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烟台房价止涨趋稳 土地市场仍“暗流涌动”

作者:李未来

来源:华夏时报

发布时间:2019-11-08 17:22:27

摘要:1.7万元/平米的均价,让万科翡翠长安成为烟台莱山区的房价标杆。它所在的双河东路和长安路交叉口周边,是众多品牌房企争相进驻的热土。

烟台房价止涨趋稳 土地市场仍“暗流涌动”

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 烟台报道

1.7万元/平米的均价,让万科翡翠长安成为烟台莱山区的房价标杆。它所在的双河东路和长安路交叉口周边,是众多品牌房企争相进驻的热土。

近日,《华夏时报》记者走访了烟台莱山区、芝罘区、开发区楼盘,其单价普遍从2017年上半年的万元以下涨到如今的1.2万元以上,“2017年下半年和2018年上半年涨得比较多。”莱山区一个项目营销负责人告诉记者。

记者调查发现,近几年烟台房价“腾飞”一是因为棚改货币化安置的助力,二是受全国大环境影响。2018年下半年后烟台房价趋于平稳,但地价却又水涨船高,某品牌房企驻烟台分公司的品牌负责人告诉记者,烟台房价经历了那波猛涨之后,现在稳定下来了,市场热度也减退了很多,以前是一房难求,现在开盘能售罄的几乎已经没有了,但是地价还是很高,有些房企以高溢价率和高楼面价拿地,未来可能会有价无市。

一年间单价普涨5000元

烟台在渤海之尾,与大连隔海相望,它的城区在渤海海峡的南岸,沿着海岸线呈东西向“一”字排开。烟台港和烟台火车站所在的芝罘区是这座城市兴起的地方,也是老城区,由于商圈聚集、人口众多,房价也相对较高。但老城区老旧社区众多,规划配套跟不上,居住品质并不高。在芝罘区的东西两侧各崛起了一个新区:莱山区和开发区。后者产业聚集,配套完善,规划整洁,在房价方面很快就赶超了芝罘区。

芝罘区东侧的莱山区在2002年迎来了烟台市政府的进驻,随后众多市政工程在此落地,永旺、华润也在此开辟了商圈;开发区产业众多,拥有消费电子、化工新材料、生物医药与健康、节能环保、智能制造、海洋科技、大数据与云计算、新能源等十大产业集群,也有万达广场、万行广场、永旺梦乐城等商圈。

目前上述三个区是烟台市GDP贡献最高、人口最集中的地方,也代表了烟台市区房价最真实的水平。在房价方面,芝罘区和莱山区不相上下,开发区紧随其后。记者调查了解到,芝罘区和莱山区在售新房均价在1.5万元/平米左右,开发区均价约1.2万元/平米。

而在2017年上半年,这三个区域的均价都不到1万元/平米。

多名置业顾问告诉记者,烟台的房价是在2017年下半年和2018年上半年涨起来的。以莱山区大华上海滩公园为例,其高层住宅在2017年5月份的时候均价为7500元/平米,2017年底涨到9200元/平米,2018年5月则涨到了1.2万元/平米,到了2018年底又涨到了1.4万-1.5万元/平米。这个价格一直持续到现在,目前该项目已基本售罄。几乎翻了一倍。

开发区的嵛景华城项目2017年上半年时均价只有6500元/平米,2017年底涨到8000元/平米,2018年年中涨到1.1万-1.2万元/平米,这一价格一直延续到现在。

土地竞争仍激烈

和所有三线城市房价“腾飞”的原因一样,烟台也是因为棚改货币化安置的助力。

2017年,烟台启动棚改计划,烟台市政府发布《关于进一步加快城镇棚户区改造工作的实施意见》,提出到2019年底完成全市现存棚改任务的总体要求。具体方案是:2017-2019年全市计划实施包括城中村、城边村、城市危房及建制镇在内的各类棚改15.94万户。其中,2017年改造2.77万户,2018-2019年改造13.17万户。芝罘区、莱山区2018年要完成总任务量的80%以上;福山区、牟平区、高新区、烟台开发区2018年要完成总任务量的70%以上;其余市县2018年要完成总任务量的50%以上。

该实施意见还对安置补偿方式提出了要求:对商品住房库存较大、去化周期较长的县市区,要积极引导棚户区居民选择货币化安置。

不过,在2018年10月8日国务院常务会议提出“严格评估财政承受能力,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”之后,烟台市及时调整了工作思路,烟台市住房和城乡建设局在回复咨询者提问时表示,“烟台市棚改工作将按照‘尽力而为、量力而行’的原则,力争2020年基本完成现存棚改区改造工作”。

调整后烟台2019年棚改任务大大缩减。而烟台房价也是在此之后趋于稳定。

虽然房价趋于稳定,但烟台土地市场却仍在“暗流涌动”,最为典型的便是莱山区双河东路和长安路交叉口周边地块。今年7月2日,该交叉口东南侧一宗约10万平米地块挂牌结束,起始总价就高达10.23亿元,起始楼面价4985元/平米,该地块的土拍拉锯战持续了近7个小时,出价1175轮,最终由中海以约16.11亿元摘得,楼面价7848元/平米,溢价率57%。

“这么高的楼面价,后续它只能卖到1.5万以上,否则不能保本。”该项目附近一楼盘销售人员告诉记者。

而在该地块周边,万科、远洋等大牌房企早已进驻。单价1.7万元/平米的万科翡翠长安便位于该地块西侧,北侧是远洋集团开发的远洋东莱郡和本土房企开发的万光中华城,远洋东莱郡均价约1.5万元/平米,万光中华城在1.65万元/平米左右。

远洋东莱郡和万科翡翠长安所在的两宗地块是在去年9月3日同一天被拿下的,万科以楼面价3118元/平米摘得西侧地块,为万科翡翠长安,远洋以楼面价5560元/平米摘得北侧地块,为东莱郡项目。

2018年以来,烟台多次出现高溢价率土地成交情况,今年甚至有地块楼面地价破万元。2018年上半年龙湖拿下芝罘区只楚路以南一宗地块,该地块竞拍次数达到1152次,溢价率高达243%,楼面地价约8644元/平米。2019年上半年,某头部房企拿下芝罘区南大街以北、建设路以东地块,楼面地价高达1.1万元/平米。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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