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北上都市圈房价高于省会城市! 中国进入都市圈经济时代 华夏幸福布局15个核心都市圈

作者:王兆寰

来源:华夏时报

发布时间:2019-7-13 01:26:22

摘要:2019年2月21日,经国务院同意,国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(发改规划[2019]328号)。

王兆寰

2019年2月21日,经国务院同意,国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(发改规划[2019]328号,以下简称《意见》)。《意见》首次明确了都市圈的概念,并开创性地提出了培育发展现代化都市圈的一整套解决方案,必将对我国新型城镇化进程和都市圈发展产生重大而深远的影响。

华夏幸福产业研究院的报告显示,都市圈的形成和发展是城镇化发展到较高阶段的产物,已成为城镇化空间的主体形态。采取都市圈而非都市区的概念和发展逻辑更加符合中国的基本国情、发展阶段特征和政府行政体制。

不过,在我国快速城镇化发展进程中,大城市的经济实力和辐射扩散能力不断增强,地域范围日益扩展,在人口增长、就业通勤、空间扩张、产业联系等层面已经打破行政边界,都市圈化特征日益凸显。但同时,城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出,都市有圈而难融。

报告认为,《意见》的发布顺应了城镇化发展规律,都市圈将发展成为拉动经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

据悉,华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略,已布局15个核心都市圈,形成“3+3+4”格局。2018年年报显示,公司新签PPP项目合作协议共18个,全部为环北京以外区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

中国城镇化已呈现都市化特征

来自华夏幸福产业研究院的最新研究显示,在城市向大型化、中心化发展的同时,都市圈化已成为中国城镇化空间格局的新特征。行政边界的限制逐渐被打破,各要素通过有序流动实现合理布局,人口、空间、产业等多个维度均呈现出都市圈化特征,高度网络化的城镇体系正在形成。

随着城镇化水平的提高,人口不断向大城市集聚,受制于城市核有限的发展空间和承载能力,人口由中心向外围溢出,外圈层人口加速增长,与城市核的人口密度落差逐渐缩小,成为未来城市新增人口的主要承载地,预计未来将吸纳都市圈内超过70%的人口。

以北上广深四个成熟都市圈为例,2001年至今,北京市区人口增速放缓、甚至趋于停滞,外围区县人口加速增长,增速提高至4%,外圈层已出现广阳、固安等在北京发展腹地中起到关键支撑作用的节点性城市。长三角地区人口以上海、杭州为核心集聚连片分布,上海都市圈城市核在2010-2017年间人口增量为64万人,同期外圈层人口增量接近城市核增量的2倍,高达125万人,昆山、江阴等节点性城市人口均超过150万人。珠三角地区同样呈现出人口加速外溢的特征,人口在广州、深圳间连绵分布,外围的东莞、中山等均为百万人口级城市。

不仅如此,随着中心城市与周边邻接城镇社会经济联系的日渐紧密,跨行政区通勤已成规模。核心城市辐射范围内的卫星城成为吸纳人口和产业的重要载体,大量劳动力由于工作地点和居住地点的分离,往返于都市圈中心和外围圈层之间。

以北京都市圈为例,通勤联系已突破行政边界,超过36万人工作在北京,居住在环京,其中三河、固安、广阳人数最多;近11万人居住在北京,工作在环京,其中三河、香河、广阳占比最大。可见,行政边界和通勤距离对劳动力的制约正在削弱,都市圈一体化进程使得人流、物流、资金流在更大范围内自由流动。

此外,区域联动性的不断增强打破了外围城市传统的县域发展模式,促使其脱离原行政区划,寻求与核心城市及其周边城市的联合,加速向都市圈经济转型。除自身经济发展水平等因素之外,外围城市更大程度上受到都市圈核心城市的影响,在其辐射带动下跻身1线+、2线+城市行列。

以房价为例,都市圈外围城市的房价与行政区划的关系逐渐削弱,与其所受辐射带动的城市核密切相关。北京都市圈的大厂、固安、廊坊、沧州,和上海都市圈的嘉善、德清、太仓等外圈层城市房价均已高于部分三四线和省会城市。

可见,受益于都市圈一体化,都市圈辐射范围内的中小城市将获得与二线城市,甚至一线城市相当的发展机会和资源。

都市圈的引领作用逐步显现

相关数据显示,以都市圈为统计单元的GDP、人口、投资、创新要素等各主要指标显示,都市圈已成为各类发展要素在空间上聚集的主要载体。

首先,都市圈是中国经济最发达、增长最给力的区域。从中国都市圈主要经济指标占比来看,31个都市圈GDP占比达到47%,是中国经济最发达的地区。以广州都市圈为例,2017年广州都市圈GDP总额约6151.35亿美元,在2017年全球主要国家GDP排名第22位,超过瑞典、波兰,可以说“富可敌国”。

其次,都市圈是中国资本最青睐、投资最集中的区域。从金融配置来看,以金融机构存贷款余额分布为例,直辖市、省会城市、计划单列市的金融机构存贷款余额占据了绝对优势,此外,苏州、无锡、东莞、佛山等地级强市也表现不俗,依靠自身经济实力脱颖而出,吸引来更多金融资本不断向这些城市及其周边地区集聚。

从固定资产投资来看,2017年全国57%的固定资产投资与城镇化建设密切相关,投向了泛都市圈,其中44%直接流向都市圈,全国31个都市圈新增固定资产投资超36万亿,其中外圈层占比超六成,预计较长时间将维持在这一水平上。至2035年,以都市圈为核心的新型城镇化预计累计拉动消费120万亿元。

第三,都市圈是中国企业最聚集、创新最活跃的区域。都市圈是大企业的成长地和主要集聚地。

截至2017年底,从中国来看,世界财富500强企业88%分布在各省会及其紧邻的周边区域,仅有12家世界500强企业分布在非都市圈范围内,约70%左右企业分布在北京、上海、广州、深圳四大都市圈内,杭州都市圈汇聚了3家,其他都市圈集聚了14家。

根据CB Insights发布的全球独角兽榜单,截至2017年底,我国164家独角兽企业中的70家发源于北京,占比42%,北京、上海、杭州、深圳独角兽企业占全部的73%,独角兽分布密度显著高于其他区域。

此外,都市圈是中国交通最便捷、社交最丰富的区域。据统计,截至2017年底,我国31个都市圈核心城市高铁车次占比达到75%,航班起降架次占比达71%,高速公路里程占比50%,都市圈货运总量占比43%。杭州、武汉、南京、苏州,微信在全球月活跃用户数首次突破10亿大关,以各大城市为核心的都市圈已成为我国名副其实的最活跃社交区域。

市场分析人士指出,都市圈化已成为中国城镇化空间格局的新特征。都市圈作为资本的聚集地、人才创新的高地、交通的枢纽、文化的中心,是未来中国经济增长的压舱石。

得都市圈者得未来

与日本相比,尽管中国有更大的人口基数和增长潜力,但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的不动产市场,区域分化必将不断加剧。未来,城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈,得都市圈者得未来。

聚焦优质资产方能穿越周期。除了区域分化,都市圈内部也将加速重构,圈层分异将带来新的机会与挑战。随着全面开花红利时期的远去,只有抓住核心资产的“差异性增值红利”,方能从容穿越周期。

值得注意的是,华夏幸福作为都市圈战略的践行者,长期致力于都市圈理论研究与实践,坚持核心都市圈聚焦战略。

7月12日晚,华夏幸福(600340.SH)发布2019年4-6月经营情况简报。简报显示,公司二季度产业园区结算收入额同比大幅上升64.51%,单季度环比上升27.5%。产业新城业务持续发力,预示着公司正实现持续稳健的高质量发展。

纵观2019年上半年数据,1-6月华夏幸福在非京津冀区域实现销售面积 352.5万平方米,占总销售面积比例达到64.1%,占比较去年同期提升18.6个百分点。其中,环郑州、环南京、环杭州、环武汉区域销售面积分别占23.5%、15.9%、9.9%、5.0%。

二季度简报显示,环京地区的市场有所企稳,此外外埠区域项目成熟度也逐渐提高。

不可否认,合理的土地储备策略,有助于进一步提升公司未来的经营业绩,保障其实现可持续发展。

7月4日,华夏幸福发布“关于下属公司获得土地使用权的公告”,6月1日至6月30日期间,公司及下属公司共获得土地面积合计约为83.70万平方米,成交金额合计为63.65亿元,涉及河北省固安、霸州、廊坊,江苏省南京,浙江省嘉善,安徽省舒城,湖北省武汉、孝感,陕西省泾阳,辽宁省苏家屯等17个地块。

编辑:王强、史言

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