金岩石：中国楼市还会涨得很离谱

国金证券首席经济学家 金岩石

　　　 中国城市的楼价比美国贵，这已经不是新闻了。但从趋势上看，中国的楼市还会涨，而且会涨得很离谱，因为物极必反，股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的，这是每个国家都经历过的非理性繁荣。　　　
中美房价之比较　
　　　 2008年10月我曾经在央视讲过一次美国楼市，那时还看不到止跌的迹象，一年之后，美国楼市已止跌企稳。以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准，目前价格最贵的城市（不含纽约市）多半都在加州：南加州海滨城市拉荷雅排名第一，售价2125000美元；好莱坞明星云集的比佛利排名第二，1981750美元；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元；旧金山第六，1363250美元。在统计比较的310个城市中，有84个城市的房价低于20万美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，还不到11.3万美元。310个城市独栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元，折合人民币每栋约248万，每平方米约1.2万元人民币。　　　
　　　 上述统计不包括纽约的公寓，而中国的城市住宅以公寓为主，可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三类，单间（Studio）50-60平米，现在售价约60万美元；一居室公寓的售价80万美元左右；两居室公寓的售价降到120万美元左右。这个价格低于北京CBD的高档公寓，和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。
　　 　美国家庭以独栋住宅为主，和中国楼市相比最大的差异是占地的所有权，因为中国的住宅用地是70年的租约，美国住宅的占地和房子都属于你。乍看起来是中国不合理，租地还卖这么贵！但美国的住宅要交财产税（Property Tax），美国加州是每年1.3%，新区还要再加上1%，合计是2.3%。中国的住宅只交物业费，大致相当于美国的社区管理费。房产的财产税1.3%看起来不多，若按复利计算，51年就超过了购房款，比70年的租约还要少19年。若以2.3%的税率计算复利，30年就接近购房款，比70年的租约少了近40年！所以还是中国的70年租约比较划算。　　　
　　　 中美楼市另外一个很大的差别是住宅面积的计算，中国住宅的计价单位是建筑面积，别墅也不例外，车库和地下室都算面积。这和美国相比就有很大出入了，因为美国住宅的计价单位是“地毯面积”，类似于我们说的“套内面积”。独栋别墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内，一般说来，美国2200平方英尺的中等独栋住宅面积按中国的算法就是300多平米。　　　
　　　 在美国加州的大洛杉矶地区，除了比佛利和新港市等豪宅区，一般中产阶层居住的房子并不很贵，以洛杉矶市为中心，在相当于北京五环至六环的位置，地毯面积三四百平米的别墅，占地1-2中国亩，房价比2007年的最高点下跌了一半左右，现在从银行手里接手下来的价格是30万-35万美元，折合80-100美元一平方英尺，换算成人民币就是每平米6000元左右。这样的独栋住宅，开车到市中心不堵车也就40多分钟，有三个车库，4-5个卧室，有的还背靠高尔夫球场，可以在40-50平米的大阳台上享受球场绿荫，而同类可比的上海别墅（比如美兰湖），价格就要高出3倍以上！在洛杉矶郊区可以和上海佘山地区相比的高尔夫别墅价格，低价位的在100万-120万美元，高价位的在300万-400万美元，在上海佘山可比的同类别墅就是3000万到一亿元人民币以上，也差不多是3倍以上的价格。加州是美国房价最高的地区之一，全美十大最高房价的城市中加州占了8个，所以用加州房价和上海房价比较是有代表性的。
中美房价走势之比较
　　　 美国的住宅是消费品，在美国的消费物价指数（CPI）统计中，住宅占比高达42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大，据统计，全美用银行按揭贷款买房子的有1200多万户家庭，现在超过20%即250万户左右丧失了抵押品赎回权，成为银行的“法拍屋”和“短售屋”，这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”，即房价低于贷款额的住宅。　　　
　　　 美国的住宅绝大部分是自住的，价格主要取决于租金回报率和家庭收入。即使是在美国2007年房价最高之时，全美中等独栋住宅的房价也就是中等家庭年收入的4倍左右，现在下降到3倍以下。中等家庭的房贷支出占税前收入的比重在2007年平均为23%，现在下降到20%。今年下半年美国房市逐渐企稳，抄底买房的人多了一些，但依然是以自住为主，据统计，投资性购房的比例约为15%。按照租金回报率计算，上述洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅现在月租金在2000-2500美元区间，即10-12年的租金投资回报率。中国楼市就不同了，70个城市的平均租金投资回报率约为30年，上海杭州地区更高达40年以上，所以有专家判断中国楼市暴跌在即，楼市泡沫已经是吹弹可破了。　　　
　　　 的确，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，264栋千万级高档公寓在几个小时内一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。易居中国的房地产研究院对当日购房者所做的定量分析（附图）说明：82%的购房者是年龄在45岁以下的人，77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题，35岁以下的占24%，36-40岁和41-45岁的各占28%，可想而知，这个年龄结构又不在上海工作的群体，主要是“富二代”、投资者或企业家！所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的，而是由外来人口和外部资金的流入决定的，投资性购房的占比估计在80%以上。
　　　 美国的房地产是消费需求主导的，中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。
泡沫生成与破灭之缩影　　
　　　 房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产，但是房产价格总有一天会返璞归真，回归其主要作为消费品的本性。从这个意义上说，我们可以把今日美国的楼市现状视为将来中国楼市泡沫破灭后的远景，过去五年，美国内华达州著名的赌城拉斯维加斯就是一个城市房产泡沫生成与破灭的典型案例。　　　
　　　 内华达州是本次金融海啸的重灾区之一，该州房产市场上被银行拍卖的住宅占比（即法拍屋比率）在全美排名第一。著名赌城拉斯维加斯当年一片繁荣，就业者和投资人纷纷拥入该城，迅速推高了该城的住宅价格。37岁的房产经纪人雅克布森五年前在赌城西区买下一栋三室一厅的独栋住宅，总价28.7万美元。两年后，该房产被银行估值到50万美元，于是她用房产溢价的银行再贷款（Home Equity Loan）修了一个带瀑布的游泳池，并做了豪华装修。此后风云突变，内华达州的房价大幅度下跌，新装修的“豪宅”价格一落千丈，最近估值仅为23万美元，而所欠银行贷款是36.4万美元，豪宅变成了“泡汤屋”。看着社区的邻居纷纷搬走，社区环境越来越糟，她也想搬家却欲罢不能，因为此时卖掉房子会倒欠银行13万美元！雅克布森的故事折射了过去五年赌城拉斯维加斯的盛衰，也是城市化的泡沫生成与破灭的一个缩影：房价随着人口的流入而飙升，又随着人口的流出而暴跌。一方面，可以从这个案例看到赌业东移，中国的澳门和珠海地区有投资机会；另一方面，还可以看到一个城市化泡沫的生成和去城市化的过程。
　　　 中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。由此推论，城市化推动的房地产投机泡沫在未来10-15年内还会放大。到那个时候，或许在那之前，中国也会看到类似于拉斯维加斯这样的情景，城市房价一旦回归其消费品的本性，其投资性的溢价或资产泡沫就会突然消失。盛世危言，以正视听。

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