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银保监会出手严查银行房地产融资行为 32城楼市将降温?

作者:刘诗萌

来源:华夏时报

发布时间:2019-08-09 18:09:47

摘要:之前房地产信托、ABS以及境外融资已经收紧了,此次严查银行违规向房地产开发商贷款的现象同之前的政策形成组合拳,进一步规范房产融资行为。

银保监会出手严查银行房地产融资行为 32城楼市将降温?

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道

近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(下称“通知”),决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产业务风险管理情况、房地产信贷业务管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域和同业及表外业务等。

尽管检查的对象可以由各银保监局自行研究确定,但《通知》也给出了具体要求:应选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等,数量原则上不得少于3家。

自5月17日“23号文”出台后,近期房地产企业资金收紧的政策愈发密集。同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示,之前房地产信托、ABS以及境外融资已经收紧了,此次严查银行违规向房地产开发商贷款的现象同之前的政策形成组合拳,进一步规范房产融资行为。他进一步表示,目前房地产企业从开发端和销售端两个方面同时受到政策收紧影响,资金链压力将在短期内显现。

祭出“组合拳”

根据《通知》,此次银保监会严查房地产业务主要集中在5方面的内容。

首先是从整体检查各省市贯彻落实国家房地产政策和监管规定所采取的主要措施、取得的效果及存在的问题。其次,对房地产信贷业务管理情况进行检查,包括房地产业务授信政策和内控制度执行情况、房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况、个人住房贷款管理情况和住房租赁贷款方面。

另外,还要从整体上对监管房地产业务风险管理情况,包括房地产行业风险预警和评估体系建设以及贷后风险管理情况,房地产相关制度是否健全审慎和有效、房地产业务领域的数据治理是否到位和房地产业务资产风险分类情况等三方面。此外,另一个重点就是信贷资金被挪用流向房地产领域的问题,经常提到的个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等都在检查范围内。

最后,还要检查同业和表外业务,加强对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理,以及对投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况进行检查。严查直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资,或以自身信用提供支持或通道。

张宏伟指出,此次严查房地产业务主要是在开发和销售回款两端对房企祭出了“组合拳”。在开发端严查房企开发贷,包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资,并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于开发房地产,通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况等。而在消费端又收紧消费贷,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。

牵住“牛鼻子”

在中原地产首席分析师张大伟看来,从检查的城市中可以看出,这一政策是2019年系列房地产金融管控政策的再一次升级。

这次根据国家统计局发布的2019年6月全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单选出的,包括一线城市北上广深,准一线城市杭州、南京、武汉、成都、西安、天津等,二线城市石家庄、沈阳、合肥、济南、长沙等,以及较热门的三线城市襄阳、大理等。检查的业务范围自2018年6月30曰至2019年6月30日,可根据实际情况适当追溯或延伸。

去年6月30日,住建部等七部委对房地产市场乱象开展专项整治,选取了30个城市开展工作。相比之下,此次的32城减少了宜昌、佛山、太原、海口,增加了石家庄,秦皇岛、洛阳、襄阳、大理、呼和浩特。这几座城市在2019年上半年均有一个或几个月房价上涨幅度在全国居前,例如大理5月新建商品住宅价格环比增长1.8%,仅次于西安位居全国70城中第二;洛阳则是6月新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市。

“这32个热点城市基本就是全国房地产市场的‘牛鼻子’,这32个城市稳定了,全国房地产市场也就基本稳定了。”张大伟表示,这些城市以一二线城市为主,也有少部分三线城市,都是相对融资额比较多的区域,也是相对问题比较多的区域。政策效果主要看落地执行力度,如果严格检查,对于未来几个月房地产市场来说将有很大的影响。

倒逼房企降价

具体到企业来讲,中原地产研究中心统计数据显示,在严查房地产业务的32城市里,过去一年拿地比较多的企业包括万科、融创中国、龙湖集团、中海地产、保利地产等头部房企,其中万科、融创、绿地的权益总占地面积都超过500万平米。在当前的政策背景下,这些房企能否顺利完成项目开发和销售回款,是一个考验企业“内功”的问题。

易居研究院智库中心总监严跃进指出,今年房地产领域的管控总体趋严,而金融领域的管控更为严厉。考虑到此前的信托融资收紧、海外债收紧,目前银行贷款收紧后基本上使得房地产金融环境进入到一个更为严格的管控通道。其影响有三,首先是规范贷款资金流动,利好房地产金融市场的稳定;其次,对房企和购房者形成更大的约束,进而规范购地购房行为;最后,倒逼三季度相关城市和房企降价,进一步挤压房价泡沫。

张宏伟也认为,近期房地产融资政策的收紧将会对市场预期产生很大影响。中国指数研究院的统计数据显示,7月住宅用地供应环比缩水近两成,土地市场整体成交量环比减少超过两成,单月土地成交均价和月度出让金总额均出现下滑。“四五月份甚至到六月上半月,土地市场还比较火热,现在基本上已经冷清了很多。销售端来看,华东、华中地区大概20个左右城市核心城市,基本上一半城市商品房的来访量都处于下降,也就意味着接下来成交量也会出现下降。这对于未来的市场预期影响明显。”张宏伟说。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

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