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杭州喔客游走“爆雷”边缘 “高收低租”模式被疑庞氏骗局

作者:李贝贝

来源:华夏时报

发布时间:2019-10-18 11:20:21

摘要:继乐伽公寓之后,长租公寓品牌“喔客”在杭州近日也传出拖欠房东租金、资金链断裂、可能倒闭的消息。业内人士指出,喔客此次陷入困境由“高收低租”模式所致。

杭州喔客游走“爆雷”边缘  “高收低租”模式被疑庞氏骗局

李贝贝 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 杭州报道

继乐伽公寓之后,长租公寓品牌“喔客”在杭州近日也传出拖欠房东租金、资金链断裂、可能倒闭的消息。业内人士指出,喔客此次陷入困境由“高收低租”模式所致。

尽管喔客承诺“并未跑路,也不会跑路”,提出解决方案并陆续推进,但不少房东、租客仍向《华夏时报》记者坦言,因为行业内不时出现的跑路情况,难以信任喔客的承诺,因而仍选择到公安机关报案或是寻求法律援助,希望能够快速止损。

与此同时,频频爆发的各类严重问题,也暴露出长租公寓行业准入门槛低、监管乏力和规范空白的缺陷。景晖智库首席经济学家胡景晖直言,长租公寓行业只是“看上去很美”,而若以现存的行业生态继续发展,“出事是必然的”。

“有关部门应该提起警惕,重视起来。”胡景晖同时希望,相关部门可以对长租公寓行业加强动态监管,尽早推进相关行业立法。

风口浪尖

近日,长租公寓品牌“喔客”在杭州因拖欠房东租金,导致房东要赶走租客一事引起社会广泛关注。

10月14日上午,《华夏时报》记者来到位于杭州市江干区下沙晓城天地的喔客杭州公司。多名房东、租客向记者证实,自今年9月起,喔客开始拖欠房东租金,且当初办理手续的业务员无法联系。随着事态的发展,房东集中到喔客公司要求解约追讨租金、租客要求退租的“挤兑”情况愈演愈烈。

《华夏时报》记者拿到的视频显示,国庆节之后,喔客“挤兑”风潮达到高峰。提供视频的租客刘波(化名)介绍,10月10日晚间,喔客杭州公司遭到多名前来要求解约或是退租的房东、租客围堵,直至10月11日凌晨约5时许喔客相关负责人才得以脱身。

在此期间,房东与租客也因维护各自利益站在了对立面上:房东们认为,根据与喔客签订的《房屋托管合同》,乙方逾期支付房租超过7天等行为则被视为根本违约,作为甲方的房东有权解除合同、收回房屋。但在租客们看来,自己已经预付了多达数万元的租金,损失较房东更为严重。且没有直接与房东签订合约,房东无权赶走租客。因为双方无法达成一致,部分房东以换锁、拆水表等过激手段驱赶租客,而那些已经预付了半年甚至一年房租的租客也坚决不肯让步,矛盾愈发激化。

10月14日正值周一工作日,但《华夏时报》记者在现场看到,喔客公司大门紧锁、空无一人,仅在玻璃门上贴着“25号正常上班”的告示及报警电话。现场有房东向记者解释,“围堵事件”发生之后,公安机关建议喔客暂时关门平息风波。不过,透过玻璃门,记者看到电脑等办公用品仍然摆放整齐,看不出喔客要“跑路”的迹象。

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租客、房东前往喔客杭州公司讨要说法。李贝贝 摄

事实上,根据喔客近期在微信公众号、微博官方账号上发布的公告,以及在上述视频中杭州喔客负责人叶方敏的说法,喔客始终强调“并未跑路,也不会跑路”,并称10月25日将给出初步的解决方案。在上述视频中,叶方敏直言“不管是被收购还是被接盘、还是说与资本方签对赌协议”,喔客都“不会跑,一直在”,同时也向在场的多名房东、租客给出了包括尽快融资、向租客提供空置房作为过渡等解决方案。

其后,喔客也的确开始用实际行动向租客、房东表态:10月16日开始,喔客安排了工作人员进行现场接待、登记诉求,后期也将安排工作人员逐一联系。另据官微消息,喔客也聘请了有资质的会计师事务所对公司的财务状况进行全面审核,并各方筹集资金以确保公司的政策运作等。

据悉,目前喔客经与大部分业主协商,由季度支付改为按月支付,截止到10月10日,大部分已支付。而若房东与喔客解约,喔客将为租客提供暂时过渡的房源;对于解约的租客,其预缴的租金喔客将分期返还给。但对于这样的解决方案,有租客向《华夏时报》记者表示难以接受分期返还的形式,认为“不确定因素较大”。

庞氏骗局?

《华夏时报》记者在杭州喔客母公司“上海卧荣网络科技有限公司”官微“喔客托管”上看到,喔客称公司成立于2016年11月,截至今年9月底共持有房源6千间,租客近2万人,深耕杭州市场。而公开资料显示,今年8月乐伽公寓倒闭之后,喔客还是三大承接方之一。

天眼查信息显示,喔客公寓的运营主体为上海卧荣网络科技有限公司,成立于2016年11月,法人代表为杨珏,注册资本为1000万元人民币,实缴资本未披露。2018年8月14日之前,上海卧荣网络科技有限公司名为“上海卧荣装饰工程有限公司”,从事装饰装修业务,之后改名并新增了网络科技、房地产经纪等经营范围。2019年2月、3月、5月,喔客公寓分别在西安、杭州、苏州设立分公司。

这家看起来稳步发展的公司,为何此次会突然爆发严重的问题?

喔客方面的解释是,因为“公司跑路、资金链断裂”等不实传言的流出,引发了部分不明情况业主要求退租的事宜。官微称,9月15日至10月8日之间,喔客接待了部分业主和租客并退还押金及租金约2千多万元,但持续的舆论发酵甚至包括部分恶意退租已严重影响公司的正常运营,造成到期应收租金无法及时收回。截至9月30日,按照原合同约定应一次性支付业主三个月租金房源合计180套,由于退租事宜导致公司现金流短缺。

但房东与租客们则坚持,危机根源在于喔客“高收低租”的运营模式。这种模式是指喔客先以高于市场的价格收房,再以低于市场的价格租给租客,对房东采取季付,但要求房客半年付或一年付。

一位租客向《华夏时报》记者透露,自己从喔客手中租了一套房为4300元/月,后来发现喔客要付给房东的却是5000元/月。该租客称,自己曾疑惑过喔客的盈利方式,但其向负责办理合同的业务员询问时,对方解释说喔客只需要付给房东11个月的租金,主要赚的是空置期的钱。因为“自己占了便宜”,且觉得喔客此举是为了抢占市场,所以该租客没有与业务员过多纠结这一问题。但现在该租客一算,即使如业务员所言“赚的是控制期的钱”,喔客一年还要亏损3400元。而另一名来自温州的房东则在一旁补充说,“这完全就是一个庞氏骗局”。其解释说,怀疑喔客将收到的租金作为他用,比如做一些如P2P之类的高风险、高回报投资。

景晖智库首席经济学家胡景晖也颇为赞同“庞氏骗局”之说。其向《华夏时报》记者指出,“高收低租”在一家长租公寓品牌发展初期可以适当在“短时间内小范围内”采用,相当于滴滴此前的“补贴抢占市场”之举,可以在短期内获得充足现金流。

但“高收低租”不能作为长期运营的模式,因为承担风险很大。“长期这样做,未来经营难以为继。如果存在主观上恶意的话,至少是一种不正当竞争。目的在于排挤竞争对手,涉嫌恶性竞争。”胡景晖毫不客气地指出,“如果作为长期的经营手段,在缺乏雄厚资金实力的情况下,用客户的沉淀租金来弥补亏损,说严重点,也是一种经济诈骗了。”与此同时,胡景晖表示,目前许多城市已经出台了对于“高收低租”模式的限制规定,所以喔客此举可能也是违法的。

而至于这种“高收低租”的模式是否具有合理性,以及喔客接下来如何挽回消费者信心、解决难题,《华夏时报》记者致电上海卧荣网络科技有限公司(手机号码),但无人接听,向官微等平台发送的采访提纲亦未收到回复。

“看上去很美”

目前,不少房东、租客向《华夏时报》记者坦言,因为有乐伽公寓倒闭在前,对于喔客“不跑路”的承诺难以相信,担心10月25日喔客会直接宣布破产,一走了之。但另一方面,他们仍对喔客抱有希望,期盼喔客此次能够有惊无险地度过危机,给予所有人一个皆大欢喜的结局。

而出于对喔客的不信任,大部分租客及房东目前依然选择到公安机关报案或是寻求法律援助。10月14日午间,《华夏时报》记者也跟随几位租客、房东赶到杭州市江干区金沙湖派出所报案。由于喔客主要负责人目前均未跑路,不涉及合同诈骗,因而还不能进行刑事立案。但据警方透露,目前杭州市公安局钱塘新区分局经侦大队已经着手对此事件进行了调查。

“喔客事件”也许只是虚惊一场,但其背后暴露出来的行业问题依然发人深省。2018年以来,长租公寓行业“爆雷”不断。寓见公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓、乐伽公寓等接连出现资金链问题,或因经营不善而破产、“爆雷”。

“我今年6月就说过,这个事情必须重视起来,一旦爆发后果非常严重,人民群众的利益会受到严重损害。”胡景晖坦言,目前很多长租公寓运营商的发展都有潜在危机,唯一不确定的只是“爆雷”时间。

龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪近日接受《华夏时报》记者采访时直言, 行业现在面临着很多需要去解决的困难和问题。

“看上去很美。按照现在的行业生态,出事是必然的。”胡景晖认为,目前行业存在严重问题,“核心是长租公寓的产业属性与资本属性不匹配”。其向《华夏时报》记者解释说,作为长期运营的资本,长租公寓需要长期的钱、便宜的钱和低风险的钱。但与国外较为成熟的模式相比,目前充斥行业的反而是短钱、贵钱、热钱,风险性高,且行业也缺乏长期的动态监管。

“有关部门应该提起警惕,重视起来。”胡景晖建议,住建部可以派工作组去杭州、苏州、西安等近年频频出现长租公寓倒闭事件的城市进行实地调研,帮助当地政府一起深入群众、解决难题。同时,希望相关部门对长租公寓行业加强动态监管,借鉴美国、日本这些国家成熟的行业经验,提高运营商的保证金上限,或强制上保险。更重要的是,行业的相关法规、房屋租赁法也也应加速推进。

上海市房地产科学研究院副院长严荣则建议,长租公寓行业的从业者应该遵守相应的法律法规,同时加强产品的增值服务,提升运营能力,努力解决租赁行业的痛点,为租客积极提升租住的品质、提供更具性价比的房源。与此同时,租赁从业者也需要具有一定的社会责任感,只有这样才能在行业中立于不败之地。

而在杭州的采访过程中,不少租客、房东也告知记者,希望政府出手,对行业进行严格管控,避免类似事件的发生。

目前,杭州市政府已经开始有所行动。10月12日,杭州市住保房管局召开推进住房租赁中介机构乱象专项整治工作会议,根据中央和省市要求全面部署新一轮杭州住房租赁中介机构乱象专项整治工作。

与此同时,面对不断出现“爆雷”、资金断裂的长租公寓市场,杭州住保房管也出台了杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)。在征求意见稿中,杭州住保房管提出一个新的概念“风险防控金”来保证房东和租客的利益,而且采用信用分的形式和风险警示名单来监管住房租赁企业,给房东和租客营造一个良好的租赁市场环境,及时发现问题,及时止损。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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