北上都市圈房价高于省会城市! 中国进入都市圈经济时代 华夏幸福布局15个核心都市圈

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王兆寰 北京报道

2019年2月21日，经国务院同意，国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（发改规划[2019]328号，以下简称《意见》）。《意见》首次明确了都市圈的概念，并开创性地提出了培育发展现代化都市圈的一整套解决方案，必将对我国新型城镇化进程和都市圈发展产生重大而深远的影响。

华夏幸福产业研究院的报告显示，都市圈的形成和发展是城镇化发展到较高阶段的产物，已成为城镇化空间的主体形态。采取都市圈而非都市区的概念和发展逻辑更加符合中国的基本国情、发展阶段特征和政府行政体制。

不过，在我国快速城镇化发展进程中，大城市的经济实力和辐射扩散能力不断增强，地域范围日益扩展，在人口增长、就业通勤、空间扩张、产业联系等层面已经打破行政边界，都市圈化特征日益凸显。但同时，城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出，都市有圈而难融。

报告认为，《意见》的发布顺应了城镇化发展规律，都市圈将发展成为拉动经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

据悉，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局15个核心都市圈，形成“3+3+4”格局。2018年年报显示，公司新签PPP项目合作协议共18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

中国城镇化已呈现都市化特征

来自华夏幸福产业研究院的最新研究显示，在城市向大型化、中心化发展的同时，都市圈化已成为中国城镇化空间格局的新特征。行政边界的限制逐渐被打破，各要素通过有序流动实现合理布局，人口、空间、产业等多个维度均呈现出都市圈化特征，高度网络化的城镇体系正在形成。

随着城镇化水平的提高，人口不断向大城市集聚，受制于城市核有限的发展空间和承载能力，人口由中心向外围溢出，外圈层人口加速增长，与城市核的人口密度落差逐渐缩小，成为未来城市新增人口的主要承载地，预计未来将吸纳都市圈内超过70%的人口。

以北上广深四个成熟都市圈为例，2001年至今，北京市区人口增速放缓、甚至趋于停滞，外围区县人口加速增长，增速提高至4%，外圈层已出现广阳、固安等在北京发展腹地中起到关键支撑作用的节点性城市。长三角地区人口以上海、杭州为核心集聚连片分布，上海都市圈城市核在2010-2017年间人口增量为64万人，同期外圈层人口增量接近城市核增量的2倍，高达125万人，昆山、江阴等节点性城市人口均超过150万人。珠三角地区同样呈现出人口加速外溢的特征，人口在广州、深圳间连绵分布，外围的东莞、中山等均为百万人口级城市。

不仅如此，随着中心城市与周边邻接城镇社会经济联系的日渐紧密，跨行政区通勤已成规模。核心城市辐射范围内的卫星城成为吸纳人口和产业的重要载体，大量劳动力由于工作地点和居住地点的分离，往返于都市圈中心和外围圈层之间。

以北京都市圈为例，通勤联系已突破行政边界，超过36万人工作在北京，居住在环京，其中三河、固安、广阳人数最多；近11万人居住在北京，工作在环京，其中三河、香河、广阳占比最大。可见，行政边界和通勤距离对劳动力的制约正在削弱，都市圈一体化进程使得人流、物流、资金流在更大范围内自由流动。

此外，区域联动性的不断增强打破了外围城市传统的县域发展模式，促使其脱离原行政区划，寻求与核心城市及其周边城市的联合，加速向都市圈经济转型。除自身经济发展水平等因素之外，外围城市更大程度上受到都市圈核心城市的影响，在其辐射带动下跻身1线+、2线+城市行列。

以房价为例，都市圈外围城市的房价与行政区划的关系逐渐削弱，与其所受辐射带动的城市核密切相关。北京都市圈的大厂、固安、廊坊、沧州，和上海都市圈的嘉善、德清、太仓等外圈层城市房价均已高于部分三四线和省会城市。

可见，受益于都市圈一体化，都市圈辐射范围内的中小城市将获得与二线城市，甚至一线城市相当的发展机会和资源。

都市圈的引领作用逐步显现

相关数据显示，以都市圈为统计单元的GDP、人口、投资、创新要素等各主要指标显示，都市圈已成为各类发展要素在空间上聚集的主要载体。

首先，都市圈是中国经济最发达、增长最给力的区域。从中国都市圈主要经济指标占比来看，31个都市圈GDP占比达到47%，是中国经济最发达的地区。以广州都市圈为例，2017年广州都市圈GDP总额约6151.35亿美元，在2017年全球主要国家GDP排名第22位，超过瑞典、波兰，可以说“富可敌国”。

其次，都市圈是中国资本最青睐、投资最集中的区域。从金融配置来看，以金融机构存贷款余额分布为例，直辖市、省会城市、计划单列市的金融机构存贷款余额占据了绝对优势，此外，苏州、无锡、东莞、佛山等地级强市也表现不俗，依靠自身经济实力脱颖而出，吸引来更多金融资本不断向这些城市及其周边地区集聚。

从固定资产投资来看，2017年全国57%的固定资产投资与城镇化建设密切相关，投向了泛都市圈，其中44%直接流向都市圈，全国31个都市圈新增固定资产投资超36万亿，其中外圈层占比超六成，预计较长时间将维持在这一水平上。至2035年，以都市圈为核心的新型城镇化预计累计拉动消费120万亿元。

第三，都市圈是中国企业最聚集、创新最活跃的区域。都市圈是大企业的成长地和主要集聚地。

截至2017年底，从中国来看，世界财富500强企业88%分布在各省会及其紧邻的周边区域，仅有12家世界500强企业分布在非都市圈范围内，约70%左右企业分布在北京、上海、广州、深圳四大都市圈内，杭州都市圈汇聚了3家，其他都市圈集聚了14家。

根据CB Insights发布的全球独角兽榜单，截至2017年底，我国164家独角兽企业中的70家发源于北京，占比42%，北京、上海、杭州、深圳独角兽企业占全部的73%，独角兽分布密度显著高于其他区域。

此外，都市圈是中国交通最便捷、社交最丰富的区域。据统计，截至2017年底，我国31个都市圈核心城市高铁车次占比达到75%，航班起降架次占比达71%，高速公路里程占比50%，都市圈货运总量占比43%。杭州、武汉、南京、苏州，微信在全球月活跃用户数首次突破10亿大关，以各大城市为核心的都市圈已成为我国名副其实的最活跃社交区域。

市场分析人士指出，都市圈化已成为中国城镇化空间格局的新特征。都市圈作为资本的聚集地、人才创新的高地、交通的枢纽、文化的中心，是未来中国经济增长的压舱石。

得都市圈者得未来

与日本相比，尽管中国有更大的人口基数和增长潜力，但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的不动产市场，区域分化必将不断加剧。未来，城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈，得都市圈者得未来。

聚焦优质资产方能穿越周期。除了区域分化，都市圈内部也将加速重构，圈层分异将带来新的机会与挑战。随着全面开花红利时期的远去，只有抓住核心资产的“差异性增值红利”，方能从容穿越周期。

值得注意的是，华夏幸福作为都市圈战略的践行者，长期致力于都市圈理论研究与实践，坚持核心都市圈聚焦战略。

7月12日晚，华夏幸福（600340.SH）发布2019年4-6月经营情况简报。简报显示，公司二季度产业园区结算收入额同比大幅上升64.51%，单季度环比上升27.5%。产业新城业务持续发力，预示着公司正实现持续稳健的高质量发展。

纵观2019年上半年数据，1-6月华夏幸福在非京津冀区域实现销售面积 352.5万平方米，占总销售面积比例达到64.1%，占比较去年同期提升18.6个百分点。其中，环郑州、环南京、环杭州、环武汉区域销售面积分别占23.5%、15.9%、9.9%、5.0%。

二季度简报显示，环京地区的市场有所企稳，此外外埠区域项目成熟度也逐渐提高。

不可否认，合理的土地储备策略,有助于进一步提升公司未来的经营业绩，保障其实现可持续发展。

7月4日，华夏幸福发布“关于下属公司获得土地使用权的公告”，6月1日至6月30日期间，公司及下属公司共获得土地面积合计约为83.70万平方米，成交金额合计为63.65亿元，涉及河北省固安、霸州、廊坊，江苏省南京，浙江省嘉善，安徽省舒城，湖北省武汉、孝感，陕西省泾阳，辽宁省苏家屯等17个地块。

编辑：严晖  主编：陈锋

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