设施，场景做得要好一些，停车人的需求就是早点上去、早点走，必须把通畅性、标识、流通做好。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）