聚焦商业地产变革之路|老商场频繁关停 新商业悄然崛起 商业地产迎来迭代大潮

华熙live街区式布局模式。 李凯旋摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

自2017年开始，北京许多商场关停，退出竞争舞台。受电商等新业态形式的冲击，老牌商场面临着较难的生存境地。与此同时，商业地产则迎来洗牌，两极分化态势愈演愈烈。

传统商场关停改造成常态

商场关停成为了目前市场上的常态。“电商的冲击太厉害了，很多老牌的商场跟不上新的、年轻的消费方式，关停改造也是不得已的事情。”某服装品牌的市场部负责人林新对《华夏时报》记者说。她从2000年开始进入到了传统的百货行业，曾在奥特莱斯、华堂、金源燕莎MALL、华联、翠微等商场布局过多家店面，见证了传统百货业的成长。

4月21日晚8点，位于西长安街的长安商场在经营了29年之后正式闭店，进入了升级改造阶段。公开资料显示，长安商场在1990年开业，曾是西长安街附近居民的主要娱乐消费场所。据悉，长安商场将于2019年年底改造完成，新的长安商场仍以“社区商业”为主，满足周边社区的生活需要和消费需要。

长安商场停业改造之后，不少人感叹“北京人的青春记忆逐渐消失，‘90后’商场一个个都关停了”。2019年6月，1992年开业的赛特购物中心闭店，其已与碧桂园文商旅集团签订了项目合作协议，明年下半年完成改造。

据《华夏时报》记者不完全统计，自2017年以来，北京共有华堂、长安、赛特、北辰、崇光百货、贵友大厦、欧尚、沃尔玛等多个商场品牌停业或改造。本土百货业经营艰难，外资或港资百货也尚未求得一席之地。

中国商业地产研究会会长、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前，我国的百货行业下行有三大原因。“首先，百货行业以零售为主，体验感较差。其次，百货行业主要集中了一些中低端品牌，这些品牌的替代性较强。最后，其余的品牌本身缺乏一些与时俱进的创新，对消费者的影响力也在逐渐弱化。”王永平对《华夏时报》记者说。

经营状态两极分化

“百货行业与购物中心不同。百货行业是以零售为主，但购物中心引入了许多具有体验感的项目，这个是传统百货行业不包含的。百货行业不能说是不好，但的确面临着更大的困难。”王永平对《华夏时报》记者说。

在一些老牌商场退出市场的同时，一些新兴商场异军突起，经营状态一片火热。位于西直门的凯德MALL成为了白领王婷最近的好去处。“连着三次都和朋友约在了这里见面，餐厅比较多，高端品牌和快消品牌相互穿插，游乐厅、西西弗书店这些休闲娱乐场所也比较多样。”王婷对《华夏时报》记者说。

除了凯德MALL之外，太古里、恒隆、华熙live等商场也经营得有声有色。凯德商用中国信托公布的数据显示，截止到2019年6月30日，凯德商用中国信托拥有并投资了11家购物中心，且其分别位于中国的8个城市。数据显示，2019年上半年，凯德商用中国信托总计实现毛收入5.545亿元，净资产收入为4亿元。此外，凯德方表示，表现较好的原因为整体租金水平增长可观，而运营的费用较低。

“也有一些以零售为主的百货做得很好。比如北京的SKP，它是国内百货加购物中心业态中坪效最好的商场。像华熙live这类的购物中心拥有更多的体验感项目，是一种街区式的商业空间，加上自身有一个比较大的体育场，所以也能吸引比较多的顾客。”王永平对《华夏时报》记者说。

李凯旋 摄

百盛停业，但在百盛隔壁的爱琴海购物公园则人流不断，呈现出另外一番光景。爱琴海方表示，爱琴海采用了高效运营和专业管理的模式，对品牌进行了严格的筛选，营造氛围，加大对活动主题的投入，使定位更加明显。

“有的商场里面卖的东西比较符合年轻人的消费观，比如化妆品、饰品、快消品牌的衣服等，这些都会吸引年轻人去线下消费。”王婷对《华夏时报》记者说。随着消费观念的改变，不少老牌商场已经进入了一个尴尬的境地。“年轻人在吃喝玩乐上面是舍得花钱的，但是不能整个商场都是很高端的品牌或者比较低端的品牌，品牌的布局要做好。”林新对《华夏时报》记者说。

2014年，林新在朝阳区的K酷时尚广场租赁了一个面积为40平米的商铺，但经营半年后就未续约。此后，K酷时尚广场频频转型，但经营状态始终不温不火。林新对《华夏时报》记者说：“那个商场里面的装修风格不够统一，餐饮方面则主要是以一些快餐为主，没有什么能够留住顾客的地方。”

目前，北京商圈崛起，数量庞多。天通苑商圈聚集了百万人口，其存在着庞大的消费需求，整个商圈中包含了十余家大型商场。位于天通苑商圈的万优汇目前客流量较少。“基本上一个月也就卖个七八千块钱吧，这还是比较好的店。”某家店主小刘对《华夏时报》记者说。八千元的销售额在除去租金、本金、员工开支等花费之后，店主的净利润并不多。“这里的客流量太少了，布局很老，没有什么好一点的牌子，全都是杂牌子。”小刘对《华夏时报》记者说。据小刘透露，万优汇已经被万科接手，即将步入升级改造之旅。

万优汇 李凯旋 摄

万优汇内部。 李凯旋 摄

万优汇内部。 李凯旋 摄

而和万优汇在一条主路上的翠微百货以及华联则采用了完全不同的经营模式。翠微百货和华联邀请了多家品牌入驻，其中包括年轻人比较喜爱的无印良品、优衣库、丝芙兰等。此外，餐饮方面的选择性也比较多样。“除了一些小吃之外，像海底捞、分米鸡、烤肉这些他们都有，那年轻人肯定喜欢去那里消费。”小刘对《华夏时报》记者说。

翠微百货内部。 李凯旋 摄

华联商场。 李凯旋 摄

华联内部。 李凯旋摄

“百货行业经营困难并不是压死商场的最后一根稻草。百货商场自己没有创新、引进的传统品牌也比较守旧，吸引力下降，顾客自然会流失。”王永平对《华夏时报》记者说。

强者恒强商业地产面临洗牌

商场之战的背后是房企和商业地产。近年来，房企为寻求多元化发展，纷纷入局商业地产，其中佼佼者与默默无闻者并存。中国指数研究院在9月5日发布的《商业地产市场月度报告（2019年8月）》（以下简称为“报告”）显示，2019年1-7月，我国的服务业经济仍然保持着较高景气水平，服务业商务活动指数均处于52%以上的较高景气区间。

从消费市场上来看，2019年1-7月，国内的零售市场继续平稳增长，消费基础性作用得到了有效的发挥。报告显示，2019年1-7月，社会消费品零售总额累计实现了22.8万亿元，同比增长了8.3%，消费成为了保持经济平稳运营的“压舱石”。

此外，居民的可支配收入也在持续增加。报告显示，2019年上半年，农村居民人均可支配收入累计同比增长了6.6%，高于同期GDP增速0.3个百分点。城镇居民人均消费支出累计则同比增长了5.7%，数据亮眼。未来，商业地产发展空间广阔，面临着产业升级和消费升级的双重机遇。

中国指数研究院在9月5日发布的商业地产数据显示，2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米/天，环比上涨了0.72%。其中，多数一二线城市上调租金，租金上涨的商业街占比分别为81.5%和65.8%。此外，2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米/天，环比上涨了0.62%。尽管有不少商场进入改造之列，但仍有不少人选择入局这个行业。“这个行业的门槛比较低，投入也没有那么大，是很多人首选的小生意。”林新对《华夏时报》记者说。

目前，一线城市仍然是零售商进行扩张的首选，较强的新一线、二线城市商业活跃度也在上升。值得一提的是，根据拟开盘商业项目情况，2019年下半年，中国指数研究院预计，国内将有约150个购物中心项目入市，零售市场将面临更加激烈的竞争。类似杭州的余杭万达广场、柳州的保利商业广场等将在2019年下半年陆续入局。

王永平认为，此前，房企主要是以住宅的开发和投资为主，只是会在区位较好的住宅项目中配置一个商业地产项目。“房企不太在乎这个商业地产项目经营得好不好，但是在商业地产经营越来越艰难的情况下，房企必须要从运营层面上来考量商业地产。”王永平对《华夏时报》记者说。

目前，我国的商业地产呈现两极分化的态势，强者恒强，而弱者则面临着较为艰难的生存境地。王永平认为，好的仍然很好，差的会越来越差，行业将会出现洗牌。未来，房企在布局商业地产时要从过去的开发导向转向运营导向，不能只投资不运营，或者只管住宅不管商业。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）