银城生活服务股价徘徊下行 房企分拆物业上市热潮仍在延续

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

南京本土开发商银城国际（01902.HK）关联物管公司银城生活服务（01922.HK）近日在香港成功挂牌上市，虽然发售获得超额认购，但囿于较小的规模，募资额仅约1.08亿港元。而上市之后其股价也频繁波动，整体呈现下跌态势。

业内人士认为，从整个战略发展角度来看，银城生活服务希望借助资本市场的力量推动发展诉求。但与已经上市的“前辈”如碧桂园服务、绿城服务、雅生活等巨头相比，银城生活服务仍需更多努力。

财经评论员严跃进直言，目前银城生活服务仍需解决人力成本过高的问题，不然很难解决自身盈利困境。在物业行业均在深挖增值服务业务的大背景下，银城生活服务需加紧对业务结构的调整优化，在管理上也需要加入更多科技创新的元素。

上市后股价“跌跌不休”

继今年3月银城国际（01902.HK）在香港上市之后，11月6日，银城国际关联物管公司银城生活服务（01922.HK）也成功在港交所主板上市。

公开资料显示，2016年4月，银城生活服务的主体公司曾在新三板挂牌，但主要因“新三板疲弱的流通性及缺乏持续的融资能力”于2018年4月终止上市。今年7月2日，银城生活服务改道港股，向港股主板提交IPO申请并获得受理。

10月25日，银城生活服务开始全球发售，发售价每股2.18港元，拟全球发售6668万股股份。根据认购情况，其中香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数666.8万股约382.88倍。

11月6日，银城生活服务早间开盘价为2.48港元/股，盘中股价一度升至2.74港元，最终报收2.52港元，上涨15.6%。上市首日市值约为6.72亿港元，市盈率超20倍。银城生活服务方面认为，这主要是“市场环境和对其发展模式的认可”，不过也有业内人士直言对比不久前上市的蓝光嘉宝，“估值有偏高之嫌”。

之后银城生活服务的股价则未能维持高光状态：11月7日收盘价即为2.390元/股，较前一日下跌5.16%，其后几天股价亦持续下跌。尽管11月12日曾小幅上涨0.46%，但11月13日股价又再度下跌。截至记者发稿，银城生活服务股价为2.09港元/股，较前一日跌4.13%。而市值也从“偏高”状态下跌至5.57亿元，市盈率为17.91。

股价持续走低的背后，是银城生活服务尚不算坚固的“底子”。招股书显示，截至2019年4月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国10个城市，包括江苏省七个城市以及长三角城市群中其他省份三个城市，在管建筑面积约达1960万平方米。但在已经上市的14家物业管理公司中，银城生活服务的2018年服务面积位列最后一名，体量较小。

与此同时，作为一家在南京深耕二十余年的物管公司，其大部分营收目前都来自南京地区。而在招股书中，银城生活服务也坦言“大部分业务集中在南京，易受该地区的趋势及发展情况的影响”。

在企业业务结构上，该公司的物业管理服务收入占比持续上涨。2016年—2018年及2019年首四个月，该部分业务收益分别占公司总收益的74.3%、76.1%、78.6%和83.7%。对比之下，公司的增值服务收入占比逐年下降。而目前几乎所有已经上市的、或是正在谋求上市的物业管理企业，在加速扩大规模增长的同时，都颇为重视发挥增值服务的盈利能力。

财务方面，银城生活服务的收入增长较为稳健：2016年-2018年间，公司总收益分别为人民币2.27亿元、3.06亿元及4.68亿元，复合年增长率为43.4%。但同时盈利却出现波动。不过，2019年1-4月出现了“增收不增利”的现象，期内实现总收益约1.85亿元，同比增长48%，但同期净利润为990万元，同比减少2%。

值得注意的是，2016年至今，银城生活服务的净利润率水平呈持续下降态势：2016-2018年及20191-4月，公司的净利润分别为人民币2319.4万元、1982.1万元、2709.0万元及991.4万元，相应的净利率为10.2%、6.5%、5.8%及5.4%。

此外，物业管理公司人力成本过高、业务过于集中等因素也不容忽视：2016年-2018年，员工薪资支出分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%。

“万里长征”迈出第一步

关于业务过于集中、增值服务比重较小以及增收不增利等问题，公司将采取何种措施改变现状？《华夏时报》记者数次拨打银城生活服务有限公司的电话，但未收到回音。

不过，公开资料显示，银城生活服务正在考虑对症下药：在于10月24日在香港召开上市新闻发布会上，对于业务过于集中的疑问，银城生活服务有限公司执行董事兼总裁李春玲表态称，未来将进一步拓展在南京的基础上，在江苏省内其他重要城市进行布局，“我们的定位和目标就是将公司打造成为长三角区域的头部企业。”而金额分配方面，公司计划将其中约60%用作收购或投资同类公司。

业内人士认为，银城生活服务此番顺利上市，或许只能说是走出了“万里长征第一步”。与已经上市的“前辈”如碧桂园服务、绿城服务、雅生活等巨头相比，银城生活服务仍需努力。

财经评论员严跃进直言，目前银城生活服务仍需解决人力成本过高等方面的问题，不然很难解决自身盈利困境，这也是导致股价徘徊下行的原因。但严跃进也强调，“这不是银城生活一家的问题”。严跃进建议，作为物管公司，银城生活服务需不断优化业务结构，提升服务质量，同时在管理上也需要加入更多科技创新的元素等。

对于银城生活服务的后续表现，不少业内人士仍然颇具信心。严跃进认为，银城生活服务其实具不少优势。例如，目前许多上市物管公司业务需要母公司及相关公司进行输血，“银城生活在这点上相对独立，是比较难得的”。

“其实银城生活服务的物业管理规模还可以，除了自有开发板块的物业项目，市场化物业项目做了不少。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《华夏时报》记者分析称，尽管目前银城生活服务从规模上来说还是一个中等甚至偏小的物业公司，但上市后相信可以获得比较独立、比较快的增长空间，“未来还是有机会做大的”。

而作为继滨江服务、奥园健康、和泓服务、蓝光嘉宝和鑫苑服务之后今年第6只赴港上市的内房物业股，银城生活服成功上市也被认为是房企分拆物业板块上市热潮仍在延续的表现。

“物业板块上市目前是风口期。”张宏伟表示。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸也向《华夏时报》记者指出，物业管理行业近年的确是资本市场的宠儿，从中获得了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。严跃进告诉记者，“今年物业公司上市给自身能带来比较好的机遇，上市后能扩大品牌效应，带来融资。”毫无疑问，随着中国房地产开发红利的消减，未来还会有更多的物业公司走上资本市场。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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