沪救市利好二手房

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

    10月23日，上海市政府发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。该政策被房地产界称为上海14条救市措施。
    此次上海新政的着眼点正在于二手房，而这也是与当前的需求结构有关的，华燕置业市场总监冯伟认为：“上海一、二手房的比例基本达到了1:1。因此在市场低迷的情况下，首先使二手房流转起来，成为上海市场能否稳定的一个关键。”
刺激二手房交易量
    “其效果也比较有限，不过该政策对二手房市场的影响较大。”荒岛房产研展部经理闵益飞表示。
    在传统的金九银十季节中，上海市二手房成交量进一步恶化。中原地产研究数据显示，今年9月份上海二手房成交面积为47.9万平方米，环比8月减少了20%左右，同比去年减少了45%。9月份上海二手房约有30%的业主下调价格，但幅度不大。但是70%的业主，特别是手上只有一两套物业的业主仍顽强地保持原来的挂牌价格。
    “现在来看，二手房的成交量对楼市信心的恢复有着很重要的作用。希望通过二手房来带动一手房。此次上海市政府出台政策的目的很明显，就是要有效区分购房者的购买力，从而做到客源的有效分流与对号入座。”汉宇地产董事、副总经理杨坚东表示，新政并没有出台促进投资的措施，而是出于让楼市通过市场调节，而达到楼市理性回归的目的。
    在目前房地产需求中，除去刚性需求以及观望气氛浓重的投资需求，以二手房交易为主的改善型需求多以40岁以上人群为主，他们手中有相当的积蓄和购买力，是现在最能带动市场的人群。
    “如果市场没有交易，那么这部分改善型需求的房产就无法将其变为现金，也就没有办法进入一手房进行购房行为。”冯伟认为，现在房地产市场面临的问题是资金流动性不足，而解决该问题可以通过刺激改善型需求，以增加二手房市场资金的流动性。当二手房交易量上升后，一方面可以恢复市场信心，另一方面也有助于增加一手房市场的交易量，进而可以缓解开发商资金的流动性。
增加资金流动性
    冯伟在接受记者采访时表示，上海出台的14条措施更有利于二手房，而非一手房。
    “对一系列交易契税的减免使买卖双方都省了一笔不小的费用。”林波表示，新政出台后上家的税收成本大大减少，由此也降低了下家的转嫁成本。
    例如3年前买入的一套总价为120万元的85平方米普通住房，新政出台前在契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税上需支付费用为109200元。而按新政策，只需支付12000元的费用即可，转让房屋的税收总成本减少了9.72万元，相当于国家税收打了1.1折。
    此前二手房转让中，上家往往将交易税费转嫁给下家，变相地提高了下家的买入成本，这在一定程度上降低了成交量。“这次新政的作用相信会在之后的交易量上体现出来。”林波认为。

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