房企年报观察 | 万科去年盈利337.7亿 巩固提升基本盘成为今年关键词

本报实习记者黄琼 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 深圳报道

3月25日，万科（000002.SZ，以下简称“万科”）发布2018年年度业绩报告。报告显示，万科2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

“巩固基本盘是为转型发展奠定基础。”万科董事会主席郁亮在年度业绩推介会表示，万科的开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流等业务均已确定相关基本盘，固本强基，才能给未来发展提供资金，赢得坚实的基础。

去年盈利337.7亿

“‘活下去’是对自己说的，万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。”郁亮在业绩推介会上如此说到。作为地产领头羊的万科，“活下去、活得好”全然体现在了其2018年业绩中。报告显示，2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%；全年纳税额762.96亿元；连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。

根据同日披露的分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。

关于万科2019年经营工作的指导思想，在万科在《致股东信》中提出，面对高度的不确定性，我们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

收敛聚焦是修枝剪叶

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

在万科看来，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。

郁亮表示，我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是我们万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。我们先求根基的稳固，才能开支散叶。我们把事情做对，勤练内功，为客户提供愿意买单的好产品好服务，为未来的发展赢得更加坚实的基础。

巩固提升基本盘

“收敛聚焦不是只做开发、把别的全砍掉。我们做好基本盘才能帮助我们更好地转型，才能为我们的转型发展奠定更好的基础，这跟不做别的业务是两个不同的概念。”郁亮表示，万科在开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流等业务均有确定相关基本盘。

物业服务方面，2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

去年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。印力集团是万科的商业开发与运营平台，聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结构，探索资产证券化。

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。万纬物流还持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。

此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目；在医养、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。

责任编辑：张蓓

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