商业年会视点｜谌俊宇：销售型步行街有多个痛点 需要运营创新

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 苏州报道

近年来，开发商自持商业是商业地产发展的一种趋势，开发商自持才能管理好，形成协同效应，销售型商业让商业地产人避之不及，销售型步行街更是有多个痛点。

销售型商业步行街由于都是卖出去的商铺，产权分散，开发商不想管，也管不了，商户就各做各的，造成了步行街的无序状态、混乱经营。投资者本想赚钱，但是实际上却是回本很困难。

润凯商业有“商业步行街运营专家”之称，成功打造重庆金开玫瑰天街等标杆项目。在中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会上，针对销售型步行街运营，润凯商业集团董事长谌俊宇认为有三个要点。

第一个针对不想管，需要统一规划、统一招商，在步行街设计前期和开业前期，做市场调研，做业态策划，根据业态策划还要进行建筑方案的设计，要保证步行街今后的业态、功能相互匹配，同时要和购物中心结合起来，业态互补；

第二个针对管不了，则需要统一的规划、统一的销售。润凯的步行街分成了几个区域，两头两尾加中间，是我们自己先去进行运营，暂时不销售，这样的话就保证了有影响力的品牌入驻运营。统一销售里面的原则，就是我们的租金收入和销售价格要保证合理的回报，保证步行街的租金回报率达到6-8%，这样就完全可以覆盖商业贷款利息；

第三个针对没人管，需要统一运营管理，统一物业管理。步行街调铺率比购物中心多。一般步行街前三年，第一年的调铺率可能达到60%，第二年40%，第三年有20%左右，因此第一年一定要加强调铺的及时填补，保证步行街开业都在50%以上，这样才能够让销售的物业，能够得到很好的发挥。所以需要按照这两个统一原则，把分散的投资者集中起来。

目前，润凯已开发运营面积超400万平米，一般采用“一街一MALL”模式，以满足全家人休闲娱乐需求为初衷，以“吉祥·欢乐·家”为核心概念，打造“家庭”精致化的消费模式，充分满足未来家庭微度假的生活需求。其中步行街商铺对外出售，而作为主力店的购物中心则是长期自持运营，并逐渐沉淀为集团优质资产。现在润凯商业也将成熟的商业运营经验进行输出，形成轻重并举的开发模式。

据悉，中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，中华全国商业信息中心、华夏时报、吴晓波频道、场景实验室联合主办。

本次年会以“新形势 新思维 新动能”为主题，聚焦地产与商业地产的转型升级、商业地产发展的新趋势、购物中心经营能力建设、大数据与人工智能对商业地产的影响等热点话题。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮、红星美凯龙集团董事长车建新、著名财经作家、吴晓波频道创始人吴晓波、万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业、路劲集团董事局主席单伟豹、苏宁置业集团总裁金明等行业大咖纷纷亮相，对中国商业地产的现状与未来进行了深度探讨。

责任编辑：张蓓 主编：王冰凝

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