房企年报观察 | 金控板块投资失利 大名城2018年净利润下滑61%

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 北京报道

金融投资频频失利，导致上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”，600094.SH）2018年资产减值损失达4.83亿元，这几乎与其2018年扣非后的净利润相当。

4月5日，大名城公布了2018年年度报告，报告期内实现营业收入约133亿元，同比增长30.64%，但净利润却只有约5.51亿元，同比下滑61%，扣非后净利润约5.12亿元，同比下滑51.1%。

其年报称，收入和利润的不匹配状况，主要系公司已出售的原子公司中程租赁有限公司（以下简称“中程租赁”）本期亏损等以及2018 年金融投资业务产生投资损失对业绩的影响。

记者了解到，大名城旗下子公司名城金控于2016年收购了中程租赁100%股权，并有业绩对赌，要求中程租赁2016 年-2019 年净利润不得低于2亿、3亿、4亿、5亿元，中程租赁虽然2016 年、2017年完成了经营业绩承诺，但2018 年目标股权相关业务和资产风险显露，资产拨备计提大幅增加，大名城因此将其卖掉。

对于金控板块业务未来如何发展，记者向大名城董秘办公室发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

金控板块毛利率减少155.06个百分点

2018年，大名城实现营业收入约133亿元，同比增长30.64%，这主要得益于房地产业务的增长。根据其年报显示，2018年房地产业务收入与净利润持续增长，营业收入均值同比增长30.64%至133.83亿元，房地产业务产生净利润16.05亿元，同比增加 46.04%。

不过，房地产业务增长的同时，大名城却在金控板块“栽了跟头”。2018年大名城金控板块营业收入约2.7亿元，同比下滑77.67%，毛利率更是降到了负数，为-109.48%，比上年同期减少155.06 个百分点。

大名城金控板块主要有金融投资和租赁两部分，记者了解到，2018年这两部分均有资产减值损失，其中金融投资和证券投资产生波动和损失28776.13 万元，处置中程租赁股权减少公司当期经营业绩46518.40 万元。

这两项加起来共损失约7.53亿元，超过了大名城2018年的净利润。

名城金控是大名城在金融领域的主要子公司之一，2016年名城金控收购昊睿融兴等三家公司持有的中程租赁100%的股权，交易金额人民币25亿元。彼时评估确定标的公司股东全部权益价值为 250086.32 万元，评估值较账面合并报表净资产评估增值 169302.73万元，增值率 209.58%。出让和受让各方还签订了业绩对赌协议，要求中程租赁2016 年-2019 年净利润不得低于2亿、3亿、4亿、5亿元。中植企业集团有限公司(以下简称“中植集团”)对该项股权转让和对赌协议承担连带担保责任。

对2018年收益影响为-5.08 亿元

据了解，中程租赁2014年度、2015年度、2016前四个月净利润分别为5728.08万、11069.36万、3989.43万元。截至名城金控收购前，中程租赁净资产只有80783.59万元。该公司主营业务为融资租赁业务，且主要为售后回租业务。

收购完成后，大名城对中程租赁抱有重要期待，称之为“在类金融领域迈出重要一步”。2016 年，名城金控通过收购中程租赁、发起设立黄河财险、发起设立西安财通资管公司、财务投资国融证券，试图打造金融生态圈。

然而，中程租赁虽然在2016年完成了业绩承诺，但也增加了大名城的负债风险，后者负债率由2015年的73%增加至2016年的79%。2017年度中程租赁实现净利润3.05亿元，完成了业绩承诺，但负债率依然高居77.77%。

2017年中程租赁多次设立产品计划，非公开发售定向债务融资，总规模约32亿元，其一年期利率基本在8%-9%之间，两年期利率基本在9%-10%之间，融资利率并不算低。

2018年，中程租赁业务和资产风险显露，大名城公告称，受到外部经济形势和行业下行风险的影响，2018 年以来，中程租赁资产质量、经营状况以及经营性现金流均呈现下降趋势，资产减值拨备计提大幅增加，且预计短期内无法改善，相关业务和资产风险显露。“经审慎评估，为切实维护上市公司利益，决定对外转让中程租赁100%股权”。

由于名城金控收购中程租赁之初，中植集团为中程租赁的业绩承诺和资产损失承担连带责任担保，根据中程租赁实际经营情况，名城金控向中植集团旗下嘉诚中泰与西藏诺信出售目标股权，评估作价依然是25 亿元，和2016年收购价格一样，但增值率由209.58%下降到175.19%。

另外，此次股权转让还有一个条件，即大名城控股股东名城企业管理集团有限公司(以下简称“名城企业集团”)要向受让方提供12亿元借款，用于支付股权转让价款。

据了解，25亿元的交易对价分五期付款：第一期支付是协议签署后 7 个工作日内，支付诚意金2.5亿元;第二期是股权转让交易之日后10 个工作日内，支付股权转让价款5.5 亿元;第三期要求2018年12月31 日前，支付股权转让价款6亿元;第四期要求2019年6月30 日之前，支付股权转让价款6亿元;第五期支付要求2019年8月31日之前，支付剩余股权转让价款5亿元。

而在第三期和第四期支付前，名城企业集团要向受让方提供12亿元的借款。这相当于大名城股东借钱给受让方，让其购买中程租赁股权。

截至2017年12月31日，大名城合并报表享有对中程租赁投资净权益为30.08亿元，本次交易对 2018 年度合并报表综合收益影响为-5.08 亿元。

一名房企高管人士指出，现在很多房企推行所谓的“金融+地产”双轮驱动模式，其实也是为了方便自身主营业务的融资，但大部分房企在金融领域并不是很擅长，只能靠收购来获取一个稳定的经营团队，而金融行业风险较大，如果不慎可能会影响到主营业务。

责任编辑：张蓓 主编：王冰凝

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